更新料特約

  TOP不動産投資不動産投資コラム > 更新料特約

不動産投資セミナー
各種お問い合せ

お気軽にご相談ください。

・売買の疑問
・賃貸管理の最適化
・収益改善リフォーム など

最高裁判決から見る「更新料特約」

やはり「有効」である。

賃貸更新料特約は無効

更新料条項の有効性について争われた平成23年7月15日の最高裁判所判決を取り上げてみたいと思います。

これは、原審となる大阪高裁が「更新料特約は無効」との判決を下したため、新聞の一面でも大きく取り扱われ社会の耳目を集めました。

契約書上、契約期間を1年間、更新料を賃料の2ヵ月分とすることが明記されていたのに対し、

こうした更新料の支払いを定めた条項が、
「消費者契約法10条に照らして無効なのではないか」ということが争われました。

同10条とは、消費者の権利を制限し、
または消費者の義務を加重する消費者契約が結ばれた場合、信義誠実の原則(信義則)に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする条項です。

更新料を巡る下級審判決では当初、
賃貸借契約当事者間で約束した以上、当然に守られるべき、
との判決が多かったのですが、
その後、消費者契約法10条に照らして無効とする判決が優勢を占めるようになってきていました。

過去の裁判の判決
2011年11月パナホーム『オーナーの権利を守る特約条項』より


こうした状況の下、最高裁判所は、

1、更新料は、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む性質を有するものであるので、更新料の支払いに経済的合理性がないとはいえない。
2、期間満了の際、賃借人が賃貸人に対し更新料の支払いをする例が少なからず存することは誰もが知っているおり、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払いに関する明確な合意が成立している
3、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約書が更新される期間等に照らし高額にすぎるなどの特段の事情がない

この場合であれば、 消費者契約法10条にいう 『民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』 には当たらないと解するのが相当である。 と判示しました。

そのうえで、
更新料条項は本件契約書に一義的かつ
明確に記載されており、その内容は、
「更新料の条項は有効と判断」したのですから、
この件が、今後問題となることはないと思います。.

ただ、トラブルを避けるためにも、
賃借人にきちんと説明しておくことが肝要ですので、
当社でもしっかりと対応してまいります。

賃貸課


前のページへ戻る