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コラム

不動産投資のよくある質問

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

Q1.不動産投資はいつから始めればいいですか?

できるだけ早いほうが良いです。

当社でおすすめしている「不動産投資」は、あくまでインカムゲイン(家賃収入)を目的としたものです。税金対策や保険の代わりとして、不動産投資をおすすめするセミナーもございますが、弊社では直接売主様からお預かりした不動産(中古分譲マンション)のご紹介をしておりますので、販売にかかる経費も少なく、結果的に同じ投資物件でも安くなります。

我々は「支出を減らす」ために不動産投資をおすすめするのではなく、「投資した資金の回収・増加」のために不動産投資をおすすめしています。

インカムゲイン(家賃収入)は、いわずもがな、同じ資金を投下するならば、早ければ早いほうがよい、ということになります。加えて、分譲マンション等、居住用賃貸物件は景気の変動を受けにくく、空室にならない限りは安定した収入を見込むことができます。

「今は買い時じゃないかな・・・」と思い、景気の動向を見続けていると、確かに割安なマンションは長い間待てばいずれ出てきますが、それが、一年後になるか二年後になるかわかりません。

それよりは営業担当者と一緒により良い物件を探し、より良い投資(築年数によるリスクとリターンを考える)方法を模索したほうが、最終的にはより豊かな生活になると考えています。

Q2.マンション投資は一棟マンション?区分マンション?

どちらも一長一短ですが、初めてであれば区分マンションの投資がおすすめです。

一棟マンションと区分マンションの違いはいくつかありますが、中でも大きな違いとしては以下4つがあげられます。

  1. 管理の裁量の大小
  2. 投資額の大小
  3. 担保力
  4. 災害・地域リスク

特に初めての方には、「1.管理の裁量」「2.投資額」が大きく影響するかと思います。
一棟マンションの方が一般的に規模の問題などから収益は大きいといわれていますが、管理・修繕の決定やチェックを自分自身で行わなければなりません。もちろん、サポートする管理会社もありますが、最終的には自分で判断することとなります。

加えて、「2.投資額」についてはローンを利用する場合であっても、初期費用が多くなります。敷居が高く、後戻りが難しいといえるでしょう。

職業柄、不動産投資を長年されている投資家の方とお話しする機会がありますが、区分マンションの投資から始めた、という話もよく伺います。

取引をする回数が増えるという点では、面倒だという話もあるようですが、所有数の調整がしやすかったり、不動産の運用に修正(ワンルームタイプからDINKSタイプへの移行など)を加えやすかったりするという話も伺います。

Q3.物件選びのポイントはどんなところですか?

たくさんありますが、自分がどのような投資の運用を考えているかによって異なってきます。
投資用のマンションを選ぶポイントとしては、以下があげられます。

  1. 築年数
  2. 総戸数
  3. 場所(立地、駅からの距離)
  4. 室内の設備
  5. 外壁の仕様・外観
  6. エレベーター・オートロックの有無

収支以外にも、上記をチェックすることを推奨します。

ただし、こういった条件をすべて満たす物件はえてして割高であり、早期に成約済みとなることがあるので注意が必要です。そのため、お客様がどのような物件で投資を考えているかによって上記の条件の優先すべきものが変わってきます。

  1. 現金で築年数の古い投資用マンションを購入していく(ハイリスク物件・現金)
    →この場合、20年30年後を見据えていく必要があるので、2,3が重要です。
  2.  融資を使い、築年数の古い投資用マンションを購入していく(ハイリスク物件・融資)
    →この場合、融資が組める物件を選定する必要があるので、4,5,6が重要です。
  3.  現金で築年数の浅い投資用マンションを購入する(ローリスク物件・現金)
    →この場合、多くの物件を持つことができないので、3,4が重要です。
  4.  融資を使い、築年数の浅い投資用マンションを購入する(ローリスク物件・融資)
    →この場合、赤字になることを防ぐことを念頭に置く必要があるので、3,5が重要です。

もちろん、すべてを満たすものがあり、値段も相場に近いのであれば、即決されることも必要です。

ただし、決めかねてしまっては買い逃してしまいますし、不動産投資は「いかに早く始めるか」も重要ですので、上記でお伝えした内容をもとに、どれを優先すべき事項か考えて動く必要があるといえます。

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