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【不動産投資】プロ直伝!中古マンション購入時に注意したい10のこと

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

中古マンション投資は、利回りが高いなど、メリットが多い反面、リスクや事前に知っておくべき注意点もあります。

リスクや注意点を理解して、しっかりと対策を講じていれば比較的安全に運用できる投資方法です。

この記事では、中古マンション投資のリスクや注意点、メリット、狙い目物件の特徴などを解説しています。

1.新築ではなく中古マンションを購入する理由

物件価格が安い

中古マンションの魅力といえば、やはり物件価格が安いことです。新築マンションに比べると、購入予算を抑えられるというのが中古を検討する大きな理由のひとつではないでしょうか。

一般的に同じエリアに建つ同規模の物件を比較すると、新築物件より中古物件は価格が安くなります。物件価格が低いといざという時の損失も少なくなり、低リスクの運営を行う事が出来ます

自己資金の持ち出しが少ない事も魅力の一つです。

利回りが高い

利回りは表面利回りの場合、「年間の家賃収入÷物件価格」で計算します。

中古マンションでは分母となる物件価格が安くなりますので、利回りが高くなり、より多くの利益を得る事が出来ます。

またキャッシュフロー(手元にあるお金)を多く生み出すことができますので、予想外の出費にも対応する事が可能です。

キャッシュフローが多くなると、次の物件の購入資金が早く貯まり事業拡大をスピーディーに進める事ができます。

たくさんの物件から選ぶことができる

一般的に、中古マンションは新築マンションより物件数が豊富です。

収益物件情報サイトHOME’S、楽待、健美家の東京23区の区分マンションの物件掲載数を見てみましょう。

中古マンション 新築マンション
HOME’S 4,818件 2件
楽待 8,112件 12件
健美家 7,334件 0件

※各サイト2021年5月21日時点のデータです。

物件情報サイトにおける新築マンションと中古マンションの掲載件数を比較すればその差は一目瞭然です。

中古物件を購入する場合は、新築物件よりも多くの選択肢の中から自分自身の投資プランに合った物件を選ぶことができるのです。

購入してすぐ家賃が入る

新築の場合はまず入居者を募集する所から始まりますので、募集から入居までの間に空き室となり、家賃収入を得るまでに時間がかかってしまいます。

中古物件は既に入居者がいるパターン(オーナーチェンジ物件)が多いため、購入してすぐ家賃収入が手に入ります

すぐに翌月からのローンを支払う事が出来るため、自己資金が少ない方でも投資が行いやすくなっています。

2.メリットばかりではない!中古マンションのデメリット

思うようなローンが組めないこともある

中古物件は、新築物件に比べて物件の評価が低くなるため、ローンが組みにくいという面もあります。そのため、築古物件だと融資期間が短くなってしまう可能性もあります。

修繕費が高くついてしまうこともある

中古物件の場合、配管や設備などが老朽化し修繕費がかさむ可能性があります。

また、マンションは、10数年おきに大規模修繕が必要になります。そのため、管理組合は修繕費用をマンションの所有者全員から徴収して積み立てておきます。

建物は経年とともに老朽化が進むため、築古になるほど徴収する修繕積立金の額も高くなりがちです。中古物件の購入を検討する際は、現在の管理費・修繕積立金の金額だけでなく、今後の値上げの予定も確認しておきましょう

建物自体の耐震性が低い場合がある

マンションを支えているのは鉄筋コンクリートです。鉄筋コンクリート(アルカリ性)は雨風(酸性)を受けて中性化してしまうと鉄筋が錆びて脆くなってしまします。築年数が古ければ古いほど老朽化して、耐震性が低くなってしまいます。そうならないためにも多くのマンションではコンクリートをタイルなどで覆っています。この外壁補修や防水処理をするためにマンションでは10数年のスパンで大規模修繕工事が行われています。

また、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物を「新耐震基準」、それ以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」と区分けしています。

旧耐震基準の築古マンションでは十分な耐震性がないものもあります

購入を検討しているマンションが「新耐震基準」かどうかは、「建築確認済証」の交付日が1981年6月1日以降であることを確認しましょう。

3.購入時に注意したい10のポイント

1)立地

物件を購入する際に重視していただきたいことが、「賃貸需要がある地域の物件かどうか」です。賃貸需要があるかどうかを見極めることができると、不動産投資の大きなリスクである空室を防ぐことができ、安定した賃料収入を得ることにつながります。

賃貸需要がある地域・物件かどうかを判断する基準として、以下2つがあげられます。

入居者ニーズの高いエリアか

東京都内や3大都市圏といわれる、首都圏・中京圏・近畿圏の中心部が比較的入居者が入りやすい、人気のエリアとなっています。

また、学生・社会人・ファミリー層などの幅広いニーズがあるエリアを選ぶことで、様々な入居者が住む可能性があるためおすすめです。

さらに、再開発が行われているエリアの物件は、今後賃貸需要が高まる可能性があるため、入居者のニーズが高い物件といえます。

利便性

物件の駅からの距離や近くの駅から主要駅へのアクセスといった利便性も、物件の判断材料の1つとなります。駅近の目安としては、最寄り駅から徒歩15分以内で行くことのできる物件になります。

利便性が高い物件は通勤や通学がしやすく、休日に都心に行きやすいため物件の価値が高くなります。

その他にも、最寄り駅が各駅停車しか停車しないのか、それとも急行・特急も停車するのかなども賃貸需要があるかどうかを判断する基準になります。

2)周囲の環境

物件の周辺環境も住み心地に大きな影響を与えます。

周辺にコンビニやスーパー等の商業施設があるか、風俗店やパチンコ屋等の嫌悪施設は無いか、入居者の生活に影響する周辺環境について調べてみましょう。

3)賃貸借契約書の内容

賃貸中の物件(オーナーチェンジ物件)を売買し、売主から買主へ所有権が移転すると、それに伴い既存の賃貸借契約の賃貸人たる地位も売主から買主へ承継されます。

自ら貸主として契約する場合は、契約条項の作成に関与することができますが、オーナーチェンジ物件で既存の契約を引き継ぐ場合は、それができません

このため、売買契約の際に賃貸借契約書をチェックする必要があります。

4)災害リスク

最も望ましいのは、そもそも地震被害が出にくいエリアの物件を選ぶことです。

しかし、地盤の強いエリアの物件が、入居者ニーズの高いエリアや利便性のいいエリアに必ずしも合致するわけではないのも事実です。

特に、臨海地域は埋め立て地も多く、地盤が軟弱で地震の際には被害を受けやすい傾向にあります。このような立地条件も必ず考慮し、地震保険で少しでもリスクを減らすようにしましょう。

5)マンションの管理状況

マンションではそれぞれの区分所有者が集まり、マンションの管理組合を結成し、区分所有者から選出された理事が代表してマンション管理組合を運営しています。

管理組合は区分所有者から管理費と修繕積立金を回収し、共用部分であるエントランスやエレベーターなどの維持管理、建物の修繕計画の策定と実施を行います。

共用部や外観等の手入れがしっかり行われている物件は、マンション管理組合がしっかり機能している物件であり、管理が行き届いたマンションはマンション自体の資産価値を維持することにもつながります

そのため、投資目的のマンションであってもマンション管理組合によって建物がきっちりと管理されている物件を選ぶことが大切です

6)建物の築年数

中古マンションの場合、立地や管理状況にもよりますが、築年数が経過するほど価格が下がるのが一般的です。築20年くらいまでは築年数に伴って価格は下がっていきますが、築20年を過ぎると価格の下落がゆるやかになる傾向があります。

ただし、中古マンションも築年数が経過するほど、当然修理が必要な箇所が増えるため、資産価値が下落してしまう可能性があります。

そのため築年数と価格のバランスを考えると築10~15年程度の物件が狙い目です。

また、築20年以上の築古マンションを購入し、リノベーションによって賃貸需要や資産価値を高めるという方法もあります。

7)物件相場

マンションの購入金額は、その後の利回りにも大きく関係してきます。

そのため、購入したいと思うマンションが見つかった場合には、そのマンションが相場と比較して適正な販売価格であるのかどうかをしっかりと判断しなければなりません

また、投資用不動産では、家賃相場も重要となります。

投資対象として検討したい物件が見つかったら、最寄りの駅や駅からの距離、築年数など、似た条件のマンションの取引実績や販売価格、家賃相場などを調べることが大切です。

8)リノベーションの自由度

リノベーションによって築古マンションの資産価値を向上させることもできます。

リフォームやリノベーションを考える場合は、間取りの変更・水回りの移動・バリアフリー化など、それぞれ工事が可能か確認する必要があります。物件によっては希望通りの工事ができない可能性がありますので注意しましょう。

9)共用部の充実さ

防犯カメラ・オートロックなどのセキュリティ面が充実したマンションは女性に人気があり、宅配ボックスやインターネット無料等の設備も賃貸需要が高くなる要素の1つです。

マンションでは住戸の外側(共用部)はリフォームができません。オートロックや防犯カメラなど、マンション全体のセキュリティに関する部分は個人では変えられません

自分が求める水準をもともと備えているかどうか、購入前に確認しておきましょう。

10)自分自身の支払い能力

不動産投資では、築年数が経過するにつれて、家賃収入の単価が下がったり、空室が出たり、大規模な修繕費がかかったりすることがあります。

不動産投資のために組んだローンの返済金は、自分の給与収入等から支払うのではなく、得られる家賃収入から天引きされるようなイメージです。とは言え、空室が発生した時は一時的に自分の給与収入や貯金から不動産投資ローンの返済をする必要があります

リスクの想定が甘いと不動産投資ローンの返済が回らなくなってしまう危険性があります。

購入当初のうちにキャッシュフローや返済シミュレーションはしっかり行っておきましょう。

4.まとめ

中古物件のリスクや注意点などを理解し、狙い目の物件があれば不動産会社に確認してみましょう。

また中古マンション投資に関する知識は、ネットや書籍で調べたり、セミナーに参加することでも学ぶことができます。事前に情報収集をしっかりしてからマンション投資を始めましょう。

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