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不動産の購入

ワンルームマンション投資の失敗事例から学ぶ、成功への近道とは

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資として、ワンルームマンション投資を検討されている方は多いと思いますが、ワンルームマンション投資を始めるにあたって、どのようなポイントを抑えておくとよいのでしょうか。

1.ワンルームマンション(区分所有マンション)投資とは

まず、一棟マンション投資や一棟アパート投資に比べると、比較的低予算で始められるのがワンルームマンション投資となります。融資も受けやすく、流動性が高いのがワンルームマンション投資の特徴です。立地や入居率の高いエリアを選べると言う利点もあります。

ワンルームマンションを購入して賃貸することにより、家賃収入で継続的に財産を作っていく方法がワンルームマンション投資です。他人の資本を活用し、自分の財産を作ることができます。

次に、物件探しの際には新築ワンルームマンションか中古ワンルームマンションのどちらで探すか決める必要があります。新築マンションの場合は入居者が付きやすいと言うメリットはありますが、モデルルームの作成・運用費用、豪華なパンフレットの宣伝費用等、様々な経費が上乗せされていますので、初期投資価格が高くなるデメリットがあります。

中古マンションの場合は、そのような経費がかからない分、リーズナブルな価格での投資が可能となります。デメリットとしては物件によっては再建築不可などの不利な条件が付いているので、不動産に関しての知識が少ないと失敗してしまう点です。

十分な現金を持っていれば現金で中古マンション、新築マンションいずれも購入できますが、一般的には投資用マンションローンを利用した購入となり、銀行に融資してもらう形式になります。

2.ワンルームマンション投資のリスクについて

青梅市の中古ワンルームマンションを購入(購入額1,500万円)。
間取りも良く、近くには大学もあり、大学生需要を見込んでの購入でした。

しかし、学部学科の改編にともない大学の撤退が決定。撤退タイミングと同時に入居者が退去。以降、入居者が決まらず購入額の3分の2である1,000万円での売却を余儀なくされます。

小金井市の中古ファミリーマンションを購入(購入額1,300万円)。
居住用に購入し、住宅ローンも完済したため、賃貸に出そうという計画でした。

しかし、ファミリータイプの賃貸の需要が高いエリアではなく、入居者が3か月以上も決まらず、家賃収入を諦め1,200万円で売却となりました。

3.ワンルームマンションで成功するための近道とは?

前章の青梅市のケースでは、近隣施設の情報(大学の移転情報、商業施設の建設情報など)は事前に徹底的に調査し、想定外の事態を避けることが大切になります。

また前述の小金井市のケースでは、投資用不動産の物件タイプ(ワンルーム、ファミリータイプなど)に応じて賃貸の需要が高いエリアかを近隣市場の調査をして見極めることが大切になります。

その他にも、以下のことが大切になります。

  • 人口流入増加が数年以上続いているエリア(東京23区など)を選ぶこと
  • 中古物件で初期投資価格を抑えつつ、付加価値を付けること(リフォーム、リノベーション、セルフリフォーム)
  • 他の賃貸住宅の家賃相場を調査し、家賃収入のシミュレーションを行うこと(利回り、諸費用、一定の空室率なども加味)
  • 会計帳簿はしっかりとつけて確定申告を行い、所得税の節税効果の恩恵を受けること

以上のことを実践することで、不動産賃貸経営の成功の近道となるでしょう。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中