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不動産投資の最大の悩み、物件を「空室」にしないためにできること

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

1.空室対策は「空室になる前」から

賃貸物件が空室になると、オーナーは家賃が入ってこなくなるばかりか、原状回復費用や入居者の募集費用など、様々な費用がかかります。

新しい入居者が入っても、短期間で入退去を繰り返されてしまうと、オーナーの手取りが殆ど残らず、マイナスになることもあります。入居者が長く住んでくれるような「空室にならない対策」が重要です。

2.入居者に長く住んでもらうための方法

入居者が退去する理由は様々です。就職・転勤や結婚などの「入居者自身の退去理由」による退去を防ぐことは難しいため、「お部屋に起因する退去理由」の原因をできるだけ早く解消することが重要です。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」にある平均居住期間のデータによると、単身で賃貸物件に住む方の90%以上の方は最低でも2年以上賃貸物件に住み続けているとのデータがあります。

※出典:公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan21.pdf

もし、所有物件の入居者が2年未満で退去する頻度が多い場合は、次にご紹介する対策を参考にしてみてください。

入居者

入居者の退去理由、退去原因を把握する

入居者が退去する理由を把握しておくことは大変重要です。もし入居者が更新を行わず、退去してしまう頻度が多い場合は、何かしらの原因があると考えられます。

代表的な原因としては、一部の入居者の問題行動や騒音などが思いつきますが、入学2年後にキャンパス替えをする学生入居者が多い物件の場合もあります。

入居者が退去される場合は、解約届を提出してもらう際などに、できるだけ具体的な退去の理由を教えてもらい、原因を把握することで、次の入居者募集と賃貸経営に活用しましょう。

共用部をきれいに保つ

共用部の管理状況は色々な所に影響します。また、自身のお部屋を綺麗に保っている方ほど、共用部が荒れているとストレスを感じてしまいます。

部屋数や共用部の広さ・造りなどにもよりますが、月に1回だけの定期清掃しか行っていない場合は、汚れを落としきれず、汚くなってしまいます。共用部の状況を見て、定期清掃の頻度を増やす、状況によっては大規模な清掃を行うなど検討してみてください。

契約条件に短期解約違約金の特約を設定

賃貸借契約の条件として、「〇年未満で借主が解約する場合、借主は貸主に対して違約金○○円を支払う」などの特約を設定することをおすすめしています。

短期間での退去をされてもオーナーの負担を軽減し、同時に短期間使用目的の方をシャットアウトできるような契約内容を盛り込んだ方が良いです。

ただし、一方的にオーナーが有利な契約内容にしすぎてしまうと、入居者募集の際に、敬遠されてしまうこともありますので、法令・商習慣などを不動産管理会社などに聞き、バランスのとれた条件を設定するようにしてください。

家賃設定は相場に合わせる

相場よりも少し高い家賃設定でも、タイミングが良いと入居者が決まることがあります。それだけ家賃相場をよむことは難しく、入居者自身も気づいていない場合もあるのですが、住み始めると、色々な情報を得るようになり、その土地に詳しくなります。

今の住まいが、他の物件と比べて家賃が高いと感じてしまうと、長く賃貸物件に居住をしようと思っている人ほど、引っ越しを検討するようになってしまいます。

お部屋と家賃のバランスが、入居者が納得できるよう、慎重に設定するようにしてください。
家賃設定相場

高齢者(65歳以上)の受け入れ

「日管協短観」から、入居者の属性によって平均居住期間が違うこともわかります。
その中でも、高齢者(65歳以上)は、2018年度下期の平均居住期間が2~4年の一般単身者や外国人と比べ、平均居住期間が6年以上になっており、居住期間が長い傾向があります。

※出典:公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan21.pdf

今後も少子高齢化にともない、高齢者の数は増えていきます。賃貸経営では、高齢者の方を受け入れられているかが重要になっていくと考えられます。

3.空室をチャンスに

どんなに長く住んでもらおうと対策を行っても、空室になることを完全に防ぐことはできません。ですが、空室は、間取りの変更、設備の交換など、家賃を上げる対策などができる貴重なチャンスでもあります。

貴重なチャンスを逃さないためには、所有物件の特徴や弱点を把握し、ライバル物件の募集情報、成約事例などを収集できるようにしておくことが重要です

4.まとめ

平均居住期間を長くする方法は、今回ご紹介したもの以外にも数多くありますが、多くのことで共通するのは、「入居者が満足して安心して暮らせるお家を提供できているか」です。

空室になってから対処するのではなく、入居者のニーズに合わせた細かな対応を行っていくことが重要です。自分で対応するのが難しいという方は、賃貸管理会社などを利用して代わりに対応してもらうというのも一つの手です。

所有物件で生活をしている方がいることを忘れず、賃貸経営を行うことで、入居者が集まりやすくなります。所有されている物件が入居中の場合は、すぐに行える「共用部をきれいに保つ」ことを心がけましょう。

反対に、空室の場合は高齢者の受け入れを検討するだけでなく、どんな人に住んでもらいたいかなどターゲットを明確にし、ターゲットにあった家賃設定、内装・設備などのアピールポイントの強化を行っていくことで、空室になりにくい物件になるでしょう。

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