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不動産の売却

【不動産投資】売却のタイミングはいつがベスト?今は耐え時?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

不動産投資は、最終的には不動産を売却する出口までを見据えて行わなければなりません。

また、家賃収入を目的に不動産投資を始める方もいれば、物件が高騰したタイミングで売却し、売却益での儲けを狙っている方もいるでしょう。

今回は、依然としてコロナ禍が続く現在は売却の時期として適切なのか、どういうタイミングで投資用物件を売却するべきかについて考えていきたいと思います。

1.投資用物件を売却するタイミングは?

投資用物件を売却するべきタイミングとして、次のような場合があります。

1)売却額が購入額を上回っている時

購入時の価格よりも売却額が高い場合、当然ながら売り時です。

物件は、通常、新築の時が最も高価であり、経年劣化を経て建物の価値は下がっていくものです。

ですから、売却額が購入額を上回るということは残念ながらそうそうありません。

 

しかし、 自然災害により需要が高まった、買った物件の地価が上昇したなどの理由で、思いがけず物件の値段が高騰する場合があります。

稀なケースであり、好機でもあるので、売却額が購入額を上回る場合は売り時で間違いないでしょう。

>>合わせて読みたい「住宅ローンが残っている時に売却する方法

2)大規模修繕が行われる前

大規模修繕が行われるということは、建物や設備に劣化が出てきたということです。

「劣化しても修繕するのだし、そのために修繕費の積立を行っているのだから問題ない」と思われるかもしれません。

 

しかし、大規模修繕にはかなりの金額がかかります。

積立金ではまかなえないほどの修繕費用が掛かる場合もあり、その代金を徴収されることも多いのです。

 

その結果、修繕費が見直され、修繕積立金が値上げするということもあります。

よって、大規模修繕が行われる前に、売却してしまったほうが良いと言えるかもしれません。

 

また、大規模修繕に向けて、修繕積立金の大幅な値上がりが予想できるような場合は、大規模修繕の前とは言わず、値上がりする前に売ってしまった方がいい場合もあります。

値上げが確定してしまうと利回りが悪くなり、売却価格を下げることになるかもしれません。

>>合わせて読みたい「マンションの修繕積立金は安い方がいい?相場や値上がりなど徹底解説

3)住宅ローンの金利が低い時

出来るだけ低価格で不動産を手に入れたい。そう誰しもが思うものです。

住宅ローンの金利が低い時期は、今買った方が得、という意識が働き、不動産を購入する人が増える、つまり需要が増えるため、売り時であると言えるでしょう。

 

金利が上がってしまえば、高い時期に購入する人は少なくなり、例え良い物件だったとしても売れにくくなる、もしくは希望額では売れずに値下げをしないと売れないなどの可能性があります。

4)法改正が控えている時

法改正の中でも、特に、税制改正で不動産や相続に関する税金が引き上げられることが決まった場合は、法改正前になんとか対策を取ろうとする人が増えます。

 

住宅ローンの金利が低い時と同様、需要が増えるため、欲しい人が多い時は即ち売り時と言っていいのではないでしょうか。

不動産を売却しようと考えている方は、何年後にどのような法改正が予定されているかもチェックしておくべきでしょう。

5)入居者がいる時

既に入居者がいる物件を売る場合は、購入する不動産投資家にとって良い条件の物件であるといえます。

なぜなら、空室のリスクが少なくなるからです。

 

もし入居者がいない物件を購入した場合、入居者を募集するところから始めなくてはなりません。

もしかしたら、数ヶ月入居者が見つからないかもしれず、そうなると家賃収入も見込めないので、既に入居者がいる物件は、手間も空室リスクも避けられるため人気があるのです。

よって、売却する際は、出来るだけ入居者がいる状態が望ましいでしょう。

2.不動産を売却する際の注意点

不動産を売却した時に売却益が出た場合、譲渡所得として税金がかかります。

税率は、その不動産を所有していた期間が5年以下か5年を超えているか(売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間)で大きな違いがあります。

5年以下であれば短期譲渡所得といわれ39.63%、5年を超えていても長期譲渡所得として20.315%かかります。

売り時かどうかは、かかる税金まで計算してから判断しましょう。

>>譲渡所得についてもっと知る

3.コロナ禍の現在、売り時か否か

コロナ禍の世の中では、人々の外出の機会は極端に減り、在宅時間が多くなっています。

そのため、衣食住の中の「住」に重きを置く人が多くなっており、景気は悪くとも不動産の需要は落ちていないと言えるのではないでしょうか。

 

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏の2021年7月の中古マンション成約平米単価は、前年より8%弱上昇しており、2020年5月からは、なんと15カ月連続で前年同月の単価を上回っています。

 

このことからも、首都圏における中古マンションの需要は大変高いことがわかります。

実際、中古マンションの価格は高騰しており、いまは売り時と言えるかもしれません。

 

しかし、テレワークやリモートでの授業が普及したことにより、実家から離れて一人暮らしをする必要性がなくなり、単身者用のワンルームの需要は落ちてきてきます。

売却を検討している物件がどの層に向いているのかも、売り時かどうかを判断する基準になるでしょう。

>>合わせて読みたい「コロナ禍で不動産投資はやるべき?中古ワンルームマンション投資が不況に強い理由

まとめ

不動産を売却するタイミングは、不動産市況だけを見て判断するものではありません。

上記で紹介したような売り時と思われるケースや、税金のことも考慮し、総合的に判断するべきでしょう。

 

また、「今が売り時ですよ!」としきりに営業してくる不動産業者の営業に乗せられることなく、自分自身で売り時を見極めることが必要です。

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