1. 賃貸管理
  2. 賃貸管理におけるトラブルと対処法について
上下にスワイプでメニューを閉じる
ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中
賃貸管理

賃貸管理におけるトラブルと対処法について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
はてなブックマークでシェアするボタン
lineでシェアするボタン

1.賃貸経営は入居中も大事

不動産物件を賃貸する賃貸経営を行っている方の多くは、「家賃を下げずに、空室をいかに早く埋めるか」に注目しがちです。もちろん賃貸経営にあたり、重要なポイントの一つでありますが、軽視していけないのが、「入居中の物件トラブルへの対応」です。

問題が長期化してしまったり、対応を誤ると、物件の価値を損ない、さらに大きな問題へ発展し大きな損害へ発展する可能性もあります。

「トラブル」とひとくくりに言っても、様々なものがあります。入居中の物件に起きる可能性のある気を付けたいトラブルをご紹介します。

2.2種類のトラブル

トラブルは大きく2つの分類にわけられます。

1)物件や設備など、「物」に起因するもの

不動産管理会社では、「ハードクレーム」と呼ぶことが多い。

2)入居者や近隣住民などによる、「人」に起因するもの

不動産管理会社では、「ソフトクレーム」と呼ぶことが多い。

3.特に気を付けたいハードクレーム

1)エアコンや給湯器の不具合

今やほとんどの賃貸物件に標準で設置してあるエアコンや給湯器ですが、真夏や真冬に使用頻度が増えるため、この時期に故障件数が増加します。この時期に故障してしまうと、在庫の品薄や作業員の人手不足により、修理・交換まで数日かかってしまうことがあります。

修理が完了するまでの期間、入居者は不便を強いられてしまい、円滑に修理や交換などの対応を行わないと、エアコンや給湯器が使えなかった期間の家賃の支払いを拒まれてしまい、避難の先の宿泊代や銭湯代を入居者から請求されることもあります。

修理・交換にかかる費用と併せて、修理完了までにかかる日数にも気を付ける必要があります。

2)漏水

ひとくくりに漏水といっても、原因はさまざまです。例えばマンションの場合、入居者の不注意による下の階への漏水もあれば、所有者の責任になってしまう、給排水管や設備の劣化による漏水もあります。

また、漏水が発生した際、初動が遅れてしまうと、被害が広がってしまいます。マメにメンテナンスを行い、気を付けていても、他のお部屋からの漏水の被害者になることもあります。

オーナー自身も火災保険に加入することと同時に、入居者にも必ず火災保険に加入しておいてもらうことが重要です。

4.特に気を付けたいソフトクレーム

1)入居者同士の騒音トラブル

解決の難易度が高いトラブルの一つが、他の居住者の生活音など「音」によるトラブルです。

どの程度から、うるさく感じるかは個人差があり、音の発生源を特定するまでに日数がかかるケースが多く、様々な音の発生原因を探る必要があります。

壁を叩く音が夜間に連日続いており、よくよく調べてみるとウォーターハンマー現象によるものだったケースもあります

ウォーターハンマー現象

給水管内に空気が入り込み、水栓設備を使用する度に、「コンコン」といった音が発生する現象

他にも、真上の部屋からの騒音だと思っていたら、音が配管を伝わってきていて、音の発生原因は離れた部屋によるものだったというケースもあります。

管理会社によっては、騒音のトラブルは、当事者同士で解決させようとする場合があります。前述の通り、音の発生源は人とは限らず、入居者だけで解決するのは至難の業です。

騒音トラブルの解決のためには、管理会社、入居者が連携し、様々な角度から原因を発見することが重要です。

2)一部の入居者によるマナー違反

一部の入居者による共用部分での喫煙や、ゴミをルール通りに出さないで回収されずに残っているマンションを見かけることがあります。そのまま放置しておくと、ルールを守って居住されている方は良い気がしませんし、共用部分はさらに荒れていってしまいます。

荒れたままにしておくと、空室の内覧に来られた方も悪い印象を持ってしまい、せっかくの入居希望者を逃してしまうことになりかねません。現状を確認して、定期清掃の頻度を見直すなど、共用部分を清潔に保つことで、入居率や入居者の平均入居期間にも良い影響を与えることができます。

最近では、外国人の方が賃貸物件に居住することも増えました。本人は悪気なく、文化の違いからくる「意図しないマナー違反」というものがあります。

バイリンガルスタッフが在籍しているなど、入居前にしっかりと居住ルールの説明を行うなどのフォローができる仕組みを持っている管理会社を選ぶことで、軽減することができます。

5.まとめ

トラブルには、様々な要因があり、解決のために、法律や建築の知識があるか、同様のトラブルを解決している経験があるかによって、解決までの速度や良い判断ができるかが変わります。

知識や経験値を管理会社からのアドバイスを元に補うことも良いですが、オーナー自身も知識や経験を積むことにより、今後トラブルが発生した際に解決までの時間の短縮や、より良い判断ができるようになります。

トラブルと上手く付き合うことができれば、安定した賃貸経営を行うことができます。

dummy