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不動産の購入

不動産投資は少額からでも大丈夫?必要な自己資金とは

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資は「少額からでも始められる」と言われています。

フルローンや自己資金ゼロでの運用に対応する不動産会社が増えたことで、手持ちのお金が少ない方でもローンを組む事により家賃収入を得る事が出来るようになりました。

フルローンや自己資金ゼロのオーバーローンで始める場合、初期費用は抑えられるものの、経営は成り立つのでしょうか?

今回の記事では、不動産投資を始めるための費用や自己資金の額、フルローンでの運営におけるシミュレーション結果をお伝えします。

1.不動産投資を始めるための初期費用とは

不動産投資を始めるためには、頭金と諸費用が初期費用としてかかります。

諸費用は税金やローンに関わる費用で、内訳は以下の通りになります。

  • 不動産会社への仲介手数料 ※不動産会社が売主の場合は無し
  • 登記費用(登録免許税・司法書士への報酬)
  • 印紙代
  • 損害保険料
  • ローン手数料
  • ローン保証料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税

不動産会社への仲介手数料は上限が法律で定められており、購入金額が200万円以下の場合は価額の5%+消費税200万円を超え400万円以下であれば4%+2万円+消費税400万円超は3%+6万円+消費税となります。

登記費用は不動産の所有権移転の手続きで必要となる費用です。多くのオーナーは火災保険・地震保険に加入しますので損害保険料がかかります。

ローンを組む際には事務手数料と保証料がかかります。税金は不動産取得税を取得後、固定資産税・都市計画税を1年に1度支払います。

固定資産税・都市計画税は、1月1日時点で不動産を所有している人が納める義務があり、年度途中に購入した時には日割り計算で相手方に支払い、清算するケースが多いです。

【関連記事】不動産投資にかかる初期費用はいくら必要?抑えるためのポイントも解説

2.少額からでも可能?不動産投資の自己資金はいくら必要か

不動産投資は少額からでも行う事ができますが、上記の通り初期費用に加え頭金がかかります。

金融機関によっては、頭金を物件価格の10%程度求められるケースがあるため、物件価格の10%+諸費用の合計額を初期費用として準備しておくと無難です。

例えば物件価格が2,000万円の場合は、以下の通りになります。

物件価格:2,000万円

頭金:200万円

諸費用:50万円

頭金+諸費用=250万円

最低でも250万円は必要と言う計算結果となりました。

年収や家計の状況にもよりますが、250万円以上の資金を貯める為に不動産投資のスタートが遅れてしまいます。加えて不動産投資のメリットである「レバレッジ効果」の恩恵を十分に受けられない可能性があります。

不動産投資で重要なレバレッジ効果

投入した資本の数倍のリターンを得られる現象を「てこの原理」になぞらえてレバレッジ効果と呼びます。レバレッジ効果は不動産投資で収益を得るために重要な要素となります。

例えば家賃収入が年間100万円得られる購入価格2,000万円の物件がある場合、一般的な現物による投資では2,000万円の資金を差し出すことで年間100万円のリターンが得られます。

一方不動産投資では頭金と諸費用の250万円(概算)を支払い、残りはローンを組む事で、同じく年間100万円のリターンが得られます。ローン完済後は物件も手に入れる事が出来ます。

ローンを利用して最低限の資金でリターンを得られる「不動産投資ならでは」のメリットです

レバレッジ効果は、最初に差し出す資金が少なければ少ないほど、大きな恩恵を受けられる仕組みとなっています。そのためフルローンや初期費用ゼロのオーバーローンではレバレッジ効果を最大限活用する事が出来ます。

しかし本当にフルローンで不動産投資を行って経営は大丈夫なのでしょうか?

事例を元に検証してみましょう。

3.不動産投資はフルローンでも大丈夫?データを元に検証

実際に運営した物件での事例を元に、フルローンでの不動産投資の収支を検証してみましょう。

フルローンの融資審査に通る物件は収益性の高さも重要な要件となりますので、利回りは高めの物件を選びましょう。

検証結果は以下の通りになります。

【自己資金300万を入れて購入した場合】入居率90%、経費率20%

物件価格 1,500万円
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
利回り 5%
自己資金 300万円
融資金額 1,200万円
融資期間 30年
金利 2%
  1. 年間家賃収入:1,500万円×5%=750,000円
  2. 計算後収益:750,000円×90%(入居率)×80%(経費を差し引いた割合)=540,000円
  3. 総返済額:15,967,440円
  4. ローン返済額(年):532,248円
  5. 最終収益(【2】-【4】):540,000円-532,248円=7,752円
  6. 返済比率(【4】÷【1】):70.9%

【フルローンで購入した場合】入居率90%、経費率20%

物件価格 1,500万円
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
利回り 6%
自己資金 0円
融資金額 1,500万円
融資期間 35年
金利 2%
  1. 年間家賃収入:1,500万円×6%=900,000円
  2. 計算後収益:900,000円×90%(入居率)×80%(経費を差し引いた割合)=648,000円
  3. 総返済額:20,869,380円
  4. ローン返済額(年):596,268円
  5. 最終収益(【2】-【4】):648,000円-596,268円=51,732円
  6. 返済比率(【4】÷【1】):66.2%

年間収益はフルローンの物件の方が多くなりました。

利回りが高い物件を選び、返済期間を長くすることで自己資金は少なくても経営は成り立つことが分かりました

加えて「フルローン物件は返済比率が低くなる」という特徴があります。

返済比率=ローン返済額÷満室時の家賃収入

つまり不動産投資ローンでは自己資金よりも「融資期間を長く、返済比率を低くする」ことが重要となります。

4.不動産投資は少額からでも可能

フルローンやオーバーローンでも返済期間を長めに設定する、収入に対する返済の比率を少なくすることで運営は可能です。

自己資金が少ない方、貯める時間がもったいない方はフルローンの不動産投資を検討してみましょう。

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