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不動産の購入

不動産投資をするための事前準備-余剰資金を家計から捻出

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

超高齢化社会に備え、老後資金の確保のために不動産投資を私的年金にと考えている方は多いと思いますが、不動産投資を始めるにあたって、どのようなポイントを抑えておくとよいのでしょうか。

1.余剰資金を使った不動産投資方法

まず、リスクを適切に管理することが必要と言われています。
不動産投資=不動産賃貸経営と言われているように、入居者が付かない場合は家賃収入に繋がらず、副収入を得ることはできません。

そのため、入居者が付かない場合でも家計の収支がマイナスにならないような設計をしておくことが重要となります。

現状の収入に見合っていない高額な借り入れを銀行から行うのはリスクが高いと考えられ、そこで考えられるのが余剰資金を使った不動産投資方法です。身の丈にあった(投資金=余剰資金)で不動産投資を行います。

2.家計の収支(キャッシュフロー)把握

家計

それでは、余剰資金を作るにはどうしたら良いのでしょうか。
まず、家計の収支(キャッシュフロー)を把握をすることが必要と言われています。

企業においても重要なキャッシュフローは家計においても重要と言えるのではないでしょうか。
会社員の方であれば収入を把握するためには給与明細の準備が必要となり、支出を把握するためには日々のレシートを取っておくことが必要となります。

その後、毎月の支出に関しては以下のように項目ごとにいくらの支出があるかをまとめます。

  • 食費
  • 自動車費用
  • 住居費
  • 水道光熱費
  • 通信費
  • 小遣い
  • 教育費
  • 趣味・娯楽費
  • 被服費
  • 交際費
  • 日用雑貨費
  • 予備費
  • 保険料
  • 貯蓄

3.家計の見直し

項目ごとの支出額を「見える化」したことで、どの費用の割合が多いか把握できるのではないでしょうか。

家計は「固定費」と「変動費」の2つに大別することができます。

変動費

「変動費」はその名の通り、外食費やレジャー費などの突発的に発生する費用が主となります。節約をしようとするとまずはこの「変動費」を抑えようとする方が多いと言われています。

しかし、継続的に「変動費」を抑え続けることは、ストレスに繋がってしまうことから反動が怖いと言われています。

固定費

対して「固定費」は代表的なものとして「自動車費用」「保険料」「住居費」「教育費」などで、一度削減してしまえば、都度都度で意識することがなくなるので節約には非常に効果があると言われています。

この固定費をいかに抑えるかが、余剰資金づくりの最大のポイントと言われています。

まず、「自動車費用」の削減に関して言えば「持たない」選択をすることも必要ではないでしょうか。都心であれば鉄道網がは張り巡らされていて交通の便は良いですし、駐車場代も高額で、昨今のガソリン代の高騰もあり毎月の費用がかなりかかってしまうのではないでしょうか。すぐに自動車を手放すのに抵抗がある方は、カーシェアリングを検討されてはどうでしょうか。

次に「保険料」の削減ですが、するべきことは2点です。「保障を絞る」「安価な商品を選ぶ」が大切になります。毎月の保険料はとても大きな支出になるので、最低限の保障を意識することが大切です。手厚くすればするほど、毎月の「保険料」が増加してしまいます。

次に「住居費」の削減ですが、「賃貸」で継続的に家賃を支払っている場合は「持ち家」の検討が必要ではないでしょうか。基本は住宅ローンを使って「持ち家」を購入することで団体信用生命保険に入ることになるため、そのタイミングで他に加入している「保険」の見直しをすることも必要となります。

最後に「教育費」の削減ですが、各家庭によって方針や考え方が分かれるため、見直しが難しいと言われています。

4.余剰資金を捻出し事前準備の完了

家計の見直しを行った後に余剰資金が生まれます。

例えば月の余剰資金を仮に10万円生めたとします。不動産投資の場合、基本はローンを組んで物件を購入する流れとなるため、毎月のローン返済額・修繕積立金・管理費・固定資産税などを試算し、余剰資金が10万円を超えないように設計します。10万円を超えないように設計することで客付けができない場合でも家計が赤字になることが無いため、リスクを抑えることが可能になります。

余剰資金を活用して不動産投資から始め、資産が増えたタイミングでリスクヘッジとして別の投資も検討するのも良いのではないでしょうか。

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