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大阪のワンルーム投資は利回りがかなり高い?東京ではなく大阪で不動産投資を始める3つのメリット

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

「東京よりも高い利回りを得られるのでは」と今、投資家が熱い視線を注いでいるのが、大阪のワンルーム投資です。

大阪と言えば東京に次ぐ第二の都市圏であり、2025年に大阪万博の開催を控え、多くの再開発工事が進められている注目の地域です。

2020年時点での大阪府の人口は8,838,000人を誇り、東京に次いで二番目に人口密度が高い場所でもあります。

人口が多い都市部はワンルームマンションのニーズも高く、大阪はワンルーム投資に適したエリアであるとも言えるのです。

今回は大阪のワンルーム投資の特徴を踏まえたうえで、大阪のワンルーム投資のメリットやデメリットについてご紹介します。

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1.大阪のワンルーム投資の特徴とは

大阪のワンルーム投資が注目を集めている背景には、大阪のワンルーム投資ならではの次のような特徴があります。

1)利回りが良い

一般財団法人日本不動産研究所が2021年10月に公表した「不動産投資家調査」では、都市ごとのワンルームマンションの期待利回りが示されています。

東京の城南地区における期待利回りは4.0%、城東地区における期待利回りは4.3%であるのに対し、大阪のワンルームマンションの期待利回りは4.6%となっています(日本不動産研究所「第45回不動産投資家調査」)。

わずか0.6%程度の利回りの差であっても、長期的に運用をしていくうえでは0.6%の差は大きな違いを生むものです。

2)北区エリアを中心に若い人の人口が増えている

大阪駅・梅田駅の周辺は、JR西日本の4路線、大阪メトロ3路線、阪神電鉄、阪急電鉄が乗り入れる大ターミナル駅となっています。

かつては難波駅を中心とした「ミナミ」と呼ばれるエリアが大阪の中心地でしたが、最近では大阪駅・梅田駅がある北区エリアが若者を中心に人気となっています。

現在も梅田駅前の開発が進められており、北区周辺は今後ますます人気が高まると考えられます。

3)大阪万博などの再開発が進んでいる

2025年には大阪万博の開催が予定されており、国内はもちろん、海外からも多くの客が訪れると期待されています。

また、万博の来場者を見込んだホテルの開発や新たな鉄道路線の開業も予定されているなど、さまざまな再開発事業が進んでいます。
美しく、便利に整えられた街には人が集まるでしょう。

今後、大阪の賃貸ニーズはますます高まっていくと考えられます。

2.東京にない大阪ワンルーム投資のメリット

東京と大阪のワンルーム投資を比較すると、大阪のワンルーム投資には次のようなメリットがあります。

1)価格が安い

東京で築浅のワンルームマンションを購入する場合、物件の取得には最低でも2,500万円はかかります。

しかし、大阪であれば1,000万円台から築浅物件を購入できます。

物件価格は東京に比べてぐっと安いものの、月々の賃料はそれほど差が大きくないため収支も良く、東京と比べて高い利回りを確保できるのです。

2)マンションの総戸数が多いマンションが多く、修繕費が安い傾向

東京と比較すると大阪のワンルームマンションは、総戸数が多い傾向にあります。

総戸数が多ければ一戸あたりが負担する修繕費が割安になるため、東京と比べると大阪のワンルームマンションは管理費修繕積立金が安く、月々のキャッシュフローが黒字収支で運営する事ができる傾向です。

この点も大阪のワンルーム投資の高い利回りの一因となっています。

3)建物割合が多く、節税効果が高い傾向

東京では土地の価格が高いがために、マンション取得費用のうち土地の価格が占める割合が高くなります。

一方、大阪では、マンション価格のうち建物の価格が占める割合が高いため、減価償却額も大きくなり、高い節税効果を得られます。

3.大阪ワンルーム投資のデメリット

大阪のワンルーム投資はメリットばかりのように感じますが、投資を行う際には注意したい点もあります。

大阪のワンルーム投資のデメリットをご紹介します。

1)エリアが限られる

東京と異なり、大阪ではワンルームマンション取得後に賃料を落とさずに賃貸経営を続けられるエリアは限られています。

大阪では、首都圏ほど通勤や通学に時間をかけることがあまりありません。

したがって、いくら駅に近い物件であっても都心部から少し離れたエリアとなると、長期に亘って高い入居率を維持するのが難しい状況にあります。

大阪でワンルーム投資に向いているエリアと言えば、都市部の限られたエリアのみとなってしまうことに注意が必要です。

2)ワンルームマンション規制が緩やかなため、供給過多になる可能性がある

東京23区では、条例によってワンルームマンションの建設に規制をかけています。

そのため、23区内で新たにワンルームマンションを建設することは難しく、今後、ワンルームマンションが乱立することは考えにくい状況です。

 

一方、大阪市ではワンルームマンション規制を設けているものの、専有面積は18㎡以上とすることなど、23区に比べてその規制は緩やかなものです。

そのため、今後、ワンルームマンションの供給が進んでライバルが増え、家賃も下がる可能性も出てきます。

まとめ:一戸目の投資額を抑えて築浅を保有したいのなら、大阪エリアのワンルーム投資はあり!

大阪のワンルーム投資の特徴とメリットをご紹介しました。

大阪のワンルーム投資は東京よりも物件価格や維持費が安く、節税効果も高いため、東京よりも高い利回りが得られます。
また、大阪万博の開催をはじめ、さまざまな再開発計画が進められており、今後ますます人口が増加する可能性があります。
物件の取得価格を抑えながら築浅のワンルーム投資を始めたいと考えているようでしたら、大阪のワンルーム投資はおすすめです。

ただし、東京よりも投資が成功しやすいエリアは限定されるため、しっかりとエリアを見極めたうえで物件を取得することが大切です。

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