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コラム

首都圏中古マンション価格の今後を考える

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
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2003年の底より、1本調子で右肩上がりに、日本の不動産価格は上昇しています。

1.首都圏中古マンション価格の今後

2003年の底より、1本調子で右肩上がりに、日本の不動産価格は上昇しています。

1)コロナの影響

2020年の4月だけが唯一前年対比坪単価がマイナスとなり、前年比平均価格では5.83%減少しました。それ以外はほとんどプラスです。2020年6月以降は全て前年対比5%以上の価格上昇です。

さすがに2021年1月は緊急事態宣言の影響か2.72%上昇にとどまりました。

2)資産形成を考えるべき

2021年2月15日、日経平均株価が3万円を超えました

やはりインフレ期待から資産価格の上昇がみられます。お客様との会話の中でも、不動産を買わなければならないという意識を感じます。

リモートワークの中、考える時間が増え、自らの資産形成を真剣に考える。というコロナの影響を感じます。

2.世界の政府債務が、第二次世界大戦当時のレベルまで越えまで膨張

1)巨額の財政出動

コロナ禍を乗り越えるため、企業の資金繰りや雇用を支えるため、世界中の国が巨額の財政出動をしています。

世界の政府債務が空前の規模に膨らみ、先進国全体で名目国内総生産(GDP)に対する比率が現時点で125%を超えています

これは、第二次世界大戦後の政府債務の水準を超えて、過去最大に達するということです。

2)中央銀行が国債を購入

要国がこのような巨額の財政出動ができるのは、大量の国債を各国の中央銀行が購入しているからです

そして政府の支払う国債の利息は、中央銀行の利益になり最終的には政府に帰属します。つまり、返済しなくても利息という経費がかからない形です。

3)東日本大震災の財政出動と増税

東日本大震災の時には、18兆円の財政出動により東北の復興を支えしました。財源としては「次の世代に負担を先送りすることなく、今を生きる世代全体で連帯し負担を分かち合う」とし、国債償還のために増税を基本としました。復興税は現在も徴収されています。

4)コロナの財政出動と増税

ここでもやはり財政の均衡が求められ、いずれ国債は返済することを求められ、増税されるのでしょうか?

東日本大震災の時は、財政出動の時点で、財源として増税ありきの国債償還で議論されました。しかし、今回現時点でこのような議論は聞こえてきこえていません。

5)名目国内総生産(GDP)を増やすことにより税収を増やす

過去の経験では、名目成長率の高い国ほど税収が増えています。

成長率が20%の英国は法人税率を引き下げながら税収が25%増えました。

90年代のクリントン政権は「情報スーパーハイウェイ構想」を表明し、経済の中心をIT(情報技術)に移して投資を促しました。この時期にアマゾンやグーグルが創業し、1998年度29年ぶりに財政が均衡しました。

財政再建に成功した国は緊縮策だけでなく、成長率の向上に注力しているのです。

6)インフレ

この巨額の政府債務を小さくするには、名目国内総生産(GDP)を拡大し、税収を増やすことが解決策といわれています。

しかし、これは簡単に言えばインフレにより政府債務を相対的に小さくするともいえます。

資産(不動産・株式)投資の最大のチャンスが到来しているのかもしれません

日経平均株価が3万円(2021年2月15日時点)を超えたことを考えると、当社のお客様が「不動産を購入しなければならない」と考え出したようにも思います。

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