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不動産投資を学ぶ

不動産投資は少額でも始められる!少額投資のメリットや注意点を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を始めるには、多くの資金が必要で、ハードルが高いというイメージを持っている方もいるのではないでしょうか。

不動産投資にはさまざまな投資方法があり、自己資金が少なくても始められるものもあります。

今回は、少額不動産投資の種類、メリットや注意点についてご紹介します。

1.少額で始められる不動産投資の種類

不動産投資信託(REIT

REITは、「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託のことを指します。

REITはアメリカで誕生した制度で、日本ではJapanJを頭につけてJ-REITと呼ばれるようになりました。

J-REITは、投資法人という組織を作り、投資証券を発行して投資家から資金を集めます。

そこで集めた資金をもとに複数の不動産を購入して運用し、賃貸収入や売買で得た収益を投資家に分配する金融商品です。

J-REITの投資法人は証券取引所に上場しているので、上場株式と同様に取引できるという点が大きな特徴です。

不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、複数の投資家で所有権を共有するという不動産投資です。

例えば、1棟1億円のマンションがある場合、これを100口に分け、1口当たり100万円とすることで少ない資金でも参加できるようになります。

投資家は100万円の出資で1億円の賃貸マンションの共同オーナーとして運用に関わることができます。

これにより不動産投資へのハードルが低くなり、個人投資家が不動産小口化商品を購入するようになりました。

J-REITは不動産投資法人への出資ですが、不動産小口化商品は、実際に不動産のオーナーとなる権利を有することができます。

不動産投資クラウドファンディング

クラウドファンディングを利用した不動産投資では、インターネットを使って小口の投資を募集し、不動産投資のプロである運用会社が、集まった資金を利用して投資、運用を行い、その運用収益を投資家に配当する仕組みです。

なかには10万円程度の資金で参加できるようなものもあります。

不動産小口化商品の普及を後押ししている仕組みがクラウドファンディングです。

インターネットを介して、多くの人に案件の魅力を伝え、投資家を募ることができるクラウドファンディングは、不動産小口化商品と非常に親和性が高いです。

2.少額不動産投資のメリット

自己資金のみで始められる

少額不動産投資なら、1口いくらという投資ができます。

少額から始められるうえ、不動産投資ローンを組む必要もないため、毎月の返済も不要という安心感があります。

自己資金が少なかったりローンが通りにくかったりしても、分散型の少額不動産投資では手軽に始めることができます。

少額の自己資金のみで始められるということは、物件価格がネックになりがちな不動産投資においては大きなメリットです。

流動性が高い

J-REITは、証券取引所で取引されているため流動性が高く、気軽に売買できます。

また、不動産小口化商品や不動産クラウドファンディングも投資期間が定められているものがほとんどのため、売却先を自分で探す必要はなく、一定の期間運用した後は現金化することができます。

節税効果も期待できる

少額で始められる不動産投資商品のなかには、節税メリットがあるものもあります。

任意組合型の不動産小口化商品は、投資金額に応じて実物不動産の所有権の共有持分を取得することができるため、保有する不動産は税務上実物不動産と同じ扱いになります。

そのため相続対策や生前贈与に活用することができます。

不動産の相続税評価額は現金の7割程度で評価されるため、不動産小口化商品を相続や贈与することで相続税や贈与税の節税メリットが受けられます。

3.少額不動産投資のデメリット

物件数が少なく投資対象が限られる

少額不動産投資では、少額という制限を設けて投資先を選択するため、投資できる対象が限られる場合があることに注意しましょう。

限られた数の物件の中から、きちんと利回りが見込める物件を選ぶことが大切です。

利益率が低い

不動産小口化商品以外の少額投資方法では物件を保有しない方法も多く、J-REITなどは投資会社から分配される投資のやり方なので手数料が発生し、本来の収益よりも少なくなるデメリットがあります。

入金・出金手数料や購入手数料、運用手数料などさまざまな手数料がかかり、投資額が少なければそれだけ手数料が負担になる場合もあります。

4.現物不動産投資を少額で始める方法

J-REITや不動産小口化商品は、少額から投資できるため、長い時間をかけて大きな資産を築き上げることができますが、全て自己資金で行う必要があります。

現物不動産投資を少額で始める方法として、不動産投資ローンを利用してマンションの一室に「他人資本」で投資するという選択肢もあります。

マンションの一室を購入し入居者に貸し出して家賃を得ることで、購入する物件自体は高額でも、不動産投資ローンを組めば毎月の返済を入居者から得られる家賃収入で支払うことができます。

つまり投資金額の大部分は入居者から得られる家賃収入であり、自己資金を抑えながら大きな資産を築き上げることが可能になるのです。

ワンルームマンション投資

単身者向けのワンルームマンションは、一般的に部屋が小さいため、ファミリー向けのマンションよりは物件価格が安めです。

そのため、購入時にかかる初期費用も広め(2LDK3LDK)のファミリー向けマンションに比べると低く抑えることができます。

不動産投資ローンを組むことで元手をそれほどかけずに始めることができます。

また、ワンルームマンションは賃貸需要も高く、空室が発生しにくいため、初心者でも安定した不動産経営を始めることができます。

関連:ワンルームマンション投資が始めやすい理由とは?始める前に知っておきたいメリット・デメリット

フルローンでの不動産投資

フルローンや自己資金ゼロでの運用に対応する不動産会社が増えたことで、手持ちのお金が少ない方でもローンを組む事により家賃収入を得る事が出来るようになりました。

フルローンの融資審査に通る物件は収益性の高さも重要な要件となりますので、利回りは高めの物件を選びましょう。

フルローンで十分なキャッシュフローを得る経営を行うためには、融資期間を長く、低金利で借り入れる点もポイントとなります。

融資期間を長くすることで月々の返済額が少なくなり、キャッシュフローが多くなり経営が安定します。

5.少額で不動産投資を始める際の注意点

J-REITや不動産小口商品などは、手元の資金が少なくても投資できる点でメリットが大きいと考えた方もいるかもしれません。

しかし、安定的に利益を出す可能性は高いものの、短期間で大きく儲けることは難しいといえます。

また、J-REITは金融商品取引所で販売されている金融商品ですので、投資する際は販売している証券会社から購入することになります。

そのため、証券会社の信用が落ちたり倒産した場合、その証券会社が販売していたJ-REITの価値も下落してしまいます。

J-REITは非常に少額から始められるというメリットが大きい分、投資対象である不動産物件の価値だけでなく、販売する証券会社の価値に左右される投資でもあります。

現物不動産投資では、築年数が経過するにつれて、家賃収入の単価が下がったり、空室が出たり、大規模な修繕費がかかったりするリスクがあります。

不動産投資ローンを利用した場合、不動産投資のために組んだローンの返済金は、自分の給与収入等から支払うのではなく、得られる家賃収入から天引きされるようなイメージです。とは言え、空室が発生した時は一時的に自分の給与収入や貯金から不動産投資ローンの返済をする必要があります。

リスクの想定が甘いと不動産投資ローンの返済が回らなくなってしまう危険性があります。

購入当初のうちにキャッシュフローや返済シミュレーションをしっかり行っておく必要があります。

6.不動産投資で資産形成を

不動産投資は貯蓄よりも効率よく資産形成ができます。

サラリーマンであれば、不動産投資ローンを組みやすいという強力な武器があります。

不動産投資は、長期的な収入の確保や資産の準備をしておけるため、年金代わりとしても期待できる投資です。

受給開始年齢の引き上げや、受給金額の減少など、将来的な年金への不安が増している昨今、老後の備えを不動産投資で考えてみてはいかがでしょうか?

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