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不動産投資の始め方を解説。初心者が知っておきたい5つのポイントとは?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「不動産投資の始め方を知りたい!」「初心者が不動産収入を得る方法とは?」とお考えの方は初心者が知っておきたいポイント、不動産投資の流れを知っておきましょう。

不動産投資ではまず「賃貸経営の知識を身に付ける事」が重要となります。物件の選び方や出口戦略などを本やセミナーで学び、複数の不動産会社に話を聞きに行きましょう。

また物件を購入するまでには、物件選びや収支シミュレーション、ローン申し込みなどの手順をきっちり踏む事が重要です。事前に計画を立てておく事が購入後の運営に大きな影響を与えますので、あらかじめ流れをおさえておきましょう。

1.不動産投資初心者が気を付けるべきポイント5つ

不動産投資ではまず「知識を身に付ける」という点が重要となります。セミナーや本で賃貸経営の基本を知っておき、目標収益を設定する、出口戦略を決定しておくなどの計画を立てていきましょう。

不動産会社に話を聞きに行く際は、比較・検討できるよう複数の業者を訪問することを心がけましょう。

1)本やセミナーで基礎知識を得る

不動産投資の本やセミナーで基本的な知識を身に付けましょう。情報を得る際には「良質な情報を効率的に手に入れる」ことを意識し、オーナーが書いた本や信頼できる不動産会社のセミナーに参加することを心がけましょう。

不動産投資の本には不動産会社や会計士の方が出版したものが存在します。もちろん中には有益な情報が載っている本もありますが、自社の宣伝や節税の知識に特化したものが多く見られます。

現役のオーナーが著者である本は、オーナー目線で物件や管理会社、不動産会社について公平な目線で書かれており、運営に役立つことでしょう。

不動産会社のセミナーはプロが発信する最新の情報を聞けるというメリットがあります。

自社の利益を優先する、執拗な勧誘をする会社のセミナーの参加は避け、自社のコラムに有益な情報を載せている、オーナーの声が記載されている、都心など需要の高いエリアに強い企業のセミナーに参加するようにしましょう

2)複数の不動産会社に話を聞きに行く

不動産会社は不動産投資で大事なパートナーとなる存在ですので、複数の企業に話を聞き比較・検討しましょう。

セミナー参加又は個別相談で担当者と話をし、本やセミナーで感じたことや疑問を尋ね、相手に不動産投資の知識があるか、誠実な受け答えをしてくれるか等で判断しましょう。

なお不動産会社の業界におけるパイプやコネクションも成功のための大きな要素となりますので、ネットの個人投資家による口コミは参考程度に留めておきましょう。

3)不動産投資の目標収益を設定する

不動産投資で月間、年間の目標収益を設定しましょう

不動産投資に関わらず、投資はリスクとリターンが表裏一体となっています。購入費用が高いマンション・アパート一棟投資は得られる収益が多い一方で、購入費用が安い区分マンションは毎月の家賃収入も1部屋分のためリターンが少なくなっています。

都心・郊外などエリアによっても購入価格や需要、利回りが異なります。

まずは「月に○万円、年間〇万円の収益を得る」という目標を設定してから、区分・一棟・マンション・アパート・戸建て・都心・郊外など該当する物件を選んだほうが良いでしょう。次に紹介する出口戦略も重要となります。

4)出口戦略を決めておく

出口戦略とは「物件を運用した後にどうするか」をあらかじめ決めておく事で、不動産投資の場合は売却を選ぶオーナーが多くなっています。

ローン完済後は自身で住むことも可能ですが、広さによっては住む事ができない場合もあります。投資用物件と居住用物件は分けて考えたほうが良いでしょう

不動産は相続税対策として有効で、建物は「固定資産税評価額」という時価の7割程度で評価され、「小規模宅地の特例」が適用される場合には評価額がさらに50~80%減額されます。

ただし近年相続による空き家問題が急増していますので、相続を予定している方が不動産相続を希望しているかを事前に確認しておきましょう。

不動産投資の出口戦略(投資用マンション、売却するかローン完済が特か)

5)家族に話しておく

投資や不動産投資は、家族の理解が得られないと後々トラブルが起こる可能性があります。

例えば夫が不動産投資を希望し、物件を契約、手付金を支払ってから妻に話した所反対され契約を解除したにも関わらず、手付金は購入希望者の都合なので戻ってこないという事例が存在します。

また不動産投資ローンは家賃収入で返済する事になりますが、「ローンを組む=借金を背負う」という考えで反対をされる可能性があります。

一緒に不動産会社に行って説明を聞いてもらう、収支シミュレーション表を見せて説得する等の方法で、生計を共にする家族の許可を取ってから不動産投資をスタートするようにしましょう

2.不動産投資の流れとは?情報収集から物件の引き渡しまで

不動産投資は物件購入までに重要なポイントがあり、まずは流れをおさえておくことが重要となります。情報収集から物件選び、ローンの審査など運営を始めるまでのプロセスをご紹介いたします。

  1. 本・セミナーなどで情報収集
  2. 目標金額を設定・家族に話しておく
  3. 複数の不動産会社に話を聞きに行く(不動産会社選び)
  4. 物件のエリアや購入金額、出口戦略の決定
  5. 物件選び
  6. 収支シミュレーションを行う
  7. 物件の買付申し込み
  8. ローン申請・審査
  9. 引き渡し・運営スタート

本やセミナーなどで情報収集を行った後に目標金額を設定、家族に不動産投資について話しておきます。家族が不安を感じている時には、一緒に不動産会社に話を聞きに行きましょう。

複数の不動産会社に話を聞きに行き、より良い不動産会社を選びましょう。不動産会社は一棟、戸建て物件に強い、区分マンションに特化しているなどそれぞれ得意分野がありますので、自身の運用に合った業者を選ぶことを心がけましょう。

不動産会社と相談し、物件のエリアや購入金額、出口戦略を決定し、本格的に物件選びがスタートします。物件選びは不動産会社に任せる事も出来ますが、時間がある方は自身で物件情報を閲覧し、希望に沿った物件を探しましょう。

マイソク(物件情報)により多く目を通すと、利回りや築年数など諸条件による物件の相場が分かってきます。

購入を希望する物件を数件選定し、購入後にかかる経費、想定される家賃収入などから収支シミュレーションを行います。

マイソクに掲載されている利回りは「表面利回り」という「年間の家賃収入÷購入価格×100」で計算されますが、「(年間の家賃収入-経費)÷購入価格×100」で算定される「実質利回り」はより実際の値に近くなっています。

収支シミュレーションを行う際には実質利回りを必ず計算し、想定外の修繕費など経費を多めに見積もっておきましょう

物件の購入を希望する時は「買付証明書」を不動産会社に提出します。好条件の物件は人気がありますので、買付証明書を早く出すことで契約に繋がります。

不動産取引における「買付証明書」とは?売主へのアピールになる?

同時に金融機関に投資用ローンを申し込み、審査を受けます。融資審査は物件の収益性や資産価値の他に、申込者が「ローンを返済できるか」を判断されます。収入や職業の安定性などで判断しますが、一般的にサラリーマンは信用性が高く審査に有利と言われています。

不動産投資ローンの「個人属性」とは?金融機関は何を見てる?

ローンの審査に通り、購入希望が通ると売買契約を交わし、手付金を支払います。

手付金を支払った後、自身の都合でキャンセルを行うと手付金が戻ってこない場合がありますので、慎重に検討しましょう。最後に物件を引き渡し、残金を支払い運営がスタートします。

上記の流れで重要な部分は「収支シミュレーション」と「物件選び」です。

特に物件選びで不動産投資の成功と失敗の分かれ目となるケースが多いため、不動産会社の意見を聞きながら慎重に検討しましょう。

3.不動産投資はまず情報収集から

不動産投資はまず本やセミナーなどで知識を身に付ける事から始まります。

現役のオーナーが書いた本や信頼できる不動産会社のセミナーで効率的に情報を手に入れましょう。

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