1.フリーレント物件とは
フリーレントとは
一定期間家賃を無料にするシステム。
一般的に入居開始から1～3ヶ月間の家賃を無料にします。
入居者にとって引っ越しは、火災保険料や仲介手数料など初期費用がかかり大きな負担となりがちです。
賃貸住宅仲介サイトが行った「2021年度の賃貸契約時の初期費用に対するアンケート調査の結果」によると、57％の方が「初期費用が高くて物件を諦めたことがある」と回答しています。
入居後の一定期間家賃を無料にすることで、入居者が課題とする初期費用を押さえることにつながり、引っ越しのハードルを下げることができます。
結果的に空室が早く埋まることが期待できます。
なおフリーレントは部屋賃料だけではありません。
敷地内に有料駐車場がある物件の場合、駐車場をフリーレントとして一定の期間無料で貸し出す事例もあります。
2.フリーレント物件のメリット・デメリットは？
メリット1)空室が早く埋まる
1章でも少し触れましたが、オーナーが一定期間家賃を無料にすることで「空室が早く埋まる」といったメリットがあります。
2～3か月間募集をかけても空室であれば、フリーレントを検討してみても良いでしょう。
家賃を下げて空室を埋める方法も考えられますが、お勧めではありません。
近傍同種の物件と比べて家賃が高いのであれば話は別ですが、そうでないのなら、家賃値下げは自ら物件の価値を下げることになるので控えるべきです。
一度家賃を下げるとその後値上げするのはかなり厳しいからです。
物件の収益性を落とし、ローンの返済が厳しくなるので最後の手段だと思って下さい。
入居から1～2か月間は家賃が入らないので少し不安になることでしょう。
長い目でみればプラスになるので、焦らずに手を打つことが大切です。
メリット2)１年以内の退去が発生しにくくなる
フリーレント物件には「フリーレントを適用する場合は入居日以降1年以上継続して入居する」などの条件を付帯するケースが多いです。
ご存じの通り、一般的に賃貸住宅の更新は2年に一度が多いです。入居者は違約金を支払う事で途中退去できますが、上記の条件を設けることで途中退去の防止が期待できます。
それでも途中退去を検討する入居者もいることでしょう。
「期間内に退去した場合にはフリーレント期間の家賃を支払う」という特約を設けることで、短期間での退去でも家賃の回収が可能となります。
デメリット1)フリーレント期間の家賃収入はゼロ
フリーレント物件は一定期間の家賃を受け取らないため、オーナーにとっては期間内の家賃収入がゼロとなります。
収支がマイナスになる心配もありますが、「入居後1年間は解約しない」といった違約条項を盛り込むことでこれを回避します。
確かに初めの数か月分は家賃ゼロですが、長く住んでもらえればいずれフリーレント期間の家賃を回収できます。
重要なのは、いかに長く住んでもらえるか。そのための対策が本質的な課題であり、最もハードルが高い点でもあるのです。
3.フリーレントの会計処理方法は2つ
税理士を雇わず自分で帳簿を付けているサラリーマン投資家もいることでしょう。
空室をうめるためにフリーレントを採用したいと考える投資家は少なくありません。
どのように仕訳するのか、実務的な内容に切り込んでみましょう。
本章では、意外と知られていないフリーレント期間の会計処理について解説します。
まずは、通常の家賃収入の仕訳をおさらいします。
1)通常の家賃収入の仕訳
下記は入居者から家賃収入を受け取った場合の仕訳です。
家賃収入を受けた時の仕訳
（借方）現預金 100,000 / （貸方）賃料収入 100,000
※（借方）現預金は、「現金」と「預金」のこと
※（貸方）家賃の売上名称は人によって異なります
預金に入居者からの家賃が入るので、借方に「普通預金」。
貸方に売上が立つので「賃料収入」です。
2)一般的なフリーレントの会計処理
ではフリーレントを採用した場合の仕訳はどうでしょうか。
結論、フリーレント期間中は仕訳しなくていいです。
フリーレント期間が2か月であれば、2か月間は賃料収入の計上は行いません。
会計処理方法が簡便なため、実務ではこの方法をとる人が多いです。
一般的な会計処理の具体例
契約期間：2年
フリーレント期間：2か月
賃料：100,000円
共益費：10,000円
【契約～2か月目】※毎月々の仕訳
（借方）現預金 10,000 / （貸方）共益費収入 10,000
【3か月～24か月目】※毎月々の仕訳
（借方）現預金 110,000 / （貸方） 賃料収入 100,000
共益費収入 10,000
3)特殊なフリーレントの会計処理
特殊なケースとは、契約期間中に中途解約できない特約（解約不能条項）のある賃貸借契約を結んだ場合を指します。
解約不能条項があるということは、22か月間は家賃収入が入ることが確約されることを意味するので、賃料総額を賃貸期間（フリーレント期間を含む）で案分して計上します。
賃料総額を賃貸期間で案分計上する計算例
まずは、上述した一般的な会計処理の具体例と同じ条件で、フリーレント期間を含む1か月あたりの家賃を計算します。
フリーレント期間（2か月間）を抜いた家賃総額は2,200,000円。
次に、契約期間は2年なので、2,200,000円÷24か月＝約91,000円（千円未満切り捨て）です。
このように、フリーレント期間中も含んで毎月約91,000円を計上していくことになります。
特殊な会計処理の具体例
前提条件は「一般的な会計処理の具体例」と同様。
【契約～2か月目】※毎月々の仕訳
（借方）未収入金 91,000 / （貸方） 賃料収入 91,000
現預金 10,000 / （貸方） 共益費収入 10,000
【３か月～24か月目】※毎月々の仕訳
（借方）現預金 110,000 / （貸方） 賃料収入 91,000
共益費収入 10,000
未収入金 9,000
条件付き中途解約の場合は？
2年契約でも「フリーレント期間を設ける代わりに、1年間は中途解約してはならない」という条件を設けるオーナーもいます。
上記の解約不能条項にあたりそうですね。
しかしこれは単にフリーレント期間中の賃料相当額を違約金として支払うだけで、受取家賃が確定したわけではありません。
そのためフリーレント期間中の仕訳は不要です。
まとめ
フリーレントのまとめ
✔空室対策として効果的！
✔収支悪化を防ぐために特約（解約不能条項）を盛り込もう
✔フリーレント期間の仕訳計上はしなくて良し！
フリーレントそのものの理解も大事ですが、事業として不動産投資をしている以上は会計についての理解も必須です。
取っつきにくい分野だからこそ広く浅く学習するのが効果的です。
実務でフリーレントを採用することがありましたら、また本記事を読み返してみるのが良いでしょう。
