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不動産投資でありがちな失敗と対処法

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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不動産投資は成功すれば家賃収入を安定的に得ることができますが、誰しもが必ず成功するわけではなく、不動産投資にはリスクもあるのが現実です。

不動産投資で失敗しないためには、不動産投資でよくある失敗例とそれを防ぐための対策や対処法をあらかじめ理解しておくことが大切です。

そこで今回は、不動産投資でよくある失敗のケースと失敗を防ぐための方法、万が一失敗してしまった場合の対処法についてご紹介します。

1.不動産投資でよくある失敗例

不動産投資では、どのような失敗が発生しやすのでしょうか。

不動産投資のよくある失敗例をご紹介します。

1)利回り計画のミス

利回りの良さを魅力に感じて購入した物件だったけれど、入居者が退去した後の空室が埋められず、想定したほどの利回りを得られなかった。

2)空室が埋まらない

物件価格が低いことに惹かれて郊外にある物件を購入したけれど、契約更新のタイミングで入居者が退去し、なかなか次の入居者が獲得できなかった。

3)家賃の滞納が発生した

入居者の家賃の支払いが滞って、長期間家賃収入を得られない状態になってしまったうえに督促などの手間がかかった。

4)想定以上に修繕費がかかった

物件価格が低い中古マンションを購入したら、エアコンや給湯器などの故障が相次いで予想以上に修繕費用がかかってしまった。

5)家賃が低下してしまった

新築マンションを購入し、初めは高めの家賃でもすぐに入居者が獲得できたが、最初の入居者が退出したタイミングでなかなか次の入居者が決まらず、家賃を下げるしかなくなった。

6)管理会社の選定ミス

管理会社に入居者募集を依頼しているが、なかなか入居者も決まらず、募集後の経過説明も不十分で、問い合わせの返事も遅い。

2.不動産投資の失敗を防ぐためには

1)表面利回りと実質利回りの違いを把握する

利回りには、表面利回り実質利回りがあります。

不動産投資の広告には、年間総収入を物件購入価格で割った表面利回りが用いられている事が多いです

表面利回りには、税金、保険料、管理費などの支出が含まれていないため、実際にかかる経費を加えて計算した実質利回りよりも高い数字となっています

そのため、表面利回りと実質利回りの違いをしっかりと把握し、空室や原状回復費用など今後発生する経費についても考え、長期的な視野で利回りを計算することが大切です。

2)空室リスクを考えた物件選びをする

不動産投資において、空室リスクをゼロにすることは難しいのが現状です。

できるだけ空室期間を短くすることが空室対策では大切なことです。また、新築マンションは時間の経過とともに新築のプレミアム感は失われ、家賃は低下していくことを想定しておかなければなりません

空室になっても、築年数が古くなっても入居者を集めやすい条件は、都心に近く、駅から近い場所であることです。

3)中古物件は修繕リスクを想定しておく

中古物件は、新築と違って設備も経年劣化しているため、購入後すぐに修繕が必要になるケースも少なくありません。

物件購入時には、室内の状態だけでなく備え付けの設備の製造年などを確認しておくことやあらかじめ修繕費用を想定しておくことも大切です。

4)入居審査を厳しくする

家賃の滞納を防ぐためには、入居審査を厳格化し、入居者の支払い能力を見極めることが大切です。

また、契約時には連帯保証人を立て、家賃の支払い方法を銀行引き落としやクレジットカード払いにすることも検討するとよいでしょう。

5)管理会社選びは慎重に

管理会社の手腕によっては入居者が獲得できず、空室リスクが高くなる可能性もあります。

管理会社を選ぶ際には、情報収集を怠らず会社の実績(入居率等)や評判を調べたうえで信頼できる会社に管理を依頼するようにしましょう

3.万が一不動産投資で失敗してしまったら

1)安易に家賃の値下げはしない

家賃はいったん値下げしてしまうと、月々の収入が減って収支が悪化してしまいます。家賃を値下げするのではなく一定期間の家賃を無料にするフリーレントの期間を設ける、礼金の額を値下げするなどといった、入居時の初期費用を抑える対策も入居促進につながります

2)設備や室内をリフォームする

築年数が古く、設備や室内の状態が傷んでいる場合には思い切ってリフォームすることも一つの手段です。

きれいにリフォームされ、新しい設備が整うことで入居者を獲得しやすくなる可能性もあるほか、売却時にも物件の査定価格が上がる可能性があります。

3)管理会社を変更する

管理会社の対応に不満を感じる場合には、管理会社の変更も考えなければなりません。

入居率、エリア、築年数での管理実績をしっかりと確認し、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう

4)家賃の督促はできるだけ早く

家賃の納入が遅れている場合には、できるだけ文書で賃借人と連帯保証人の両方に督促を行います。長期化すればするほど滞納金の額も高くなり、連帯保証人が支払える範囲を超え、回収がより難しくなってしまいます。

5)物件の売却も視野に入れる

空室期間があまりに長引き、今後の見通しも厳しい場合には物件を売却して損益を最低限に抑えるような決断が必要になることもあります。

4.まとめ

不動産投資でよくある失敗のパターンをご紹介しました。

不動産投資の失敗の多くは、知識不足のために不動産会社の営業担当者の言葉をそのまま信じてしまうことや十分な情報収集を行わなかったために空室リスクの高い物件を選んでしまうことなどに起因します。

そのため、不動産投資を始める際には不動産投資に関する知識を身に着け、さまざまな角度から情報収集を行う必要があります。

また、マンションは年々劣化するものであるということも忘れずに、長期的な視野で投資計画を立てることも大切です。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中