1.借地借家法とは
借地借家法は、民法ではあまり守られていない賃借人の立場や権利を保護するため、1992年に施行されました。
その内容は、借地権に関するものと借家権に関するものとに分けられます。
まずは、借地権から見ていきましょう。
1)借地借家法の借地とは
借地権とは
建物の所有を目的とした、土地の賃借権と地上権のこと。
簡単に言うと、他人から土地を借りて、そこに自分の建物を建てる権利です。
建物の所有が目的でない場合、例えば駐車場や資材置き場にするような場合は、借地借家法ではなく民法が適用されます。
借地権の存続期間は最低でも30年です。
期間が満了した場合、次の条件によって更新の有無が決まります。
・借地に建物が残っている場合土地を借りている借地権者が更新の請求をした時
・借地上に建物が残っていてその土地を借地権者が継続使用している時
これを法定更新といい、貸主側は正当の事由がない限り、契約の更新を拒絶できません。
借地権の大きな特徴として、借地権者は土地賃貸借権の登記がなくとも、土地の上に借地権者名義で登記された建物を所有している場合、第三者に対し借地権を対抗することができます。
（これを普通借地権と言います）
一方で、更新がない借地権は定期借地権と呼ばれています。
定められた期間(50年以上)で借地権は更新せずに終了しますが、契約の更新がないことを特約として書面化しなければなりません。
>>「借地権付き建物について」詳しく知る
2)借地借家法の借家とは
続いて借家権にあたる建物賃貸借契約についてです。
何よりも賃借人の保護を目的としているため、アパートやマンションなどを借りる際、借りる側に非常に有利になっています。
例えば、契約期間を1年未満とした場合、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされます。
あまりに短すぎる契約で部屋を出ていかなくてはならないと決められると、賃借人に不利になるからでしょう。
期間の定めがある契約の場合でも、法定更新が認められており、賃貸人が更新をしない旨を期間満了の1年前から6ヶ月前に賃借人に通知しなければ、原則として契約は更新したものとみなされます。
賃貸人から更新しないと通知する場合は、正当な事由がなければなりません。
ただ単に「自分が使いたくなった」、「親戚に使わせたい」、「今の家賃が安いので新しく家賃を上げて募集したい」などの理由は賃貸人の勝手な都合であり、正当な事由とは認められません。
正当な事由とみなされるのは、例えば「老朽化しすぎて今にも倒壊しそうなため命の危険が有り、早急に建物の取り壊しが必要」などの理由です。
また、建物の賃借権は、引渡しにより第三者に賃借権を対抗出来ることも覚えておきましょう。
法定更新のない賃貸借は、定期建物賃貸借(定期借家契約)といいます。
公正証書等の書面で契約する必要があり、契約の更新がないという旨の特約を定めることが出来ます。
2.借地権付き物件のメリットとデメリット
既に物件探しを始めている方なら、借地権付き物件というのを見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般的には、土地を購入し、そこに建物を建てます。
借地権付き物件は、土地を借りてその上に建物を建てるため、買うよりも費用を押さえられる点がメリットです。
利回りの良い物件も多く、魅力的に思うかもしれません。
しかし、借地権付き物件は、融資が受けにくいという欠点があります。
また、売却や建て替えをする際、借地権設定者（土地の所有者）の許可が必要なため、揉める可能性もあります。
自由に売却が出来ないのは、かなりのデメリットです。
ただ、融資が受けにくいといっても難しいだけで、受けられる可能性が無いわけではありません。
建て替えや売却の予定がないようなら、検討してみても良いかもしれません。
3.忙しい人ほど知っておいてほしい借地借家法
例えば、建て替えをしたい場合など、賃借人がいる場合、早め早めに動かなければなりません。
退去してもらうためには、出来れば1年前に、遅くとも半年前には通知をしなければならないので、忙しさにかまけて通知を後回しにしたりしていたら、それだけ諸々伸びてしまいます。
また、住民の退去などを管理会社に任せるにしても、更新をしない旨を期間満了の1年前から6ヶ月前に賃借人に通知しなければならないことを知らないと、売り時や立て替え時を逃し、投資で利益を得るタイミングを失ってしまうかもしれません。
そのような事がないように、日々の仕事が忙しくてなかなか物件の方にまで手が回らない方にこそ、ぜひ知っておいて欲しいのが借地借家法なのです。
まとめ
賃借人の権利を守るための借地借家法ですが、不動産投資を始めるなら、ある程度その内容を理解しておくべきでしょう。
特に、借地権付きの物件を検討している方や、日々忙しいサラリーマン投資家などは、知っておかないと損をする局面があります。
逆に言えば、借地借家法を知っていれば、投資に有利ということなので、少し難しいですが是非学んでほしい法律です。
