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【2022年版】国土交通省が地価公示を発表!公示価格とは何が違う?

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

2022年3月、国土交通省により令和4年の地価公示がありました。
「地価公示」と似ている言葉に「公示価格」がありますが、その違いを理解している方は多くはありません。
そこで今回は、地価公示と公示価格の違いや、令和4年の地価公示にはどのような傾向が見られるのかなどを解説します。

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1.地価公示と公示価格の違い

地価公示と公示価格の違いについて解説します。

1)地価公示とは

地価公示とは

国土交通省が、その年の1月1日時点における標準地1㎡の正常な地価を3月下旬頃に公示すること。

標準地は、土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域の中から、土地鑑定委員会が選定します。

標準地には、近隣の類似している土地の標準となるような土地が選ばれると考えてよいでしょう。

そして選定された標準地を、2人以上の不動産鑑定士が評価し、その結果を土地鑑定委員会がさらに審査して、1㎡あたりの正常な地価が決められます。

2)公示価格とは

一方、公示価格とは地価公示によって公表された価格のことで、一般の土地の取引をする際の指標となります。

また、相続税や固定資産税の評価にも活用されます。

公示価格を知りたい場合は、国土交通省が公開している「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」、こちらのサイトから該当する都道府県を選択して調べることが可能です。

地価公示と公示価格

・国土交通省が標準地の地価を公表することが「地価公示」

・地価公示により公表された価格が「公示価格」

 

土地の価格には、公示価格のほか、以下の価格もあるので合わせて覚えておきましょう。

3)実勢価格

実勢価格とは、実際に売買される土地の価格のことです。

過去に、実際に売買が成立した価格の平均値が実勢価格となります。

取引の事例が無い場合は、近隣の取引事例を参考にして算出されます。

ただし、土地を実際に取引する場合は、売主や買主の事情が影響するものです。

 

例えば、売主に早く売ってしまいたい事情があれば、相場よりも安い価格で取引されますし、買主側がどうしてもその土地が欲しい理由がある場合などは高値で取引されるでしょう。

そのため、実勢価格と公示価格には乖離がみられます

実勢価格は、国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」から、過去の取引事例を検索して知ることができます。

4)路線価

路線価とは、道路に面する宅地1㎡あたりの価格のことであり、相続税や贈与税を計算する際の基準となります。

毎年1月1日時点における価格を、国税庁が8月頃に発表します。

 

路線価は、類似する場所の取引事例を参考にしながら、公示価格の8割を目標に決定されます。

国税庁が公開している、「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」、こちらのページから調べることが可能です。

5)基準地価

基準地価は、各都道府県の調査により、国土利用計画法に基づいて定める地価であり、毎年7月1日時点における価格が、9月に発表されます。

公示価格と同様、土地を取引する際の指標となりますが、1月1日時点での価格である公示価格の半年後の価格として発表される基準地価は、年間の地価の動向を知るのに役立つでしょう。

また、公示価格が設定されていない土地でも、基準地価であれば定められていることが多いため、様々な場所の土地の価格を知ることが可能です。

基準地価も、公示価格と同様、国土交通省が公開しているサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から調べられるほか、各都道府県のホームページにも公開されています。

関連記事:高い?安い?マンション相場の調べ方

2.2022年の公示価格の特徴

2022年、依然としてコロナ禍である中、公示価格はどのような動きを見せたのでしょうか。

1)住宅地

住宅ローンは、このところ低金利が続いており、また、新型コロナウイルスの猛威も和らいできたことから、住宅の需要は増加し、地価は全国的に上昇に転じました。

特に、地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)は5.8%と、大きく上昇しているのが特徴です。

2)商業地

商業地の地価も、全国的に上昇傾向にあります。

特に、再開発が行われる予定がある土地の上昇率が高いです。

三大都市圏別にみると、東京圏、名古屋圏は上昇していますが、大阪圏は横ばい状態です。

大阪は特に、新型コロナウイルスによる外国人観光客の減少の煽りを食っていることが影響しているのでしょう。

また、東京圏でも、千代田区や中央区などのオフィス街は、リモートワークの増加により地価の下落が見られます。

3)全体的な動向

全国的には、住宅地、商業地ともに、2年ぶりの上昇に転じていることから、回復傾向にあるといってよいでしょう。

一方、地方四市以外の地域では、住宅地も商業地も地価は下落してはいますが、下落率は縮小しているので、コロナ禍の影響をゆるやかに脱しつつあるのは確かです。

ただし、観光地は横ばい、または下落している地域も多く、特に外国人観光客に人気のあった地域が影響を受けています。

観光地の地価の上昇には、まだまだ長い時間が必要となるでしょう。

まとめ

地価公示とは、国土交通省が、その年の1月1日時点での標準地の地価を公表することであり、公示価格は、地価公示により公表された土地の価格のことです。

その他にも、実勢価格をはじめ、土地の価格はいくつかあるので、合わせて覚えておきましょう。

2022年の地価公示によると、全国的に地価は上昇に転じており、回復傾向にありますが、まだまだ新型コロナウイルスの影響は根強く、特に観光地の地価の上昇の兆しが見え始めるには、時間がかかることが予想されます。

参考記事:今さら聞けない、土地の「一物四価」とは?

 

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