定期建物賃貸借契約

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「定期建物賃貸借契約」ってどんなメリットは何ですか?

上手に活用すれば、貸主に大きなメリットに

お困りの際はご相談ください。

更新料条項の有効性について争われた平成23年7月15日の最高裁判所判決を取り上げてみたいと思います。


定期建物賃貸借契約とは、

平成12年3月1日より施行された借地借家法によって認められている賃貸借契約で、
優良な賃貸住宅が供給されやすくなることを目的として、「貸主と借主が対等な立場で契約期間や家賃等を自由に定め、合意の上で行われる賃貸借契約」と、定義されています。

定期建物賃貸借契約をしっかり理解すれば、活用方法も広がります。

定期建物賃貸借契約の特徴

■契約期間は自由

通常の賃貸借契約の場合、
「契約期間は2年間」となっていることが多いですが、
定期借家契約の場合は
双方の合意で契約期間を自由に設定できます。

■原則として契約の更新はできない。

原則として契約の更新はできませんので、
契約期間が満了したら退去しなければなりません

(貸主は契約時に書面により、契約に更新が無い旨を説明することが義務付けられています)。

但し、再契約の定めがある場合は再契約が可能となります。

■通知義務はあるが、「正当事由」は不要

契約期間が「1年以上」の場合、
「契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに賃借人(入居者)に通知」
をする必要がありますが、
普通賃貸借契約の際に必要ないわゆる「正当事由」が不要です。
通知のみで契約を終了できます。

万が一、貸主が通知を怠った場合は、
通知のあった日から6ヶ月間後に終了します。
(逆にいえば、それまで契約を終了させることはできません。)

■更新料不要
定期借家契約の場合はあらかじめ契約期間が決まっており、
更新できませんので更新料はありません。

ただし、
再契約の定めのある定期借家契約の場合は
更新が可能ですので、
その場合は再契約料などが必要になる場合がほとんどです。

貸主にとっては大きなメリットになる

通常賃貸借契約では
貸主から解約するには、
正当事由(その部屋を必要とする事情)が必要とされていましたので、
実質的に貸主側から解約できないことが多かったのです。

定期建物賃貸借契約では 契約期間が終了すれば確実に退去してもらえるので(正当事由は不要)、
転勤等で一定期間部屋を貸す場合でも、
立退き料等不要で安心して貸すことができるので、
一定期間だけ貸したい貸主からしてみれば、
もっとも大きなメリットだともいえます。

また、万が一借主の属性に
問題があったような場合も、
自動的に契約期間が終了しますので、
新しい入居者に切り替えることができるなども メリットの1つでしょう。

契約の「更新」ではないので、 更新料が取れないのですが、 「再契約料」としていただくことも可能です。

もちろん当社でも、
通常賃貸借契約でも
定期建物賃貸借契約でも
締結が可能ですので、
お気軽にお問い合わせください。

賃貸課


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