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不動産投資を学ぶ

ハザードマップとは?見方は難しい?不動産投資の活用法を解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

不動産投資を始める際、何よりも悩むのが物件選びでしょう。
今までは、確実に利益を上げられる可能性の高い駅近物件や新築物件などが人気でしたが、近年、それよりももっと注目されている条件があります。

それがハザードマップで確認する災害リスクの把握です。

災害の発生は止めようがありませんが、出来るだけ被害が少ないと思われる土地上の物件を選ぶことで回避できる確率が上がります。
今回は、災害に強い土地を見分けるためのハザードマップとその見方、不動産投資において活用する方法を解説していきます。

1.ハザードマップとは

1)ハザードマップの概要

ハザードマップとは

災害が起こった時に被害がありそうな場所や範囲を予測した地図のこと。市区町村ごとに作成されており、避難経路や避難場所も記されている。

災害には洪水、高潮、内水、土砂災害、津波、火山などの種類があります。

地域によって発生しうる災害が異なるため、市区町村では災害ごとにハザードマップが作成されています。

例えば近くに火山のない市区町村では、火山ハザードマップは作られていません。

2)ハザードマップの入手先

ハザードマップは次の3つから入手できます。

①市区町村役場の窓口

②市区町村の公式ホームページ

③国土交通省が公開しているハザードマップポータルサイト

 

③の国交省が出しているハザードマップポータルサイトは、webアプリケーションですがスマートフォンからもアクセス出来きます。

※出典国土交通省ハザードマップポータルサイト

 

物件の購入前にインターネット上で確認することは重要ですが、もしも災害に見舞われてしまった際は電子機器が使用できない恐れがあります。そのため紙の媒体で用意しておくことをお勧めします。

2.ハザードマップの見方

冒頭で市区町村によって起こりうる災害が異なると説明しましたが、ほとんどの市区町村で作られている主要なハザードマップがあります。

それが水害ハザードマップです。

 

水害ハザードマップには、洪水ハザードマップ、内水ハザードマップ、高潮ハザードマップの3種類があります。

それぞれ確認していきましょう。

1)洪水ハザードマップ

洪水ハザードマップを利用することで、

・豪雨などが原因で河川が氾濫した場合浸水するエリアかどうか

・どの程度浸水するのか

これらを把握することが出来ます。

 

氾濫した場合の浸水の深さによって色分けされており、当然ながら河川の付近は危険度が高い色です。

注意すべきは河川から距離があるにもかかわらず色がついているようなエリアで、河川よりも土地の地盤が低いことが考えられます。

例えば、東京都江戸川区はエリア全体が浸水想定区域になっています。

このような河川よりも地盤が低いエリアは水害の危険性が高いです。

2)内水ハザードマップ

内水ハザードマップでは、下水道では処理できないような雨量の場合、下水管や水路からの浸水が予想される範囲や程度などが記載されています。

内水氾濫した場合の浸水の深さにより色分けされています。危険度が高いとマンホールなどから水が溢れだし、道路が冠水してしまう恐れがあります。

3)高潮ハザードマップ

高潮とは、台風や低気圧により、高波やうねりが発生してその影響で海面が通常より高くなる現象のことです。

海水が堤防を超えてしまった場合、浸水が予測される範囲とその程度を色分けしています。

今まで浸水したことがない場所でも被害を受ける可能性があります。

3.不動産投資におけるハザードマップの使い方

1)投資物件を探す時

投資用物件を選ぶ際は、つい利回りを一番に気にしてしまいますが、いくら利回りが良くても、自然災害に弱い土地の物件であれば意味がありません。

例えば、浸水の危険性が高いエリアの物件を購入したとしましょう。

豪雨によって河川が氾濫して部屋まで浸水した場合、多額の修繕費用がかかることが予想されます。

場所によっては土砂崩れが起き、最悪建物ごと流される可能性もあります。

投資物件を検討する際は、必ずそのエリアのハザードマップを確認するようにしましょう。

2)投資物件の契約時

法改正により、水防法に基づいて作成されたハザードマップを売買・交換・貸借全てにおいて添付して説明することが必要となりました。
不動産会社から投資物件を購入する際は、提供元などが示されているかを確認するようにしましょう。

3)あくまでも参考程度に

投資物件を購入する上で、ハザードマップを確認する重要性を説いてきましたが、ハザードマップは過去の事例から被害がありそうな場所を予測しているに過ぎません。

ハザードマップ上では問題がなかったからといって、災害時絶対に被害が起きないというわけではありません。あくまでも災害危険度の参考程度にとどめ、実際に物件まで足を運び周辺環境の様子を肌で確認するのが良いでしょう。出来れば地元の方に話を聞くのが一番です。

生の情報にこそ価値があるので、ぜひ確認してみてください。

まとめ

自然災害が多く発生する日本では、災害時に備えて出来る限り安全な物件に住みたい方が増えています。ハザードマップもインターネットで気軽に見られる時代となり、誰しもがすぐに調べられるので、災害に弱い物件は借主に避けられるようになってきました。

 

不動産投資をするにあたって、様々な種類のハザードマップを読み込んで安全性の高い物件を購入すれば、空室リスクをかなり少なく出来るということです。

物件を選ぶ際は、目先の利益だけにとらわれず、必ずハザードマップをチェックするようにしましょう。

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