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中古ワンルーム購入後にリノベーションはした方がいい?費用や事例、メリット・デメリットを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

近年築年数が古い物件が増加している中で、市場では築25年以上のマンションの平均成約価格は首都圏でも2000万円以下と購入しやすい価格帯となっています。

しかし築古物件は新築と比べても市場価値は低いです。
そこでお勧めなのがリノベーションです。

今回は、中古ワンルームマンション購入後にリノベーションするメリットやデメリット、費用などを解説します。

1.不動産投資でリフォーム・リノベーションは必要不可欠?

まずはリフォームとリノベーションの違いを確認しましょう。

リフォームとリノベーションの違い

・リフォームとは古くなった部屋を元通りに改修すること

・リノベーションは既存の部屋に新しい価値を加えること

1)マンション供給数と築年数の傾向は?

晩婚化の影響などで単身世帯が増加し、ワンルームマンションの需要は高まってきています。

国土交通省の「マンション政策の現状と課題」によると、築古物件は年々増加傾向にあります。

※出典: 国土交通省 「マンション政策の現状と課題」より                                                         

築40年超のマンションは2018年時点で81.4万戸であり、10年後には約2.4倍の197.8万戸に。

20年後には約4.5倍の366.8万戸となる見込みで、築古マンションが急増すると言われています。

 

マンションの供給数は増えていく見通しですが、価格はどうでしょうか。

 

東日本不動産流通機構(レインズ)の「2020年 築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によると、中古マンションの成約価格は築20年まで4000万円台をキープします。

しかしそれ以降は価格が下落し、築31年以上の成約価格においては1904万円となる見込みです。

※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」より

2)築古物件はリノベーションして価値を出す

全国的に人口減少が進む中、首都圏の人口は増えています。

特に若年層を中心に人口は増加し続けているので、中古ワンルームマンションが狙い目です。

 

そうとは言え、築古のワンルームマンションは家賃が下落し、周囲の新築物件に負けてしまいがちです。

そこでお勧めなのが、中古マンションを購入しリノベーションを実施することです。

 

リノベーションを行うメリット・デメリットを見ていきましょう。

2.中古ワンルームでリノベーションを行うメリット・デメリット

1)リノベーションのメリットとデメリット

リノベーションのメリットは2つあります。

 

1つ目は、マンションの資産価値が上がり、相場より高い家賃設定ができる点です。物件のエリアや条件にもよりますが、5~10%程度高い家賃でも入居者が見つかることがあります。

2つ目は、資産価値が上がることで、売却時に売却益が見込めることです。

 

デメリットはリノベーションの費用がかかりすぎて、想定した利回りが得られないことです。

中古ワンルームマンションを購入する前に、不動産会社と相談しながらリノベーション費用の試算を行うようにしましょう。

2)リノベーションで補助金が出る自治体も

東京都ではリノベーションの補助金を出している自治体もあります。

 

例えば世田谷区では、「区内に自己居住用のマンションを所有する区民」や「区内にある賃貸住宅を所有している区民」を対象に、

・外壁等の断熱改修

・二重窓や二重サッシの取付けなど

環境に配慮した改修工事を行い一定の要件を満たした場合、補助金を交付しています。

 

補助金や給付金を受け取る事により、オーナーの費用負担が軽減します。

リノベーション投資を検討している方は、物件の所在地を管轄する自治体がリノベーション支援事業を行っていないかチェックしてみると良いでしょう。

3.ワンルームマンションのリノベーション費用と事例・注意点

1)ワンルームマンションの改修費用

改修費用は、数万~400万円程度になります。

クロスの張り替えや室内ドアの交換など、簡易な改修だと5~10万円程度と少額で済みます。

 

一方、以下のような水回り設備の改修だと高額になります。

・ユニットバスの分離は90~120万円程

・ミニキッチンやバランス釜の交換は20~35万円程度

 

クロスの張り替えに加えて水回り設備の交換も行うと、200~400万円ほどかかるでしょう。

2)リノベーションの注意点

リノベーションを行う際には、入居者のターゲットに沿った改修計画を立て、実行していきましょう。

 

例えば単身女性がターゲットの場合、

・ミニキッチンを広めのキッチンに替えたり

・トイレの壁紙を明るいものにする

など水回りに気を遣うと良いでしょう。

 

一方で単身男性の場合は、

・トイレにウォシュレットを設置する

・掃除がしやすいフローリングにする

などのリノベーションを行うと良いでしょう。

まとめ

今後ますます需要が増すであろう中古ワンルームマンション。

購入時にリノベーションすることで、新築物件との差別化が期待できます。

リノベーションに強い不動産会社とともに、リノベーション計画を立てると良いでしょう。

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