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賃貸管理

【ワンルームマンション投資】管理会社を変更したい!変更方法について解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

「管理がずさんで困っている」

本業で忙しいから管理会社に管理を委託しているのに、管理がずさんでは本末転倒ですよね。

場合によっては管理会社の変更も考えなければいけません。

今回は、管理会社の変更方法や注意点を解説していきます。

1.管理会社を変更する方法

投資用マンションの管理会社には2種類あります。

①エレベーターや廊下、ゴミ捨てなど建物全体を管理する共用部の管理会社

②賃貸の募集や家賃回収等、部屋の中を管理する専有部の管理会社です。

 

まずは共用部の管理会社の役割と、変更する方法から解説していきます。

共用部の管理会社の役割

共用部の管理会社は主に

・管理組合の運営サポート

・建物共用部の維持管理

・その他建物を維持していく上での必要な修繕

などを行います。

 

マンションを所有しているオーナーは、全員で「管理組合」を組織します。

また、その専有部分の割合に応じ、敷地利用権と議決権を保持します。

つまり、広い部屋を所有していたり、同じマンション内で何部屋も所有したりしていれば、それだけ敷地利用権と議決権を多く持つわけです。

 

共用部の管理会社を変更するには

管理会社を変更するには、管理組合で話し合い、決議を取る必要があります。

管理会社の変更は、基本的に区分所有者および議決権の過半数の賛成が必要となりますが、マンション独自の規約がある場合、その規約に従うことになります。

 

専有部の管理会社の役割とは

次に専有部の管理会社の役割と変更の方法についてです。

専有部の管理会社は主に

・契約締結業務

・管理運営業務

を行います。

専有部の管理会社を変更するには

専有部の管理会社の変更は、共用部と違って自分の意思で変更することが出来ます。

投資用マンションの場合、部屋ごとに管理会社が異なることも珍しくありません。

管理会社を変更したい場合は、現在任せている管理会社に管理解約をする旨を書いた書面を出して手続きを行います。

 

どのような文面にすればいいかは、新しく任せる管理会社と相談すると良いでしょう。

2.共用部の管理会社を変更した方が良いケースとは

検討時に確認したいポイントは2つあります。

・修繕積立金が急な値上がりをしていた場合

・明らかに管理がずさんな場合

1)修繕積立金が急な値上がりをしていた場合

ただし、修繕積立金が急に上がったとしても、それが悪いこととは限りません。

マンションも築年数が経てば、必ず劣化します。

そのため長期間マンションを維持するためにも、大規模修繕を行う必要があります。

 

事前に大規模修繕の計画は立てていますが、計画通りに行かないこともあります。

そこで、修繕積立金を引き上げることで計画の軌道修正をすることもよくあるのです。

 

このように、納得出来る理由があるのなら、修繕積立金が値上がりしても問題ないです。

しかし残念なことに、大規模修繕を行うという名目で、利益を抜こうとする管理会社も存在します。

理由もわからず修繕積立金が値上がりした場合は、大手管理会社だからとか、これまでしっかり管理してくれていたから、といって妥協せず、なぜ値上がりしたのかを確認しましょう。

相見積もりが出来るなら、してみることをお勧めします。

 

値上げに関しては総会で以前から議題に上がっているはずなので、議事録を必ず確認しましょう。

それを確認しないまま「修繕積立金が急に上がった!」などと言うと、管理会社から「事前に協議しています」と返されてしまう可能性があります。

 

>>合わせて読みたい「マンションの管理費・修繕積立金とは?違いや相場を解説」

2)明らかに管理がずさんな場合

また、遠方に住んでおり、マンションの現状を見に行く機会がなかなか無いオーナーもいるでしょう。

しかし、可能ならば時間を見つけて、定期的に物件に足を運ぶようにしましょう。

 

なぜなら、マンション内にゴミやチラシが放置されている、壁が劣化して欠けている、掲示物が長年放置され色褪せている等、実際に足を運ばないと気が付けない部分が多いからです。

 

このようなケースは、管理費に見合った管理がされているとは言えず、管理がずさんであると言えるでしょう。

まずは、管理会社の担当者と改善の話し合うのが良いでしょう。

それでも解決しないようであれば、管理組合で決議をとって管理会社を変えることも視野に入れてみてはいかがでしょうか。

3.専有部の管理会社を変更する際の注意点

管理会社の変更時に注意すべきこと

専有部の管理会社の変更を検討する際、

・報告・連絡・相談がない

・家賃が入ってこない

・修繕をしっかりとしてもらえない

・管理費が高い

など、様々な理由があるかと思いますが、まず注意したいのが契約内容です。

 

管理会社とサブリース契約をしている場合、管理会社を変更することは難しくなります。

サブリース契約とは

空室期間でも家賃保証をしてくれる契約のこと。

物件の管理も行ってくれますが、そのかわり契約内容は厳しく、解約に応じてもらえない場合もあります。

仮に解約に応じてもらえたとしても多額な違約金が発生するおそれがあります。

>>サブリースについてもっと学ぶ

サブリースではなく、管理委託の場合でも契約書の条文に違約金がかかる旨の内容が書いてある場合もあるので、しっかり目を通しておきましょう。

 

どちらにせよ、今任せている管理会社としては管理物件を減らしたくないため、抵抗してくる可能性もあります。

引き継ぐにしても旧管理会社に協力してもらえないと契約書・鍵・その他資料を新管理会社に引き渡してもらえないので、解約手続きはしっかりと行いましょう。

 

また、管理会社の変更は、オーナーと管理会社の間だけの問題ではありません。

賃借人が退去したタイミングであれば別ですが、入居者がいる場合であれば、家賃の振込先が変わりますし、何かあった時の連絡先も変わります。

 

さらに、賃借人が入居時に加入した保証会社や保険も変わる可能性があり、新しい管理会社と業務提携していなければ使うことが出来ない場合もあります。

このように、入居者に負担が掛かることも必ず把握しておかなくてはならないでしょう。

 

管理会社の選び方

新しい管理会社の選び方ですが、どうしても今より費用の安い管理会社に惹かれてしまいますよね。

「今より管理料安くしますよ」など、甘い言葉で誘われることもあるでしょう。

 

しかし、安ければ良いというものではありません。

管理費は安くなったけれど、その分対応してもらえる内容の幅が狭まり、何かあった際に「それは契約外です」と言われたら、管理会社を変更した意味がありません。

 

料金よりも、どこまで対応してくれるのか、しっかりと対応してくれるのかを見極める必要があります。

 

また旧管理会社が、自分が所有しているマンションの他の部屋も多く管理している場合は、そのマンションのことをよく把握していて、費用は高くてもその分慣れているというメリットがあります。

 

乗り換え先の管理会社が、新規に一部屋のみ管理することになるのなら、そのマンションのことをあまり知らない可能性があり、トラブルが発生した時の対応が遅くなる場合もあるでしょう。

管理会社を変更するかどうか、また、変更するとして、どの管理会社を選ぶかは、上記のことに十分注意したいところです。

 

>>合わせて読みたい「賃貸経営を成功させる!賃貸管理会社の選び方」

まとめ

管理会社の変更方法は、共用部と専有部で大きく違います。

専有部であれば、自分の意志で変更出来るので、管理会社に不満があれば、変更するのも良いかと思います。

 

しかし、変更することでメリットもあればデメリットもあり、特に入居者にも負担を強いることは避けられないため、まずは現在の管理会社の担当者に改善してもらいたい内容を伝えるようにしましょう。

 

それでも対応してもらえないようであれば、安さに惑わされず、きちんと管理してくれる新しい管理会社を探してみてはどうでしょうか。

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