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「賃貸需要」を見極めて不動産投資を成功させる方法とは?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「賃貸需要」は不動産投資の成功可否に大きな影響を及ぼします。

賃貸需要の高いエリアにある投資用物件を購入することで空室率が低く安定した家賃収入を得られる可能性が高くなります。

一方で賃貸需要の低いエリアの物件を購入してしまうと、「空室率が高くローンの返済が苦しい」という事態に陥ってしまいます。

賃貸需要が高いエリアとは一体どこでしょうか?物件の賃貸需要を高くするためにはどのような方法があるのでしょうか?

この記事では、賃貸需要の高い物件の3つの条件、エリアの賃貸需要・人口などについて解説していきます。「賃貸需要」というキーワードが気になる方はぜひ最後までご覧ください。

1.賃貸需要の高い物件とは?3つの条件

賃貸需要が高い物件には、以下の3つの条件が挙げられます。

  • エリアの賃貸需要が高い
  • 物件の利便性が高い
  • 設備がニーズとマッチしている

1)エリアの賃貸需要が高い

人口が増加傾向にある東京や住宅街は賃貸需要が高いエリアです。賃貸需要が高いエリアは空室率が低いため、家賃収入が途切れない賃貸経営ができる確率が高くなります。

一方で持ち家が高いエリアや人口が減少している地域では、空室率が高くなる傾向にあります。

2)物件の利便性が高い

主要駅に近く会社・学校に通いやすいなどの利便性が高い物件は賃貸需要が高い傾向にあります。コンビニ・スーパーが近くにある、病院・郵便局・銀行が近いなども利便性の高さにおいて重要となります。

ファミリー向けの物件では、近くに公園や学校があるか、治安の良さなども重視されます。

不動産ポータルサイトが行った「賃貸物件を選ぶときに重視するポイント」のアンケート結果では1位は「最寄り駅からの時間」で、2位は「通勤・通学時間」でした。物件の立地を選ぶ人が最も多くなっていますので、利便性の高いエリアにある物件を選ぶ事で空室を回避できる可能性が高くなります。

3)設備がニーズとマッチしている

インターネット無料や宅配ボックスなどの人気設備を設置し、入居希望者のニーズと合致する事で物件の賃貸需要が上がるケースがあります。

後で詳しくご紹介しますが、単身者向けの物件ではオートロックや宅配ボックス、ファミリー向け物件ではお風呂の追い焚き機能やシステムキッチンなどが人気です。

なお双方において2020年度人気ランキング第1位の設備は「インターネット無料」となります。

2.エリアの賃貸需要とは?地域別の入居率

賃貸需要が高い条件の1つである「エリアの賃貸需要」について、エリア別の入居率や空き家率のデータを元に紹介していきます。

1)空室率が低いエリアとは

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会では、賃貸住宅の景況感を調査・把握するために不動産会社を対象にアンケート調査を実施しています。2020年に10~11月に行った「賃貸住宅市場景況感調査」の結果を見ていきましょう。

※出典:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会https://www.jpm.jp/marketdata/

新型コロナ感染症拡大の影響で首都圏への転居が増加から横ばいとなり、全国的な入居率は微増となっています。首都圏と関西圏は安定していますが、委託管理・サブリースでは関西圏が減少傾向にあります。

次は総務省統計局が発表した、2018年度「住宅・土地統計調査」での全国の空き家率のデータを見ていきましょう。

データの中から、政令指定都市がある都道府県を抜粋した表は以下の通りになっています。

エリア 空き家率
全国 13.6%
北海道 13.5%
宮城県 12%
埼玉県 10.2%
千葉県 12.6%
東京都 10.6%
神奈川県 10.8%
愛知県 11.3%
京都府 12.8%
大阪府 15.2%
兵庫県 13.4%
福岡県 12.7%

※出典:総務省統計局https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

全国的な空き家率は13.6%です。少子高齢化の影響で空き家率は年々増加傾向にあり、エリアによっては深刻な社会問題となっています。

埼玉県が10.2%、東京都が10.6%、神奈川県が10.8%と関東圏の空き家率が低い事が分かります。

入居率・空き家率共に東京を中心とした首都圏は空室率が低い事が分かります。東京の物件を選ぶ事で、賃貸需要の高さと空室率の低さが期待できます

2)エリアの人口

現在の日本は人口減少と少子高齢化が進み、不動産業界では空室率の増加が危惧されています。

※出典:内閣府https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2017/html/zenbun/s1_1_1.html

上記の内閣府のホームページによるデータでは、75歳以上の人口が増え続け、「働き手」である15~59歳と60~64歳の人口は年々減少していくという推計結果が出ています。

一方で、国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した「日本の地域別将来推計人口」において生産年齢人口(15~64歳)の将来推計は地域別に以下の通りで推移する予測となっています。

※出典:国立社会保障・人口問題研究所http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/1kouhyo/gaiyo_s.pdf

中部・近畿・四国などほとんどの地区では横ばい、北海道は減少傾向ですが、南関東のみ増加傾向にあります。

ターゲットを社会人にする場合、「南関東(東京圏)が狙い目」という結論となります

3.2020年度の人気設備トップ10

最後に「エリア以外で賃貸需要を上げる方法は無いの?」「もう物件を購入してしまったが賃貸需要を上げたい」という方のために、賃貸住宅の人気設備トップ10をご紹介します。

2020年に全国賃貸住宅新聞が行った「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」人気設備のアンケート結果を見ていきましょう。

単身者向け物件 ファミリー向け物件
1 インターネット無料 インターネット無料
2 エントランスのオートロック 宅配ボックス
3 宅配ボックス エントランスのオートロック
4 浴室換気乾燥機 追い焚き機能
5 ホームセキュリティ システムキッチン
6 独立洗面台 ホームセキュリティ
7 24時間利用可能ゴミ置き場 浴室換気乾燥機
8 システムキッチン 防犯カメラ
9 TVモニター付きインターホン ウォークインクローゼット
10 エレベーター 24時間利用可能ゴミ置き場

※出典:全国賃貸住宅新聞https://www.zenchin.com/news/post-5540.php

単身者・ファミリー向け物件共に1位は「インターネット無料」となっています。

インターネット回線は自身で設置する事が大変であり毎月かかる費用である事から、「共同住宅全体で契約を行い、家賃に含まれている方が有難い」と考える方が多いと推察されます。

オートロックや防犯カメラなどセキュリティに関する設備も人気があります。

またコロナ禍でインターネットにより買い物をする機会が増えたことから「宅配ボックス」の人気が伸びています。

入居率を上げたい方や、物件の賃貸需要を高めたい方は設備の導入を検討してみましょう。

4.まとめ

賃貸需要を高めるためには、エリア、物件の利便性、設備の3つに注意しましょう。

エリアは南関東(東京圏)が有利であり、駅から近いなど利便性が高い物件を選ぶことで入居率が高くなる傾向にあります。

この記事を参考にインターネット無料など人気設備も取り入れ、入居者の途切れない賃貸経営を目指しましょう。

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