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【不動産投資】イールドギャップを知らずに投資するのはヤバイ?目安や使い方を解説

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

近年、不動産投資に関する用語で「イールドギャップ」という言葉を耳にすることが多くなりました。
比較的新しい用語であり、イールドギャップについて正確に理解している方はまだまだ少ないのが現状です。
そこで今回は、イールドギャップとは何か、初心者にもわかりやすく解説します。

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1.イールドギャップとは

不動産投資におけるイールドギャップとは、投資物件の利回りと金融機関から借り入れた金利との差のことをいいます。

投資物件の利回りには、表面利回りと実質利回りとがあり、イールドギャップを計算する際の利回りをどちらで計算するかは、不動産業者やサイトの説明によってもまちまちです。

 

不動産投資におけるイールドギャップを計算する場合は、表面利回りではなく、実質利回りで計算するのが正しいでしょう。

よって、イールドギャップを計算式で表すと、下記のようになります。

イールドギャップ=投資物件の実質利回り-金融機関のローン金利

 

投資物件の購入を検討するうえで、最も重視するのは、まずは利回りではないでしょうか。

しかし、いくら利回りの良い物件であっても、表面利回りにも、実質利回りにも、金融機関で組むローンの金利に関しては加味されていないため、利回りだけを重視して物件の良し悪しを決めるのは間違いです。

そこで、実質利回りとローン金利の差であるイールドギャップの数値を求めることは、物件の収益性を見極める上で重要な指標となります。

 

具体例でみていきましょう。

例えば、物件の実質利回りが6%、金融機関のローンの金利が3%だとします。

イールドギャップは、「実質利回り6%-ローン金利3%=3%」です。

 

もし、実質利回りが同様の6%の物件でも、ローン金利が4%であれば、イールドギャップは、「実質利回り6%-ローン金利4%=2%」となり、どちらの物件の方がより利益を得られるのかが見えてくるでしょう。

勿論、物件は数値だけでみるものではありませんが、イールドギャップが大きいほどレバレッジ効果は高く、少ない資金で多くの収益を得られます。

関連記事:不動産投資での理想の利回りは?シミュレーションの計算方法や物件の価値を判断するポイント5つを紹介

2.イールドギャップの目安は?

イールドギャップの目安は、2%以上、出来れば3%以上あるのが望ましいとされています。

ただし、「〇%以上あれば安心」、「〇%以下ならやめるべき」という明確な基準はないといっても過言ではありません。

不動産というものは、エリアや築年数、立地や人気度などにより、例え同じイールドギャップであっても異なりますし、数値はあくまでも指標の一つです。

 

ですから、単純に「イールドギャップが大きいからこの物件は買いである」という判断は危険であり、

そのようなセールストークをしてくる不動産営業マンには十分注意すべきでしょう。

3.さらに踏み込んだイールドギャップの計算方法

金融機関でローンを組む際、金利と共にポイントとなるのが融資期間です。

同じ金利でローンを組んだとしても、借入期間の長さで毎年の支払額は大きく異なるでしょう。

しかし、イールドギャップを求める計算式、

イールドギャップ=投資物件の実質利回り-金融機関のローン金利

上記には、融資期間の長さ、つまり何年間のローンであるのかが考慮されていません。

そこで、融資期間の長さも考慮したイールドギャップの求め方を紹介します。

 

この時、必要となるのがローン定数「K」という数値です。

ローン定数とは、借入金額に対する年間返済額の割合であり、家賃収入の中で資金調達にかかる割合がどのくらいなのかを知ることが出来ます。

 

ローン定数「K」は、以下の計算式で求められます。

2)ローン定数K%=年間ローン支払額(利息+元本)÷借入金額

ローン定数Kを計算したら、実質利回りからその数値をマイナスしたものが、融資期間の長さも考慮したイールドギャップとなり、計算式は以下のようになります。

3)イールドギャップ=投資物件の実質利回り-K

より正確なイールドギャップを知りたいのであれば、こちらの計算式でイールドギャップを計算した方がよいでしょう。

4.イールドギャップとイールドスプレッドの違い

既に株に投資している方なら、「イールドスプレッド」という言葉をご存じかもしれません。

似たような単語ですが、イールドギャップとイールドスプレッドはどう違うのでしょうか。

 

イールドギャップは投資物件の利回りとローン金利の差であり、主に不動産投資で使われるのに対し、

イールドスプレッドは債権同士の利回りの差であり、債権と株式を比較する際にも使用されます。

投資による資産運用を考えている場合、両者の用語の違いも覚えておくとよいでしょう。

まとめ

イールドギャップとは、投資物件の実質利回りと金融機関のローン金利との差であり、不動産投資を考えているなら、知っておくべき用語です。

イールドギャップの数値が大きい方が、レバレッジ効果の高い狙い目の物件であるといえるでしょう。

現在の日本では低金利が継続しているため、今後金利がどのように推移していくかはわからないものの、イールドギャップが高めの物件も少なくありません。

ただし、イールドギャップはあくまでも投資用不動産の収益性を判断する指標のひとつに過ぎないということを念頭に置き、イールドギャップだけを重視した物件選びを行わないよう注意すべきでし

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