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協定道路・位置指定道路の違いとは?不動産購入前に知りたい道路について徹底解説

執筆者:椙原 あやめ 椙原 あやめ

土地や戸建てを探している際に、

「少しお手頃価格な土地があるけれど、協定道路って何だろう?」

「私道負担ありって書いてあるけれど、いったい何だろう?」

と思ったことはありませんか?

原則として「建築基準法上の道路」に2m以上接道した土地(敷地)でなければ、建物を建てることができません。
これは、生活環境を良好に維持したり、緊急自動車がスムーズに消火・救助活動等を行ったりするための決まりです。

土地が「建築基準法上の道路(道路幅員4m以上)」に2m以上接道していないと建物を建てられない決まりを「接道義務」といいます。

土地や戸建てを購入する際、どのような道路に面しているのかを知り、理解した上で購入することがとても大切です。

この記事では、不動産広告を見る際に知っておきたい「協定道路」「位置指定道路」の定義、メリットとデメリットについて解説します。

1.建築基準法上の「道路」とは?

最初に「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければ、建物を建てられないとご説明しました。

建築基準法上の「道路」とは、「建築基準法第42条に規定する道路」のことです。

どんなものがあるのか、確認しておきましょう。

建築基準法上の道路
42条1項1号道路 いわゆる公道で幅員が4m以上のもの

(公道でも道路幅員4m未満の場合は、建築基準法上の道路ではありません)

42条1項2号道路 都市計画法や土地区画整理法などによって作られた幅員4m以上の道路
42条1項3号道路 建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に幅員4m以上あった道路
42条1項4号道路 道路法や都市計画法等によらないで築造する道で、その位置の指定を受けた幅員4m以上のもの
42条1項5号道路

(位置指定道路)

土地所有者等が築造する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けた幅員4m以上の道路。

「位置指定道路」とも呼ばれる。

42条2項道路 建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に、その道に沿って、建築物が建ち並んでいた幅員1.8m以上4m未満の道路。
建築基準法上の道路ではないが接道として認められる道
43条1項但し書き道路

(協定道路)

建築基準法42条に定める道路には該当しないものの、法43条第1項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道。

「協定道路」や「但し書き道路」などとも呼ばれる。

2.協定道路とは複数の私道所有者が協定を締結した道

協定道路は、「43条但し書き道路(43条2項2号許可)」「但し書き道路」などとも呼ばれる道です。

土地を分筆して宅地分譲や新築建売住宅を販売する際に、協定道路が作られることが多い傾向にあります。

例えば、上記のように公道に面して間口が狭く、奥に広い土地を三分割して販売するとします。

単純に三分割すると、道路幅6mの公道に接しているのはCの土地だけです。

三分割しただけだと、敷地Aと敷地Bは接道していないため建物の建築ができません。

 

そこで、建築基準法上の道路(道路幅員4m以上)に2m以上接道していないと建物を建てられない決まりである「接道義務」を果たすため、上記のような成形地ではない土地(道路)がつくられるのです。

図のように敷地Aと敷地Bそれぞれに、幅員2m以上の道をつくることで、公道に接しているとみなされます。

敷地A・敷地Bのような路地状敷地は、棒に旗がついたように見える形状で「旗竿地」とも呼ばれます。

 

実際の暮らしでは2mの道では狭く不便なため、敷地A・敷地Bの土地所有者が協定を結び、お互いの道を使いましょうという約束をします。

これが「協定道路」です。

 

また、協定道路は接道義務を満たしていない、都心に多く存在する古くからある住宅地でも見られます。

建築基準法上の道路に2m以上接道していないと、取り壊して建て替えることができません。

いわゆる「再建築不可」の土地です。

そのようなケースでは、隣地と協定を結び、協定道路として接道義務を果たせば建て替え可能になります。

>>合わせて読みたい再建築不可物件の基礎知識

1)協定道路のメリットとは?

不動産開発者がより土地を整備して販売するため、良い住環境が得られること、そして土地価格は周辺より比較的安価なことがメリットといえます。

 

また先述通り、協定を締結することにより再建築が可能となる土地も。

協定道路とすることにより、資産価値の維持あるいは向上とともに、利便性を高める効果があるということです。

3.協定道路のデメリット!ローンが通らないって本当?

協定道路の土地は、金融機関によってローンが通らないことがあります。

ローン審査は、さまざまな視点から評価されます。

債務者の収入の安定性や返済能力だけでなく、返済不能になった際の担保として不動産の評価も行います。

 

協定道路の土地は、道路に面した整形の土地に比べて不動産評価が下がります。

旗竿地という不利な敷地のうえに協定道路があるため、売却しづらく買い手がつきにくい土地だからです。

ローンの審査は総合評価ですので、土地の評価額以上の借り入れを希望する場合、住宅ローンが通らないことがあります。

1)その他の協定道路のデメリット・リスク

その他の協定道路のデメリットは、固定資産税・都市計画税がかかる点です。

協定道路は「所有地」。公道ではありませんので、課税対象となります。

 

協定道路には、現在の敷地所有者間の協定であるがゆえのリスクもあります。

協定締結が解除された場合、接道義務を満たしていない土地では再建築不可となる心配があります。

一方で、相続や売却でも基本的に協定は継承されます。

土地の新しいオーナーと従来の住民との間で協定が結べなくなるのではないかという心配は、基本的には無用です。

 

ただし、協定道路はあくまでも共有者間の良好な関係のもとで成立するもの。

協定道路に長期にわたって駐輪したりプランターを置いたりするなど、身勝手な行為をすればトラブルになるリスクもあります。

また一時的であっても建て替えなどで工事車両を駐車する際は、音問題も相まってトラブルになりやすいものです。

 

共有者間で良好な関係性を保つ努力が必要であることは、一種のマイナス点だといえるでしょう。

4.位置指定道路とは維持管理を所有者が行う私道の一種

「位置指定道路」は「42条1項5号道路」と呼ばれることもある私道の一種です。

 

土地を建築物の敷地として利用するため、土地の所有者等が築造する幅員4m以上の道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものです。(建築基準法第42条第1項第5号)

 

位置指定道路の所有者は、土地を購入した複数人の共有名義の場合もあれば、1人(または宅地開発した不動産会社一社)の場合もあります。

 

1)位置指定道路のメリットとは?

位置指定道路によって、協定道路と同様に、単に分割しただけでは接道義務を果たせない土地においても接道義務を果たすことができます。

また、公道に面している土地と比較して安く購入できることがメリットです。

 

ただし、位置指定道路は公道ではなく私道ですので、購入の際には必ず所有権や過去のトラブルの有無等を確認しましょう。

5.位置指定道路のデメリット・リスクは?

位置指定道路は「私道」の一部です。

公道は自治体が維持管理を行いますが、私道は個人や団体(不動産会社)などが所有するため、維持管理の責任は私道所有者にあります。

1)位置指定道路は固定資産税がかかるケースがある

位置指定道路は2種類にわけられます。

位置指定道路の種類

①公共の用に供するもの。

例)通り抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合

②専ら特定の者の通行の用に供するもの。

例)袋小路のような場合

※引用元:No.4622 私道の評価|国税庁

1の場合は公共性が高いとみなされ、固定資産が免除されます。

2に該当する場合、固定資産税がかかる可能性が高いです。

 

判断に迷う場合は、所在地の自治体に確認すると安心です。

2)位置指定道路はメンテナンス費用がかかる

位置指定道路は「私道」のため、道路の整備(補修やメンテナンス)は私道所有者の責任のもと、所有者が費用を負担して行わなくてはなりません。

 

ただし自治体によっては、私道補修費用の一部を自治体が助成したり、私道所有者にかわり自治体が補修工事を行うケースもあります。

各自治体で助成を受けられるための条件があり、いずれも事前申請し審査に通らなくてはなりません。

3)位置指定道路は私設の埋設管に要注意

位置指定道路を通る水道管・下水管・ガス管が公設なのか私設なのかは、不動産仲介業者から重要事項説明があります。

必ず確認してください。

 

これら埋設管が公設ならば役所で確認できますが、私設の場合だと補修履歴の確認はすぐにはできません。

4)位置指定道路の適切な維持管理は近隣住民との関係性が大切

位置指定道路には、勝手に個人の所有物を置くことはできません。

私道に車や自転車を停めたり、個人の所有物を置くことはできないのですが、中には勝手に私道に物をおく住人もおり、トラブルに発展することもあります。

 

このようなケースもあります。

土地購入時には良好だったご近所付き合いも関係性が悪化し、通行に支障をきたしたりと思わぬトラブルに発展することも。

 

位置指定道路に面した土地は、

・近隣住民と良好な関係を保つ努力が必要であること

・土地を売却しづらいこと

これらのデメリットがあり、購入時から想定できるリスクだと言えます。

5)所有権がない場合はとくに注意

位置指定道路に接している土地においても、位置指定道路の所有権を有しているケースと有していないケースがあります。

所有権がない場合には、次のことに気を付けましょう。

・通行料や水道、下水引き込みの承諾料を請求されることも

・ローンが通りにくくなる

 

所有権のない私道に面している土地は、やはりあくまで他人の土地を利用させてもらっているに過ぎず、将来的な価値が担保しにくいといえます。

そのため、位置指定道路に面している土地や戸建てを購入する際には「持ち分があるかどうか」についてもよく確認するようにしましょう。

>>位置指定道路についての関連記事をチェック

位置指定道路って何?私道なの?確認方法から固定資産税まで解説

協定道路と位置指定道路の共通点と違いを知って不動産購入に役立てよう

協定道路と位置指定道路について解説してきました。ポイントは以下の通りです。

本記事のまとめ

【2つの道路】

✔位置指定道路は私道の一種

✔協定道路はあくまで所有者同士の協定による道路

✔位置指定道路も協定道路も「建築基準法上の道路」とみなされる点は同じ

【ポイント】

✔協定道路は共有者同士のトラブルになりやすいため、購入前には協定書をよく確認すべき

✔担保価値は協定道路より位置指定道路の方が高い

✔位置指定道路より協定道路のほうがローンが組みにくい

✔だが位置指定道路の私道持ち分がなければローン審査は難航する可能性がある

協定道路と位置指定道路の共通点と違いや、将来起こりえるリスクを理解した上で賢く不動産を購入しましょう。

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