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不動産投資の具体的な始め方とは?不動産会社や物件選び、融資審査まで解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を始めるにあたって重要なポイントは「不動産会社選び、物件選び、ローンの審査」です。

不動産会社は物件を選ぶ時だけではなく、購入後も関わる機会が多い「不動産投資のパートナー」と言える存在ですので、より良い会社を選ぶ事で賃貸経営の成功率が高くなります。また、物件選びは家賃収入や売却価格、管理・運営などに大きな影響を及ぼします。

融資の審査に通らないと物件を購入する事ができませんので、ローンについて気になる方も多い事でしょう。
本記事では不動産投資の始める際に欠かせない不動産会社・物件選び、ローンの審査について解説していきます。

不動産投資を始める前に知識を身に付ける事で、より良い不動産会社や物件との出会い、融資審査通過の可能性が高くなります。

1.不動産投資を成功させるためには不動産会社選びが重要

不動産会社は不動産投資においてパートナーとなる存在で、物件選びや賃貸経営などに大きな影響を及ぼします。

例えば、不動産業界に独自のネットワークがあり非公開物件を扱う会社を選ぶと、市場に出回らない収益性の高い物件や資産価値の高い物件を紹介してもらえるケースがあります。

そのため不動産会社は複数訪問し、信頼できる会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ基準は以下の通りです。

  1. 担当者のレスポンスが早く丁寧で、不動産の知識がある
  2. リスク・デメリットも説明してくれる
  3. 業界にネットワークがある
  4. アフターサポートが充実している
  5. リフォーム・管理などワンストップで対応できる

1.担当者のレスポンスが早く丁寧で、不動産の知識がある

不動産会社に問い合わせを行う際に担当者の返事が早く、返答の内容が丁寧である会社は顧客を大事にしている可能性が高く、今後やり取りを行う上で不安や疑問を感じにくいでしょう。

不動産投資では購入後も不動産会社との付き合いが続きますので、担当者と円満な関係を築くことは重要なポイントとなります。また不動産の知識がある場合は、物件選びや運営などにおいて適切なアドバイスを貰えることがあります。

2.リスク・デメリットも説明してくれる

不動産投資には定期的な収入が手に入る、年金・生命保険代わりになるというメリットがありますが、災害に遭うリスクや家賃が減少するリスクなども存在します。

不動産投資について相談した時にメリットと併せてリスクやデメリットも説明してくれる会社は、顧客に寄り添った営業方針であることが分かります。

一方で不動産投資や物件のメリットばかりを強調する会社、強引な勧誘を行う会社は避けたほうが良いでしょう。

3.業界にネットワークがある

投資用物件には指定流通機構(レインズ)に登録されている公開物件の他に、限られた業者だけが取り扱う「非公開物件」が存在します。

非公開物件の中には、割安の物件や高利回りの物件など不動産投資で有利となる物件も存在します。
業界内にネットワークがある不動産会社は非公開物件を取り扱うことができますので、良い物件を獲得できるチャンスがあります
「大手だからネットワークがある」という訳ではなく、中小企業でも独自の販路を構築している企業があります。

ホームページや会社のセミナー、個別相談などで物件購入について確認してみましょう。

4.アフターサポートが充実している

不動産会社の中には物件を購入するまでは協力的でも、購入後にはいわゆる「ほったらかし」でアフターサポートが不十分である会社が存在します。
購入後にも管理や修繕・リノベーションなどのサポートが充実している会社を選びましょう。

5.リフォーム・管理などをワンストップで対応できる

サラリーマンが不動産投資を行う場合、殆どのケースで管理会社に管理を委託する事になります。
また、運営を続けていく中でリフォームや大規模な修繕、リノベーションが必要となる機会があります。

不動産会社が管理やリフォームにワンストップで対応してくれる場合、スムーズに進める事が可能で費用が割安になるケースもあります。
時間と手間を省くためにも、ワンストップで対応できる会社を選びましょう。

2.不動産投資の成功と失敗の分かれ目?物件選びの3つの視点

不動産投資において、「成功と失敗を分ける要因」とも言える「物件選び」について解説していきます。

物件を選ぶ際は、①経営②融資審査の可否③現地での物件調査という3つの視点で検討しましょう。初心者は一人で判断する事が難しいため、不動産会社のサポートを受けながら物件を選びましょう。

1.経営的な視点で収支のシミュレーションを行う

物件選びではまず収支のシミュレーションを行い、「経営が成り立つか」「キャッシュフロー(手元に残るお金)はどのくらいか」などを知っておくことが重要となります。

物件の運営では、損害保険料や管理委託費などの維持費、突発的な修繕費など様々な費用がかかります。購入後10年間の家賃収入と諸費用のシミュレーションを行い、順調な経営が出来る物件であるかを見極めましょう。

不動産に詳しくない方がコストを予測することは難しいため、不動産会社と一緒に行う事で、プロの経験や知識を取り入れた収支シミュレーションが可能となります。

2.金融機関から融資を受けられるか

不動産投資では投資用ローンを契約する方が多いため、「融資に通る物件であるか」は非常に重要となります。

ローンの融資審査では、①個人の返済能力②物件の担保としての価値③収益性の3つが判断基準のポイントとなります。

個人の返済能力は職業や勤続年数、収入、職種の安定性、信用情報に事故記録(いわゆるブラックリスト入り)が無いかなどで判断されます。
一般的に公務員や医師・弁護士、サラリーマンは安定性のある職業として審査で有利となります。

物件の担保としての価値は、万が一ローンの申し込み者が返済できなくなった場合に「いくらで」「どのくらいの期間で」売却できるかを判断します。資産価値や流動性が高い都心の物件は担保としての価値が高い傾向にあります。

物件の収益性は利回りやキャッシュフローの分析で判断されます。収益性の高い物件は、売却時にも価格が高くなる傾向があり、収益が多くなりますので運営を行う上でも欠かせない要素となります。

3つの判断基準から「融資審査が通るか」を考慮しながら物件選びを行いましょう。

3.現地での物件調査で気を付けるべきポイント

現地で物件を見学する時に気を付けるべきポイントは、周辺環境建物の外観設備室内環境の4つとなります。

周辺環境としては駅やコンビニ・銀行との近さ、嫌悪施設(葬儀場、墓地など)の有無、治安の良さなどがポイントとなります。

建物の外観は壁にひび割れが無いか、塗装がはがれていないかなどを目視で確認し、設備は給湯器やエレベーター、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ面をチェックします。管理会社に修繕履歴を見せてもらい、近々大規模な修繕工事の予定があるかを確認しておきましょう。

室内の環境は通風・採光、間取りなどをチェックし、キッチンや風呂場など水周りの状況がターゲットの住環境として適切であるか確認しましょう。
例えば女性がターゲットである場合、キッチンは2口コンロ、風呂場は脱衣場があり清潔であることを希望するが多い傾向があります。
「エリアのターゲットに適した物件であるか」は物件選びで重要なポイントとなります。

また、中古の投資物件の場合は、既に入居者が居住中となりオーナーチェンジの物件となるので、窓口の不動産会社に確認しましょう。

まとめ

不動産投資の「要」とも言える不動産会社選び、物件選定、融資審査について解説してきました。
不動産会社を選ぶ際は、複数の会社を訪問し比較・検討、物件選定では経営・融資・現地調査の3つを判断基準にしましょう。

より良い不動産会社と物件を選び、融資審査を通過する事で不動産投資成功への第一歩となります。

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