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不動産の売却

ワンルームマンションを売却したい!売却時のリスクと注意点を解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

ワンルームマンションを売却する場合、少しでも高く売りたいと誰しもが思うでしょう。
しかし、売却時のリスクや注意点を把握していないと、損をしてしまう可能性があります。
そこで今回は、ワンルームマンションを売却する時に注意したいポイントや、リスクを避ける方法などを紹介していきたいと思います。

1.ワンルームマンション売却時の注意点

1.ワンルームマンションの相場を把握する

例えば、「損をしない為にもどうしてもこの価格で売りたい」と、相場を調べずに強気な価格で売りに出してしまうと、長期間売れずに、気がついたら売り時を逃してしまうことがあります。

長期間売れていない物件、というレッテルが貼られてしまうと厄介です。

売れないのには何かしらの理由があるのではないかと警戒され、更に売れ難くなってしまうでしょう。

 

逆に、売却を依頼した業者に言われるがまま売却価格を設定したら、相場より低くて損をしてしまったケースもあります。

現代は、誰もが容易にインターネットで近隣物件の価格を調べることが可能なので、まずは必ず売ろうとしているワンルームマンションの価格の相場を調べてみましょう。

同じマンションの物件が売りに出ている場合は、売却価格設定の参考にしやすいです。

 

ただし、ネットに出ている募集情報はあくまでも「募集価格」なので、「ネットに高い金額で募集が出ていたから、自分もこの価格で売れる」と思い込まないよう注意が必要です。

価格交渉前の値段であり、実際の「成約価格」とは異なることを頭に入れておきましょう。

 

また、同じような物件でも、家賃が異なれば売却価格も変わってきます。

家賃が高ければ売却価格も高くなり、安ければ低くなります。

自分の物件の家賃がどのくらいなのかも考慮した上で売却希望価格を設定しましょう。

2.大手が良い会社とは限らない

自分で買主を見つけて売却することも可能ですが、業者に任せた方が手間もかからず安心です。

その際、大手であれば良い業者だろう、と思うかもしれませんが、それは間違いです。

勿論、大手業者にも良い担当者はいます。

 

しかし、「うちは大手で実績もあるので安心です!」、としか言わないような担当者には注意してください。良い業者、良い担当者を見分けるのは難しいですが、どのような根拠があって売却価格を設定したかを説明出来る業者が望ましいです。

 

また、現在こういう状況です、と状況をこまめに報告してくれる担当者に任せるのが良いでしょう。

ただ、何もかもを業者任せにするのはいけません。

いつまでに売りたい、どの位の価格で売りたい、という自分のビジョンを持っておくことが重要です。

 

「いつか売れればいいや、担当がどうにかしてくれるだろう」という気持ちで売却しようとすると、長期間売れず、売り時を逃して大幅な値下げが必要となる場合もあります。

3.売却時の税金がいくらか把握する

売主にとって、物件が高く売れるに越したことはありません。

しかし、売却した際に売却益が出た場合、税金がかかります。

 

売却した年の1月1日現在で所有期間5年以下の場合は、短期譲渡所得といい、所得税+住民税の合計39.63%がかかります。

売却した年の1月1日現在で所有期間5年を超える場合は長期譲渡所得といい、所得税+住民税の合計20.315%がかかります。

 

5年以下か、5年を超えたかで税率は2倍近く変わってくるため、どちらの税率が適用されるのかは必ず把握しておきましょう。

 

1月1日現在での所有期間なので、売却したタイミングは5年を超えていたとしても、1月1日現在は5年以内だった場合は税率は変わってきてしまうのでその点も注意して下さい。

>>短期譲渡所得、長期譲渡所得についてもっと知る

4.ローンに注意

大体のオーナーは、ローンを組んで物件を購入しているでしょう。

そして、売却で得たお金でローンの残債を返済しようと考えている人も多いと思います。

 

しかし、残債が売却価格を上回っている場合、足りない分は、貯蓄を切り崩すなど、自分で捻出する必要があります。

不動産を複数持っているオーナーの場合、同じ銀行でローンを組んでいる時は要注意です。

 

例えば2物件所有していて片方の物件だけ処分する時に、間違って売却しない方の物件の一括返済を銀行に申し込まない様に気をつけましょう。

勿論、別々の銀行でローンを組んでいる場合も同様に注意が必要です。

2.ワンルームマンション特有のリスクとは

マンションの価格は、土地の価格と建物の価格を合わせて計算します。

ワンルームは、ファミリータイプの物件に比べ土地面積が狭いため、ワンルームマンションの評価額はほとんどが建物部分になります。

 

建物部分の資産価値は、土地と違って築年数による劣化が大きく影響してくるので、ワンルーム物件は資産価値が下落しやすいのです。

 

そのことを知らないと、「高値で購入したのに思っていたような価格で売れない」、ということにもなりかねません。

購入の際はもちろん、売却する際にも、資産価値が下落しやすいというワンルームマンション特有のリスクは覚えておくべきでしょう。

まとめ

ワンルームマンションを売却する際、少しでも高く売りたいという思いに拘りすぎてしまうと、注意点やリスクを見逃して売り時を逃し、値下げを余儀なくされる可能性もあります。

 

今回挙げたポイントをおさえておくことが、結果的に高値で売却することに繋がるかもしれないのでよく覚えておきましょう。

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