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根抵当権とは?抵当権との違いや抹消方法についてわかりやすく解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

自宅を購入する時や、投資マンションを購入する時、大抵の人がローンを組み、抵当権を設定して購入します。
返済が滞った場合、銀行が土地や建物を差し押さえて競売に出すことで残債を回収できるからです。

一方、登記簿謄本を見ると抵当権だけでなく、根抵当権も設定されている場合があります。
抵当権はよく耳にする言葉ですが、根抵当権について理解している方は少ないかと思います。
そこで今回は、根抵当権とは何かをわかりやすく解説していきます。

1.根抵当権とは

根抵当権とは

自宅や土地等、所有している不動産を担保にして融資を受けたい時に設定する抵当権のひとつです。

設定金額の範囲内であれば何度でも返済と借入れが可能となります。

設定金額は、不動産の担保価値を算出して決められますが、それを極度額といいます。

根抵当権は、企業や事業主が融資を受ける際、自社で所有する不動産に設定するケースが大半です。

 

企業や事業主は、必要に応じて資金等の融資を繰り返す必要があるので、根抵当権が利用されるというわけです。

2.抵当権と根抵当権の主な違い

抵当権の場合、借り入れした金額を返済すれば抵当権は消滅します。

根抵当権の場合、極度額の範囲内ならば何度も借入れができるうえ、借入金を返済しても、当事者の合意がない限り根抵当権が消滅してしまうことはありません。

3.根抵当権のメリット

1)根抵当権は何度でも融資が受けられるので事業に向いている

根抵当権は、一度設定契約を締結しておけば、極度額の範囲内であれば何度でも融資と返済を行うことが出来ます。

事業を行っていると、頻繁に融資を受ける必要があるため、極度額という上限はあっても、抵当権と違い一度きりではなく何度も融資を受けられるメリットは大きいでしょう。

2)根抵当権は手数料と時間の節約になる

抵当権の場合は、一度設定した後に新たに借入れるには、その度に抵当権を設定して登記も必要となります。

そのため、毎回登録免許税と司法書士費用がかかるのです。

その点、根抵当権は最初に設定するだけなので、登録免許税と司法書士費用は1回で済み、登記費用が節約できます。

また、融資のたびに抵当権の設定や登記をする必要がないということは、手間も省け、時間の節約にもなると言えるでしょう。

4.根抵当権のデメリット

他の金融機関で新たにローンを組もうとした場合、根抵当権の極度額が融資を受けている金額、つまり債務であるとみなされるため、ローン審査に通りにくくなるケースがあります。

 

また、次項で改めて詳しく解説しますが根抵当権を抹消させる場合、抵当権より手続きが面倒であることや、金融機関側が大口融資先を逃すことになるので容易に抹消に合意してくれないなどのデメリットがあります。

5.根抵当権の抹消方法

根抵当権を抹消するには、借入金を完済しなければならないので、残債を調べて返済するお金を用意しておきましょう。

用意できない場合は、いくらで売却できるのか不動産を査定してもらい、売却で得られる代金が残債を上回れば完済することが可能なので、それで支払えるかどうかを調べておきます。

根抵当権は、借入額を完済しても消滅することはないため、抹消するには債権者の合意を得る必要があります。

 

合意が得られたら「元本確定」をします。

元本確定とは、極度額内の貸し借りを止めて、その時点でいくら借入の残債があるか、いつまでにそれを返済するかを明確にすることです。

元本確定をしたら、新たに借入はできないので、根抵当権は抵当権と同じ状態になり、確定した借入金を完済すれば根抵当権を抹消することが出来るのです。

 

その後、債権者から抹消登記をするために必要な書類を受け取り、管轄の法務局へ提出し、根抵当権が抹消されるという流れです。

抹消費用は、登録免許税として、

・不動産の筆数 ×1,000円(上限は2万円)

・その他雑費が2,000円程度

・司法書士へ依頼する場合はその報酬として15,000円~30,000円程 かかります。

>>抵当権抹消登記に必要な書類や流れの確認はコチラ

6.根抵当権付きの不動産を相続した場合

根抵当権が設定されている不動産を相続した際に取ることの出来る方法には、以下の3つがあります。

1)相続を放棄する

相続を放棄する場合、財産全てを放棄する必要があり、根抵当権が設定されている不動産のみを放棄するということは出来ないのでよく考えてから行ってください。

また、相続放棄は相続することになってから3ヶ月以内に手続きを行わなければならならず、期限があるので早めの決断が求められます。

2)根抵当権を外して相続する

根抵当権から全く借入をしていないか殆どしていない場合や、今後も自身が根抵当権を利用した借入をする必要がない場合は、外して相続するのがよいでしょう。

 

相続による根抵当権の移転登記手続きをしないで6ヶ月経つと、根抵当権は自動的に抵当権となって返済を引き継ぐことになるので、残債を返済したうえで抵当権の抹消登記を行うことになります。

3)根抵当権付きのまま相続する

事業を継承する場合など、自身が今後も同じ担保で借入したい場合、根抵当権付きのまま相続する方法があります。

 

その場合は、所有権にかかる相続登記のほか、6ヶ月以内に根抵当権の指定債務者の合意の登記を行う必要があります。

その後は、相続人を決め、金融機関に連絡し、相続登記手続きを行うという流れになります。

まとめ

根抵当権は、抵当権とは異なり、極度額の範囲内でなら何度も借り入れと返済を繰り返すことが出来るという特徴があるので、主に企業や事業主が融資を受ける際の手間や登録免許税などの費用を省くために利用するものです。

 

根抵当権は、一度契約を締結しておけば、当事者の合意がない限り消滅しないというメリットがありますが、それは同時に、抹消の際には債権者の合意を得るのに苦労するケースがあるというデメリットにもなります。

 

根抵当権付き不動産を相続する際も注意点が多いので、自分だけで根抵当権に関する手続きを行うのが難しいと思った場合は、費用はかかりますが、司法書士などの専門家に相談するのが良いでしょう。

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