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築古の中古ワンルームマンションをリノベーションする秘訣

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

築年数が経過した築古の中古ワンルームマンションが売りに出されていることがあります。

築古のマンションの場合、物件価格が低いことが魅力であるものの購入したところで入居者を見つけることができるのか不安に思う方もいるのではないでしょうか。

しかし、築古の中古ワンルームマンションであっても、上手にリノベーションを行うことで投資を成功させることができる場合もあります。

今回は築古の中古ワンルームマンションをリノベーションする際のメリットや注意点についてご紹介します。

1.築古ワンルームマンションのリノベーションとは

築古ワンルームマンションのリノベーションとは、どのようなことを行うのでしょうか。

1)築古ワンルームマンションの課題

ワンルームマンションに入居する層の多くは、学生や社会人になりたての若い単身世帯です。そのため、新築や築浅のきれいなマンションの方が人気は高く、建築されてから長い時間が経過した築古の中古ワンルームマンションは、リノベーション歴が無く、そのままの状態ではなかなか入居者を見つけるのが困難です。

そこで、築古のワンルームマンションを魅力ある部屋に生まれ変わらせる方法がリノベーションです。

2)リノベーションとは

リノベーションとは、古い建物を大幅に改造して付加価値を高める工事のことです

リノベーションでは間取りを変更したり、押し入れを使い勝手の良い棚やクローゼットなどに変えたり、内装を今風のおしゃれなデザインに変えたりと、古い部屋をより快適に過ごせるような空間に蘇らせることを目的に改築を行うものです。

混同されることの多いリフォームが壊れたものや汚れたものを元の状態に戻す修繕工事であるのに対し、リノベーションはより大規模な工事を行うものとなります

2.築古中古ワンルームマンションをリノベーションするメリットとデメリット

築古の中古ワンルームマンションをリノベーションする場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

1)築古中古ワンルームマンションをリノベーションするメリットとは

築古の中古ワンルームマンションを新たに購入する場合は、同じエリアにある同等の広さの新築ワンルームマンションや築浅の中古ワンルームマンションに比べて、安い価格で購入できる事が多いです。

また、リノベーションによって古い間取りや内装を取り払い、現在流行している間取りやインテリアに変更し、機能的な設備を導入することは、建物の資産価値を高めることにもつながります

そのため、賃貸時にはリノベーション前よりも入居者獲得の可能性を高めることができ、売却時には以前よりも高い売却額で取引できる可能性があります。

2)築古中古ワンルームマンションをリノベーションするデメリットとは

リノベーションのデメリットとしては、大規模な工事が必要になるため、それなりの費用が必要となる点が挙げられます。

しかし、リノベーションを行ったからと言って築古物件であることに変わりはないため、築年数の面で敬遠されてしまう可能性もあります。そのため、リノベーションのコストに見合った収益を上げられるかどうかの保証はありません。

また、マンションのすべての箇所をリノベーションできるわけではありません。築古ワンルームマンション一棟を保有するのであれば、外観や共有部なども含めたリノベーションは可能ですが、区分所有者として部屋を所有している場合は、リノベーションができる範囲は所有している部屋の中だけとなります。また、部屋の中でも天井の高さや窓枠などは構造上変更することができません

したがって、リノベーションによって部屋の中が見違えるように素敵になった場合でも、エントランスやエレベーターホールなどに手を加えることができないため、建物自体のイメージまでを変更することはできないことを忘れてはいけません。

3.築古ワンルームマンションのリノベーション時に注意したいこと

築古ワンルームマンションのリノベーションを成功させるためには、どのようなポイントに気を付ける必要があるのでしょうか。

1)費用対効果を考えてリノベーションを行う

リノベーションによって築古ワンルームマンションの資産価値を高めることができますが、専有面積の狭いワンルームマンションの家賃は、一般的にそれほど高い金額に設定することはできません。また、売却の場合も同様に、リノベーションにかけた費用が高額すぎるとリノベーションのコストを回収できない可能性があります

リノベーションを計画する前には、リノベーションによってどのくらいの利益を得られるのかしっかりとシミュレーションを行い、費用対効果を考えたうえで実行しなければなりません。

2)入居者のニーズに沿った設計を採用する

ファッションに流行があるように、間取りやインテリア、設備などの住環境にも流行があります。せっかくリノベーションしても、入居者のニーズを満たすものでなければリノベーションの効果は低くなってしまいます。

リノベーションを行う際には、リノベーション経験が豊富な業者に相談しながら時代の流れに合った入居者のニーズが高い設計を採用するようにしましょう。

3)築古物件であっても入居者ニーズの高いエリアを厳選する

新築ワンルームマンションであっても、駅から遠い、都心から離れている場所などは入居者からのニーズはそれほど高くありません。それが築古物件となれば、なおさらです。

築古物件を購入してリノベーションを行う際には、まずは物件選びの際にエリアを厳選し、ワンルームマンションのニーズが高いエリアの物件を選ぶようにしましょう

4.まとめ

築年数が経った築古の中古ワンルームマンションは新しいマンションに比べて入居者を獲得しにくいため、低い価格で物件を購入するできることが多いです。

リノベーションによって室内を現在のニーズに合わせた魅力ある部屋によみがえらせることができれば、物件の資産価値は高まり、築古ワンルームマンションであっても投資が成功する可能性が出てきます。

築古ワンルームマンションは低価格で物件を購入できる点が魅力ですが、リノベーションには費用もかかるため、築古ワンルームマンションのリノベーションを検討する際にはリノベーションのデメリット面も理解し、収支のシミュレーションをしっかり行うことが大切です。

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