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コラム

23区内のワンルームマンションがおススメの理由

執筆者:石丸 和宏 石丸 和宏

不動産鑑定士として、不動産投資をすでに行っている方、これから不動産投資を始めたいとお考えの方を対象に、鑑定士の目線から不動産の見分け方などをお話させていただきます。

前回は不動産投資の物件選びのポイントについてお話しさせていただきましたが、今回は前回の内容をもう少し掘り下げながら、23区内の中古ワンルームマンションがおススメの理由についてお話しさせていただきます。

23区内のワンルームマンションがおススメの理由

●物件選びのポイント4つ
前回、不動産投資を行うにあたっての物件選びのポイントとして、

  • 月々の返済に無理がない範囲で(特に空室リスクを踏まえて)購入できる物件
  • 駅徒歩10分以内の物件
  • 東京23区内の物件
  • 築10年前後の中古ワンルームマンション

の4つを満たしていることをお勧めしましたが、今回はこの4つについてもう少し掘り下げてお話しさせていただきたいと思います。

 

1.月々の返済に無理がない範囲で購入できる物件

前回もお話ししましたが、毎月の家賃収入は、賃借人つまり物件を借りて家賃を支払ってくれる方がいる場合に発生するもので、毎月必ず入ってくるものではありません(サブリース等は除く)。借り手がいない、すなわち空室になった場合には、所有者は家賃以外からの収入でローンの支払いをしなければならなくなります。したがって、不動産投資に当たっては空室リスクを踏まえたうえで、仮に空室となった場合であっても、2~3か月くらいは家賃収入無しでもローンの支払いができるくらいの予算内で物件を購入したほうが良いでしょう。

具体的なローン返済額は、皆さんの収入や月々の支出によっても変わりますが、月々の返済額が10万円以内を目安にするとよいと思います。

2.駅徒歩10分以内の物件

不動産投資に当たっては借り手がつきやすい物件か否かが非常に重要となってきます。

その借り手がつきやすいか否かの要素としては「最寄り駅からの距離」が非常に大きなウェイトを占めることとなります。特に居住用の不動産の場合、最寄駅から徒歩10分以内というのが大きな目安になります。駅から徒歩10分を越えると何となく駅から遠いというイメージを持つ方が増えてしまうため、借り手がつきにくくなってしまいます。

また、不動産投資に融資を行う金融機関も駅徒歩10分を越える物件については、融資に消極的になる傾向があります。

したがって不動産投資に当たっては、駅徒歩10分以内の物件を選ぶことをお勧めいたします。

ちなみに不動産広告等に記載されている「駅徒歩〇分」は、1分を80メートルで計算しています。したがって、「駅徒歩10分」は駅から大体800メートルの道路距離になりますので、覚えておくと役に立つと思います。

3.東京23区内の物件

不動産投資を行うにあたって、立地条件(どこに所在しているか)も非常に重要になってきます。立地条件も2.でお話しした、借り手がつきやすい物件か否かに関わってきます。

当然ですが、人気エリアの物件であれば、借り手がつきやすく投資リスクが下がりますが、人気のないエリアであれば、借り手がつきにくく投資リスクが上がってしまいます。

この立地条件で特に重要視されるのが、都心との接近性です。都心からのアクセスが良いエリアであれば、通勤・通学等が便利になるため、借り手がつきやすくなります。具体的には東京23区内、できれば23区内でもなるべく都心寄りの物件を選んだほうが良いと思います。

また、東京23区、特に都心寄りの物件は、借り手がつきやすいのはもちろんですが、不動産価格の変動の影響を受けにくいというメリットもあります。もちろん、短期的には景気動向等により、大きな価格下落も起こりえますが、23区内の不動産は景気の回復とともに元の水準に戻ってきやすいのが特徴なので、長期的な目線で見れば、価格下落リスクは小さくなります。いざという時になるべく高い金額で売却するためには、価格下落リスクも考慮の上、なるべく都心寄りの物件を選ぶことをお勧めいたします。

4.築10年前後の中古ワンルームマンション

以上を踏まえたうえで、これから不動産投資を始める方におススメしたいのは、築10前後の中古ワンルームマンションとなります。

中古のワンルームマンションであれば、月々無理のない範囲で返済できて、駅徒歩10分以内の都心からのアクセスの良い物件も比較的会社員でも手の届きやすい価格帯(2000万円台~3000万円台)での購入が十分可能です。
新築物件もよいのですが、新築物件は人が一度住むと中古物件となってしまい、価格が下がりやすい傾向があります。それに対して築10年前後のマンションは、ある程度価格が安定してきており、しかも長期間(35年~45年)のローンも組みやすいので、月々のローン返済額も低く抑えることができます。したがって、まずは新築よりも中古をお勧めいたします。

以上、全4回にわたってお話しさせていただきましたが、いかがでしたでしょうか。
不動産投資は人によっては怖い・リスクが高いというイメージをお持ちの方もいらっしゃるかと思いますが、良い物件を購入することができれば、その後の人生も安定的で楽しいものとなります。
不動産投資で成功するためには良い物件を適正な価格で購入できるか否かにかかっていますので、しっかりと見極めたうえで、不動産投資を行っていただければと思います。もし不動産投資等で疑問点やご相談がある場合にはお気軽にお問い合わせください。

最後になりますが、全4回にわたり私のコラムを拝読いただきまして、ありがとうございました。また、別の記事で皆さんにお会いする機会もあるかと思いますが、その際にはよろしくお願いいたします。

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