1. TOP
  2. 不動産の購入
  3. 賃貸併用住宅とは?東京の価格相場やメリット・デメリットを解説
上下にスワイプでメニューを閉じる

Information

11/13(土)【特別合同セミナー】「衆院解散・総選挙後の経済政策と、今後の不動産投資の展望について」開催決定
不動産の購入

賃貸併用住宅とは?東京の価格相場やメリット・デメリットを解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「マイホームも欲しいけど不動産投資も検討したい」

そんな方にお勧めなのが賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅はオーナーの住居用と賃貸用を併用した物件です。
低金利の住宅ローンを借り入れて、家賃収入で住宅ローンを返済していきます。
自宅を持ちながら資産形成もできる投資物件は、賃貸併用住宅以外にありません。

しかし少々特殊な物件故に注意すべき点もあります。

今回は、そんな賃貸併用住宅の魅力や難点をご紹介していきます。

1.賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、オーナーの自宅と賃貸住宅が併用した物件のことを言います。

店舗や事務所が入っている場合は「店舗併用住宅」となります。

 

建て方には横割り型、縦割り型などがあります。

下図を見てください。

 

縦割り型は、1階をオーナーの居住用、2階を賃貸用とする建て方。

横割り型は、建物の東側と西側で賃貸・居住用に分ける方法です。

この他にも集合住宅を建設し、部屋ごとに賃貸用と居住用で割り振る「混合型」もあります。

 

店舗併用住宅の場合は1階が店舗・事務所であることが殆どです。

コンビニやドラッグストアなどの小売店舗だと、賃貸住宅に入居している方の需要も見込むことができます。

 

賃貸併用住宅は、賃貸物件とマイホームを併せて建設しているため、通常のマイホームより床面積が広い傾向にあります。

そのため購入価格も一般的な戸建て住宅より高い傾向にあります。東京都における相場を見ていきましょう。

1)東京での賃貸併用住宅の相場はいくら?

相場を把握する上で「建築費」は重要ワードになります。まずは建築費の考え方をおさらいしましょう。

建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算します。

エリアの坪単価や広さだけではなく、木造や鉄筋コンクリート造など構造やハウスメーカーによっても価格は異なります。

 

さて、東京都における賃貸併用住宅の相場はいくらほどでしょうか。

坪単価の相場は、約75~140万円程度と言われています。

例えば鉄骨造で延べ床面積が80㎡の物件は、100万円×80㎡=8,000万円程度が目安となります。

 

広さなど条件にもよりますが、東京都内・近郊の中古物件では4,000~6,000万円程度がボリュームゾーンです。

ただし物件の条件によって価格は前後するので、あくまで目安として押さえておきましょう。

2.賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅のメリットは主に以下の3つとなります。

①要件を満たせば住宅ローン・住宅ローン控除が利用できる

②3つの税金の軽減・控除

③家賃収入でローンを返済、老後は年金代わりになる

ひとつずつ見ていきましょう。

1)要件を満たせば住宅ローン(控除)が利用できる

賃貸併用住宅は、住宅の面積の50%以上が居住用である場合に住宅ローンを組む事ができます。

不動産投資ローンは金利が1.6~4%程度ですが、住宅ローンは0.3~0.7%程度となっており低い金利で融資を受ける事が可能です。

 

住宅ローンを組むことができれば、住宅ローン控除の利用も期待できます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、正式名称は「住宅借入金等特別控除」のこと。

住宅を購入または新築、増改築等した場合に受けられる控除制度。

本来支払うべき所得から毎年最大40万円まで控除できる。

住宅ローン控除を受けるには、

・一定の期間に購入又は新築後に入居し、

・その建物の床面積が50㎡以上(一定の期間内に契約し合計所得が1,000万円以下の場合は、40㎡以上でも適用可能)

などの要件を満たす必要があります。

 

これらの要件を満たせば、「毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得金額のうちいずれか少ない方」の金額の1%が控除額の対象になります。

もしも所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されますが、いずれも年間の最大控除額は40万円(長期優良・低炭素住宅は50万円)となります。

 

賃貸・店舗等併用住宅における住宅ローン控除の利用条件は、床面積の1/2以上が居住用であること等が挙げられます。

中古住宅の場合一定の耐震性能を満たしていることも要件となりますので、購入前に確認しておきましょう。

2)3つの税金の軽減・控除

賃貸併用住宅は①相続税、②固定資産税・都市計画税、③所得からの控除と3つの税金を軽減又は控除できる可能性があります。

1.相続税の軽減

相続税の軽減を知るには、まず相続税の計算方法について知る必要があります。

【1】相続税評価額の計算方法

相続税の計算をするときには、相続する不動産を評価する必要がありますが、土地と建物で評価方法が異なります。

建物の場合だと「固定資産税評価額(公示地価の70%相当)」で評価します。

土地は路線価方式(公示地価の80%相当)又は倍率方式によって評価します。

それぞれの価格については以下の通りです。

不動産の評価額の種類

公示地価・・・・毎年3月に国交省が発表。全国一定の場所について1月1日時点で評価する。「通常、取引で成立するであろう価格」のことで、不動産取引時の参考にされることが多い。ほぼ時価であると考えてよい。

固定資産税評価額・・・・固定資産を計算する際に使われる。固定資産税評価額を70%で割り戻すことで計算できる。建築費の40~50%ほどが目安とされる。

路線価価額・・・・相続税や贈与税を計算するために使われる。固定資産税評価額を80%で割り戻すことで計算できる。

倍率方式・・・・路線価が定められていない地域の土地を評価する方法。その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて求める。

【2】小規模宅地の特例制度

上記の計算方法で相続税を算出しますが、いずれにしても高額であることが予想されます。

相続人にとって重たい相続税納付は、貸付業や居住の継続を妨げる要因にもなりかねません。

そこで知っておくと得するのが「小規模宅地の特例」制度です。

 

小規模宅地特例を受ける具体的な利点は次の通りです。

・賃貸部分は貸付事業用宅地等と区分され、上限200㎡までの宅地面積であれば50%評価減となります。

・住宅部分は特定居住用宅地に区分され、上限330㎡までの宅地面積であれば80%評価減となります。

※相続を受ける子どもが、被相続人である親と同居している必要があります

賃貸併用住宅は、通常納めるべき相続税の価額を圧縮できるので、納税額の節約が期待できます。

2.固定資産税・都市計画税の軽減

固定資産税には住宅用地の特例制度があり、用地の面積と税金の種類によって以下の通りに軽減されます。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地

(住宅用の土地で200㎡以下の部分)

価格※×1/6 価格×1/3
一般住宅用地

(住宅用の土地で200㎡を超える部分)

価格×1/3 価格×2/3

※引用元:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)<<【土地】2 住宅用地及びその特例措置について<<2.住宅用地の特例措置」

※価格=固定資産税課税台帳に登録されている価格を指します

 

固定資産税・都市計画税ともに200㎡以下であれば、課税の基準額となる課税標準額から一定額の軽減が受けられます。

これは1戸あたりの敷地面積で判断します。

例えば賃貸戸数が6戸の場合、6戸とも200㎡以下であれば減額の対象になります。

※【200㎡×6戸=12,000㎡】までが減額特例の対象

 

賃貸併用住宅の場合は、賃貸部分に加えて自宅部分もこの戸数にカウントします。

自宅のみのケースよりも広い敷地を利用するので、その分減額特例の恩恵を受けることができます。

結果、賃貸併用住宅は一般的な戸建て住宅よりも固定資産税・都市計画税を軽減できると言えます。

 

建物の場合の軽減措置

・2022年3月31日までに新築された建物が対象

・新築戸建ては3年間は1/2軽減、新築マンションは5年間、1/2軽減される

3.所得控除

不動産投資など副業で20万円以上所得(収入から経費を差し引いた額)がある方は確定申告を行う必要があります。

 

賃貸併用住宅の確定申告は、「住宅ローン控除」と賃貸経営が赤字の場合は他の所得から控除できる「損益通算」を同時に行う事ができます。

 

確定申告には白色申告と青色申告の2種類がありますが、開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出する事で、青色申告が可能となります。

青色申告は1室からでも10万円の控除が可能です。不動産投資が事業用規模(5棟10室以上)の場合は、最大65万円の控除や純損失の繰越しなどの優遇措置があり、納める所得税を軽減できる可能性が高いです。

>>青色申告や確定申告のやり方についてはこちら

3)家賃収入でローンを返済、老後は年金代わりになる

賃貸併用住宅は、購入後に賃貸物件の家賃収入でローンを返済し、返済後は賃貸住宅とマイホームが資産として手に入ることになります。

リタイア後は賃貸住宅の家賃収入を私的年金代わりとするオーナーも多いです。

3.賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅のデメリットには以下2つがあります。

  • 入居者と顔を合わせることも
  • コストが高くなる

1)入居者から直接クレームを受けやすい

賃貸併用住宅は賃貸物件と自宅を併用した住宅のため、構造によっては入居者と顔を合わせることがあります。

ゴミ出しなどちょっとした外出時に入居者とばったり会ってしまい、クレームで足止めされることも珍しくありません。

入居者が直接オーナーに苦情を言いやすい環境である点がデメリットと言えるでしょう。

 

プライベートと不動産投資を分けたい方は、不動産管理会社に管理を委託することをお勧めします。

「物件管理は不動産管理会社が行っている」といった認識を与えることができます。こうすることで、入居者はあなたのことを同じ建物に住む入居者と思い、直接クレームを言ってくることはなくなるでしょう。

2)購入または新築コストが高い

一般的なマイホームと比べて賃貸併用住宅の面積は広いため、購入または建築費用が高額になりがちです。

しかし、低金利な住宅ローンを組みながら家賃収入が得られるといったメリットもあります。

「比較的高いマイホームだけど家賃収入でローンが返せる」ので、考え方次第かもしれません。

3)売却が難しい

加えて賃貸併用住宅は売却が難しいといったデメリットもあります。

もしもローンの残債がある場合は売却が難航するでしょう。

 

理由は、市場から見たら賃貸併用住宅は「中途半端な物件」とみられて避けられがちだからです。

マイホームが欲しい人にとって、賃貸住宅が併用されている点はやはり懸念点となります。家賃収入を得ないとローンの返済額が増えるので、どうしても避けられてしまいます。

賃貸住宅が欲しい人にとっては、逆に住宅部分が疎ましく思う事でしょう。住宅部分を賃貸部分にできれば家賃収入は二倍になるからです。家賃収入がほしいと考えている人にとっても、手が出しにくい物件と言えるでしょう。

 

このように、賃貸併用住宅は誰の目から見ても中途半端に映ってしまい、売却が難航する点がデメリットと言えます。

4.賃貸併用住宅を購入・建築する際のポイント

賃貸併用住宅を建設又は購入する場合には、事前にエリアの賃貸需要を調べておきましょう。

自宅部分があるとはいえ、入居者を募集して家賃収入を得る点で言うと他の賃貸物件とそう変わりはありません。

 

賃貸事業を営むわけですから、マーケティングの視点を持つことが大事です。

単身世帯をターゲットにする場合は駅からの近さや主要駅のアクセスなど利便性が重要となるでしょう。

ファミリー向けの部屋は駐車場がある、近くに商業施設や学校・幼稚園がある等がポイントとなります。

 

賃貸需要を見極める際には、不動産会社と相談し同時に収支シミュレーションを行っておきましょう。

まとめ

賃貸併用住宅のメリット・デメリット、東京の価格相場、建設又は購入時のポイントをお伝えしてきました。

 

東京で中古の賃貸併用住宅を購入する際は4~6000万円台の物件が多く、建設する場合は8000万円からの価格帯が相場となります。

 

この記事でメリット・デメリット、注意点などを把握し、賃貸併用住宅の検討に活かしていきましょう。

 

 

こんな悩みありませんか?


「何から手を付けたらいいか分からない」
「全体像を把握できずにいる」
「サラリーマンでも不動産投資できる?」

投資初心者の悩みを10分で解消!

>>知ると差がつく「不動産投資のススメ」

dummy