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ピロティ構造のマンションに投資は危険?メリットと弱点について解説

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

マンションの中には、「ピロティ構造」と呼ばれる建築形式のものがあります。
投資物件を探す際にピロティ構造のマンションと出合うこともあるかもしれません。
ピロティ構造のマンションは、不動産投資の対象として考えたときに、どのようなメリットがあり、どのような弱点があるのでしょうか。
今回は、ピロティ構造の特徴やそのメリットと弱点についてご紹介します。
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1.ピロティ構造のマンションとは

ピロティ構造とは

2階建て以上の建物において1階部分に壁がなく、柱だけが設置されており、外部に開かれた状態の構造のこと。

ピロティ構造は、近代建築の巨匠として知られる、ル・コルビジェが提唱した「新しい建築の5つの要点」を構成するひとつです。

建物の1階部分が駐車場となっており、2階に客席を持つ飲食店などを見かけたことがある方も多いのではないでしょうか。このような構造がピロティ構造です。

マンションの場合でも、1階部分を壁がなく柱のみで構成された駐車場とし、2階以上に住戸部分が設置されているマンションを「ピロティ構造のマンションと言います。

2.ピロティ構造のマンションに投資するメリット

ピロティ構造は開放感があり、デザイン性が高いというメリットがあります。

また、1階部分を駐車場として使うことができるため、敷地の狭いマンションにとっては、土地を有効的に活用できるというメリットがあります。

 

では、不動産投資の対象として考えたときに、ピロティ構造のマンションのメリットとはどのような点になるのでしょうか。

都心部では、駐車場を設置していないマンションが増える傾向にあります。

駐車場のないマンションに住む場合、マンションから離れた場所に駐車場を借りなければならないケースがあります。

しかし、ピロティ構造のマンションは敷地内に駐車場が設置されているため、車を所有している人にとっては魅力的な物件となる可能性があります。

 

ピロティ構造のマンションは築年数が古い物件が多く、同じエリアで同程度の面積の物件と比較すると、物件価格が安くなっている可能性が高いため、物件購入価格を低く抑えることができる、といったメリットもあります。

さらに、同じ駐車場付きのマンションでも、管理費用が高くつく機械式駐車場に比べると、1階部分に駐車場を持つピロティ構造のマンションは、管理費や修繕積立金も安く抑えられる点もメリットだと言えるでしょう。

3.ピロティ構造のマンションの弱点は耐震性

ピロティ構造のマンションのメリットについてご紹介してきましたが、ピロティ構造のマンションには弱点もあります。

ピロティ構造の弱点1:耐震性が弱い

それは「耐震性が弱い」ということです。1995年に起きた阪神淡路大震災では、ピロティ構造の建物の被害が大きかったことが、内閣府から報告されています。

建物の地震に対する強度は、柱と壁が大きな役割を果たしています。

「耐震壁」と呼ばれる壁がたくさん設置されている場所は、耐震性がより強くなるため、耐震壁がバランスよく配置されていることが大切です。

建物の真上から見たときに、四方の位置に耐震壁がバランスよく配置されていることはもちろん、建物を正面から見たときも、上下で耐震壁がバランスよく配置されていることが大切です。

ピロティ構造は、1階部分に壁が設置されておらず、壁が設置されている場合でも、四方を覆っていることはありません。

そのため、上の階や周囲の壁とのバランスが悪く、1階部分で地震の揺れによる影響を大きく受けてしまうことから、倒壊するリスクが高くなるのです。

ピロティ構造の弱点2:ローン審査が通りにくい

ピロティ構造のマンションにおけるもうひとつの弱点として、ローン審査に通りにくいという懸念があります。

ピロティ構造のマンションは、1981年に改正された「新耐震基準」より前に建設されたものが多くあり、築年数の古い物件の場合、金融機関の貸付期間が短くなることがあります。

また、鉄筋鉄骨コンクリート造と鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数は47年であり、法定耐用年数を超えた物件に対して、積極的に融資を行う金融機関はあまりありません。

したがって、ピロティ構造のマンションへの投資を行う際には、貸付期間が短いことで月々のローン返済金額が高額になったり、融資自体を受けられなくなったりする可能性があるのです。

4.マンション投資初心者にはピロティ構造はおすすめできない

ピロティ構造のマンションは、地震に弱いという弱点があることを伝えてきましたが、全てのピロティ構造のマンションが危険なわけではありません。

ピロティ構造のマンションの中には、デザインとしてピロティ構造を取り入れているだけで、耐震性に問題がないように設計されているマンションもあります。

しかし、投資初心者が、ピロティ構造のマンションの耐震性能を正確に見極めることは難しいのではないでしょうか。

また、物件によっては、融資が受けられない可能性や、短期間での返済が求められる可能性があります。この点からも、マンション投資の初心者には、ピロティ構造のマンションはおすすめできません。

初めて不動産投資をする方には、耐震性や融資の問題が起こることも少ない、2000年以降に建築された築古物件がおすすめします。

>>合わせて読みたい「中古マンション投資は築何年くらいの物件がいい?

まとめ

ピロティ構造マンションの特徴

✔「ピロティ構造マンション」とは、1階部分に壁がなく、柱のみで構成されているマンションのこと

✔車を所有する人にとっては魅力的な物件といえる

✔耐震性が弱く、ローン審査に通りにくい点がデメリット

投資初心者はピロティ構造マンションに安易に手を出さず、築古の中古マンションから検討するのが良いでしょう。

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