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不動産投資を学ぶ

不動産投資ローンで失敗しないために知っておきたい3つの対策

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資の魅力は他人資本で資産運用ができること。

しかし馴染みのない不動産投資ローンを理解せず利用したがために、融資後に後悔する人は少なくありません。

今回は不動産投資ローンで失敗を避けるポイントや注意点をご紹介します。

1.不動産投資ローン返済でよくある失敗パターンとは   

不動産投資ローンは、借り入れた金額を決められた期日までに計画的に返済しなければなりません。

不動産投資ローンの失敗は、この返済がスムーズに行えなくなることで起きるものです。

1)融資額が大きすぎて不動産投資ローンの返済に失敗

マイホームを購入するときの住宅ローンでは、金融機関が購入者の年収や属性を重視し、返済能力があるかどうかを審査した上でローンの融資可能額を決定します。

しかし、不動産投資ローンでは投資家の収入だけではなく、購入予定物件の収益性や資産価値が重視される傾向にあります。

 

そのため、不動産投資ローンでは住宅ローン以上に大きな金額を借り入れることができる事が多いです。

これは、手元資金が少ない方でも不動産投資ローンを利用して多額の借り入れを行えば、高額な新築物件でも購入が可能になることを意味します。

 

新築マンションの場合、初めは「新築」という強みを生かし、高めの家賃設定でも入居者を獲得することができ、ローンの返済も問題なくできるかもしれません。

 

しかし、数年後に最初の入居者が退去してしまうと新築のプレミアム感は薄れてしまい、家賃を下げないと次の入居者を獲得するのが難しくなります。

そうなると借入額が大きい分、月々のローン返済額が重くのしかかり、返済が厳しくなってしまうのです。

2)想定外の修繕費用の発生による不動産投資ローン返済の失敗

中古物件は、建築からある程度の年月を経た物件であるため、物件によっては購入後すぐに何らかのメンテナンスが必要となり、思わぬ修繕費用がかかるケースもあります。

 

また、タイミングによっては中古物件を購入してからすぐに大規模修繕が必要となるケースもあります。

その際、修繕積立金の未納が多い物件や修繕積立金の残高が少ない物件は、修繕費としてまとまった額が徴収されることもあります。

 

さらに、室内の設備として設置されている給湯器やエアコン等も新品ではないため、不具合が生じることも考えられます。

物件価格に魅力を感じて投資用の中古物件を購入した時に、これらの修繕費用やメンテナンス費用を想定せずに不動産投資ローンの返済計画を立ててしまうことで、失敗してしまうケースがあります。

3)サブリース契約をめぐるトラブルと不動産投資ローンの失敗

サブリースは投資家が直接入居者に部屋を貸し出すのではなく、サブリース会社が物件を借り上げ、サブリース会社から入居者に部屋を転貸する賃貸借契約です。

 

サブリースのメリットは、入居者のいない空室期間であってもサブリース会社が家賃を保証するため、安定した収入を得られる点にあります。

 

しかしながらサブリース契約をめぐるトラブルが頻発しているのも事実です。

 

不動産は、時間の経過とともにその資産価値は減少していきます。

そのため、サブリース会社によっては経年劣化に合わせて空室時の家賃保証額を下げたり、家賃の改定を行ったりするケースがあります。

当初の家賃保証額をベースに不動産投資ローンを組んでしまうと、途中から家賃収入が減ってしまい、不動産投資ローンの返済が難しくなってしまうことがあります。

 

>>合わせて読みたい「賃貸住宅管理業法が6月15日に改正!サブリースの規制内容を解説」

2.不動産投資ローンで失敗しないために確認しておきたい3つの事前対策

不動産投資ローンで失敗しないためには、どのような事前対策が必要になるのでしょうか。

1)物件価格と想定される家賃のバランスを考える

例えば、入居者から抜群の人気を誇る立地の物件であっても、専有面積の狭いワンルームマンションでは、それほど高額な家賃を想定することはできません。

物件を購入する際には、そのエリアで似通った条件の物件と比較して家賃相場を調べておきましょう。

人気のエリアだからといって高額な融資を受けても、物件価格と想定される家賃が見合うものでなければ、不動産投資ローンの返済は難しくなってしまうのが現実です。

2)修繕費用や家賃低下、空室リスクを踏まえたシミュレーションを行う

不動産投資を行う上で、物件の経年劣化は避けることができないものです。

経年劣化を補うための大規模修繕や室内のメンテナンス、設備の入れ替え等にかかる費用、さらには物件価値の低下に伴う家賃の低下も想定したうえで不動産投資ローンの返済シミュレーションを行う必要があります。

 

また、不動産投資では、入居者が不在の期間は必ず発生するものです。

入居者の入退去時に必要となるさまざまな費用や空室期間における収入額の減少についても、予めシミュレーションに含めておくようにしましょう。

3.サブリース契約を行う前の注意事項

サブリース契約を結ぶ際には直近の家賃保証額だけでなく、サブリース契約の締結から時間が経過し、物件価値が低下した場合も同じ条件を維持できるのかどうかを確認しておきましょう。

また、サブリース契約を解除する際に違約金が発生するのかどうか、またその額についても事前に確認しておくと安心です。

まとめ

不動産投資ローンは、投資家の収入だけでなく物件の持つ市場価値や収益性が審査の際の重要ポイントとなります。

そのため、住宅ローンよりも高額の融資を受けられる場合が多くなります。

不動産投資ローンの返済に失敗しないためには、将来的な家賃の低下や空室リスク、修繕費用等の支出も踏まえたうえで綿密な収支計画を作成し、無理なく月々の返済ができる額を借り入れるようにすることが大切です。

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