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コラム

2021年の路線価公表!今後の不動産投資にどう影響する?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基礎となる路線価を公表しました。

不動産を相続して売却するなど、不動産の活用を考えている人にとっては確認しておきたいニュースと言えます。

まずは路線価について詳しく解説していきます。

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1.路線価とは?

今回公表された路線価の分析の前に、まずは定義について確認しましょう。

路線価とは、土地にかかる税金を計算するうえで基礎となる価格のことを言います。

実は路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。

相続税路線価 固定資産税路線価
算定基礎となる税金 相続税や贈与税 固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税
調査 国税庁 市区町村(東京都23区は都)
評価時点 毎年1月1日 3年に一度評価替え
公表日 毎年7月1日 3月1日
金額 公示価格※の80% 公示価格※の70%程度
算定基礎となる税金 相続税、贈与税などの国税 固定資産税、都市計画税などの地方税

※公示価格とは、土地売買取引や公共事業の土地収用時などに土地の値段の指標となる価格のこと。

 

一般的に「路線価」と言われるものはこの「相続税路線価」のことを指し、国税庁

が毎年7月1日に公表します。

今回公表されたのも相続税路線価になります。

相続税路線価は相続税や贈与税の算定基礎となる価格のことです。

 

具体的な活用シーンについて考えてみましょう。

例えば親から不動産を相続する場合、相続税が発生します。

相続税を算出するには、相続時点の不動産価格を把握する必要があり、この時に路線価を活用します(正しくは相続する宅地に面する道路の路線価を確認します)。

 

その他にも、通常の土地取引時にも価格の目安にされるなど活用場面は多いです。

2.2021年の路線価は全国的に下落!

2021年の路線価は、全国的に6年ぶりの下落となりました。

新型コロナウイルスの影響が大きく、特に商業地や観光地の下落が著しい結果となりました。

 

下の図は、全国各ブロックの主要都市における最高路線価をまとめたものです。

今後もしばらく新型コロナの影響でインバウンド需要が見込めないため、全国的に地価の上昇は考えにくいでしょう。

※出典国税庁HPをもとに当社で作成

3.1~6月の路線価の減額補正はなし!

国税庁は10月28日、7月に公表した路線価の減額補正はしないと発表しました。

それはどういうことか。その理解のために、本章では減額補正について解説します!

減額補正とは

宅地の形状が利用価値の低い状態である場合に、その宅地の価値を下方修正すること。

1章でも少し触れましたが、道路に面する宅地において利用価値が高い状態であることを前提に評価されます。

利用価値が高いとは、宅地の状態が正方形・長方形であることを指します。

逆に言えば、利用価値の低い宅地とは、奥行が長がかったり、間口が狭かったりする宅地のことを言います。

例えば旗竿地がこれに当たります。

このような利用価値の低い土地は、正しい路線価額を出すために下方修正する必要があるわけです。

4.今後都内の不動産はどうなる?

では東京五輪の開催を控えている都内の不動産価格はどう推移していくのでしょうか。

東京五輪により多くのインバウンド需要が期待されていましたが、無観客での開催ということもあって高望みはできない状況となってきました。

都内の不動産価格も一時的に下落することが予想されます。

 

ではこの時期に不動産投資は考えない方がいいのでしょうか。

実はそうとも言い切れません。

不動産は長期間のローンを組むわけですから、長い目で投資を検討すべきです。

そして消費ではなく「投資」なので戦略的に行う必要があります。

 

具体的には、投資する物件タイプを絞ることもひとつの戦略なのです。

例えば、東京では2035年まで単身世帯が増えると予想されています。

出典:東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」

 

今後の都内の世帯推移からは、ファミリータイプの物件ではなく、単身者向けのワンルームマンションに投資するといった戦略が考えられます。

さらに不動産価格の下落が怖いのであれば、下落しづらい立地と管理の行き届いた物件を選ぶのがいいでしょう。

新築物件は、はじめこそ価値は高いですが、数年するとその価値は大幅に下落してしまいます。

 

一方で、20年以上経った中古不動産は、資産価値がある程度落ちているので、その後は一定の推移で緩やかに下落する傾向が高いとされています。

中古とは言え、悲観することはありません。

リフォームすることで、周辺の中古物件よりも資産価値が高くなる事で、競合物件に勝てる可能性が高くなります。

資金に余裕があれば自分でリフォームするのも良いでしょうし、そもそもデザイン力に定評のある不動産会社がリフォームした中古物件を購入するのも手でしょう。

 

いずれも中古ワンルームマンションを選択することで、新築物件に投資するよりも割安で、かつ、資産価値の大幅な下落リスクを低減出来る可能性が高くなります。

まとめ

新型コロナの影響で全国的に地価は下落し、東京も一時的な下落は続くと予想されます。

しかし都内であれば単身者が増える傾向にあるので、中古の単身者向けワンルームマンションなど戦略的に投資を行うことで、活路を見いだせるでしょう。

不動産は経済動向に左右されやすいですが、長期的な目線で投資を考えていくことが成功の鍵となります。

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