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不動産投資を失敗してしまう原因とは?失敗事例と回避術を解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「不動産投資をしたいけど失敗が怖い」「ブログで失敗談が多くみられる。不動産投資は危険なのでは」と相談される方がいらっしゃいます。

不動産投資に限らず、株式や投資信託、FXなど全ての投資で失敗するリスクは存在します。
ただし不動産投資が他の投資と異なる点は20年・30年と長期に渡る「賃貸事業」であるという点です。

多くの企業では長い年月の中で減収減益する年度が存在します。不動産投資も「事業」ですので「1年間赤字だったから失敗」と決めてしまうのは早計と言えるでしょう。

それでは不動産投資で失敗とは何を指すのでしょうか?失敗する原因や事例にはどのようなものがあるのでしょうか?

この記事では、プロの投資家が考える不動産投資のリスク、不動産投資における失敗や失敗事例、回避する方法をお伝えしていきます。

不動産投資で失敗することが怖い方、失敗事例やリスクの低い不動産投資の方法について知りたい方は是非ご覧ください。

不動産投資は失敗率が高い?プロの投資家から見たリスク

「不動産投資は失敗率が高い」「リスクが高い」のは本当でしょうか?

国土交通省が2019年に行った「国内不動産投資家アンケート調査」の結果から、「プロの投資家は不動産投資をどう捉えているのか」を見ていきましょう。

アンケート調査は不動産会社や金融機関など不動運用のプロに対して質問した結果ですので、プロの投資家の考えを知る事ができます。

「不動産投資を他の金融商品市場や他国の不動産投資市場と比べた場合の現状認識・評価」における不動産投資の市場規模や成長性・リスクの水準などは以下の通りになります。

不動産投資とほかの投資比較

<他の金融商品市場や他国の不動産投資市場と比べた場合の現状認識・評価>

出典:国土交通省

不動産投資市場の規模や成長性、安定性に関しては「十分である」「概ね十分である」と回答した投資家が多かったのに対し、「投資リスクの水準」では不十分と感じる方が約7割となっています。

 

プロの投資家は「成長性・安定性はあるものの、リスク水準が不十分である投資」と捉えていることが分かりました。

投資の世界では「リスクが高い」ことはリターン(投資で得られる収益)の振れ幅が高いことを意味します。

空室が発生する、急な修繕により修繕費がかかるなどのリスクにより、上記のように「不動産投資はリスクが高い」と考える投資家が多いと推測されます。

ただし不動産投資における「失敗」とは目先の損失ではなく、トータルでの収益により判断されるものです。詳しく見ていきましょう。

不動産投資の失敗とは?失敗事例を2つ紹介

不動産投資は家賃収入と物件の売却価格の合計が最終的な収入となり、収入から運営にかかった経費や購入・売却時に支払った仲介手数料、司法書士への報酬、税金などを差し引いて最終的な収益が出ます。

ローンの残債がある場合、収益がローン残債を上回っていれば不動産投資は成功と言えます。下回ってしまった時は最終的に赤字となり失敗となってしまいます。

ただし最終的に売却せず、子孫に相続する、自身で住むなどを出口として選んだ際には「成功」「失敗」の定義は異なります。

 

事業経営としての不動産投資は、売却後最終的に黒字となった時には成功、赤字となった時は失敗と言えます。

実際に不動産投資に失敗してしまった投資家の事例を見ていきましょう。

失敗事例1:融資審査に通らない

20代のAさんは個人事業主としてWebコンサルティングの仕事をしています。

本業の収入が安定しないため、不動産投資で家賃収入を得たいと考え、都内マンション一棟の融資を申し込みました。

しかし事業を始めて2年目のため融資の審査に通らず、物件購入まで至らず不動産投資を諦めてしまいました。

 

不動産投資は多くの場合投資用ローンを契約し、毎月の家賃収入をローン返済に充てる仕組みとなっています。

まず投資用ローンの審査に通ることが必須となりますが、自営業の方はサラリーマンと比べ審査が通りにくい傾向にあります。

融資を申し込む際には自営業の場合、過去3年間の事業売上を提出しますが金融機関の担当者は2年目のAさんの返済能力を不安視し、融資は通りませんでした。

失敗事例2:郊外のアパートを購入、空室率が80%

サラリーマンのBさんは利回りの高い郊外の築古ワンルームマンション一棟を購入しました。

利回りは12%程度で築30年、地方都市のため購入価格は割安でしたが、購入した翌月に3名の退去者が出ました。

 

部屋数は10室で、6室入居していましたが3名退去者が出た結果、残りの入居者は3名となってしまいました。

入居率は約33%で、キャッシュフロー(手元に残るお金)は赤字です。

 

入居者募集をかけたものの、地方都市で入居率が高いのは主に異動や進学のある4月であり、それ以外の月は動きが少ないのが現状です。

1人が退去し残りの入居者は2人、空室率は80%となってしまいました。

地方都市の郊外の物件においては、都心に比べ空室率が高い傾向にあります。

このような不動産投資の失敗を防ぐためにはどうしたら良いのでしょうか?

失敗しないための不動産投資とは?3つの方法を紹介

上記のような失敗を回避し不動産投資を成功させるためには、①「安定した収入」で融資審査に通る、②空室率の低い東京の物件を選ぶ、③まずは中古ワンルームマンション投資から始めるという3つの方法があります。

1.融資審査は「安定した収入」が重要

失敗事例1のAさんは融資の審査が通らず不動産投資を諦めてしまいましたが、Aさんが3年以上事業を継続し、安定した収入を得ている場合融資審査に通る可能性が高くなります。

 

融資の審査でポイントとなるのは「安定した収入」で、サラリーマンや医師や弁護士などの有資格者、公務員、自営業でも安定した事業収入がある方などは審査で有利となります。

 

また融資の審査は担当者やタイミングによっても結果が異なりますので、審査に落とされても別の金融機関をあたる、配偶者を保証人にするなどの方法で審査に通過できることがあります。

2.需要が高い首都圏の物件を選ぶ

Bさんは地方都市のアパートを購入し、空室率が80%となり赤字となってしまいましたが、首都圏は地方よりも需要が高く空室率が低い傾向にあります。

公益財団法人・日本賃貸住宅管理協会が2020年6月に発表した「第23回賃貸住宅市場景況感調査 日管協短観」の入居率のデータを見てみましょう。

※出典:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

全国的にも入居率は95.2%と高水準にありますが、首都圏は2018年下期の93.5%から2019年下期は96.8%と3%以上数値を伸ばしています。

全国的に少子高齢化が進む中、人口は減少傾向にありますが東京は人口を伸ばしていますので、将来的にも高需要が見込まれます。

不動産投資は20年~30年と長く賃貸事業を行うため、長期的に需要の高い東京圏の物件をおすすめします。

3.まずは中古区分マンションから

不動産投資を始めるにあたって、「高利回りのアパート一棟を」「新築区分マンション」とお考えの方は多いですが、初めての方は中古区分マンションをおすすめします。

中古の区分マンションは購入価格が新築区分マンション・アパート一棟より安く、都心の築浅物件でも2,000万円前後から購入が可能です。

エリアを分け複数の物件を購入する事で、エリアで災害が起こった時、需要が変化した際でもリスクの分散が可能となります。

不動産投資で失敗が気になる方は、まずは中古区分マンションを検討してみましょう。

まとめ

不動産投資での失敗はトータルの収益が赤字になってしまうことであり、2,3ヶ月空室が発生したとしても高い価格で売却でき、合計で黒字となった場合には結果的には「成功」と言えます。

融資審査や物件のエリア・種類などに留意しながら、長期的な視野で不動産投資を始めてみましょう。

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