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不動産の購入

不動産投資ローンにかかる初期費用について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

皆さんは不動産投資を行う上での購入費用はどう調達しますか?

こつこつ貯金をしてきた人や相続によりまとまった資金がある人は、自己資金を使う場合もあるでしょう。
しかし、初めての不動産(マンション)投資を行う方も2件目、3件目の不動産投資を行う方もそうですが、大半の方は金融機関を利用した資金調達、いわゆる「不動産投資ローン」を使います。

なぜ「不動産投資ローン」を使うかといえば、多額の自己資金を準備せずに、不動産投資を始められるからです。
自己資金を用意できない人は、「不動産投資ローン」を用いることで、不動産投資を始めることができますし、自己資金に余裕がある方でも、「不動産投資ローン」を用いることで、自己資金以上の物件数を購入することができます。

ローン内容を見誤ると、購入後に思わぬ出費が発生することもありますし、キャッシュフローが回らなくなってしまうリスクもあります。

1.投資用物件購入時

投資用物件を購入する際に、不動産(マンション)投資ローンの申込みをすることになります。

申込みを行った後に、金融機関側での審査が行われ、審査内容に問題がなければ、晴れて不動産投資ローン契約(金銭消費貸借契約)を締結することにより、購入資金を借りて、物件を購入することとなります。

その不動産投資ローン契約を締結する際は、無料で契約締結をすることができず、金融機関側に対して、以下の初期費用を支払う必要があります。

初期費用の詳細

  • 印紙税
  • 事務手数料
  • 保証会社保証料(+保証会社事務取扱手数料)
  • 抵当権登記設定費用、抵当権登記設定手数料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料、地震保険料

印紙税

不動産(マンション)投資ローン契約を締結する際に、金銭消費貸借契約に印紙税を貼付する必要があります。これは、印紙税法によって以下のように法令で決められているものなので、支払う金額を減らすことができません。

借入金額 印紙税の金額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

事務手数料

住宅ローン申込時の手続きに関する手数料として支払うのが事務手数料です。その事務手数料は、金融機関や借入金額によって手数料の金額が異なってきますが、手数料の算出方法は以下の2つに分かれます。

1)定率型

借入金額に対し、一定の割合を手数料として支払う方式。

借入金額の2%の場合で、借入金額が2,000万円の場合

2,000万円×2%=40万円

2)定額型

借入金額とは関係なく約3~6万円で設定されている手数料を支払う方式。
定率型と定額型を見比べた場合、明らかに定額型を選んだ方がいいと思われますが、後に記載する月々返済時の金利が高いケースがあります。ただ単に事務手数料が高い低いというだけで金融機関を選ぶべきではありません。

保証会社保証料(+保証会社事務取扱手数料)

不動産投資ローンでは多額の借入を行うことになります。お金の貸し手となる金融機関は、しっかり返済してもらわないと多額の損失を被ることになります。

そのため金融機関はお金の借り手に対し、もしものために借入の返済をしてもらうための保証会社を立ててもらうのです。その保証会社を立てるための費用が保証会社保証料です。(その保証会社が保証をする際の事務手数料が必要な場合もあります。)その保証会社保証料の支払い方法は以下の2つです。

1)借入金利に上乗せし、毎月の返済額に組み入れる方法

上乗せ金利は、0.2~0.3%となることが多いようです。

2)不動産投資ローンの借入時に一括で支払う方法

保証料の目安は、借入金額の2%程度となります。保証料が不要な金融機関もありますので、金融機関を選ぶ際はよく確認をしましょう。

抵当権登記設定費用、抵当権登記設定手数料

不動産投資ローンを返済できなくなった場合、返済の代わりに借入の時の担保となっている土地や建物を売却して返済に充てるという仕組みになっています。その仕組みを使うための権利のことを抵当権と呼びます。

その抵当権設定のための費用が抵当権登記設定費用及び抵当権登記設定手数料となります。この抵当権登記設定費用は、登録免許税法等の法令で定められているものです。抵当権登記設定手数料は、銀行指定の司法書士に対する報酬となるものなので、基本的に借入の際の減額の交渉は難しいとされています。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、仮にお金の借り入れを行った人が、事故・病気により死亡した場合等に、今後の返済が不要となり、遺族に借入のない投資物件が残るというものになります。

この団体信用生命保険は、基本的に有償でのオプションとなっているケースがほとんどですが、場合によってはキャンペーンで無償でのオプションとなっているケースもありますので、自分のライフプランを考えて必要かどうかを考える必要があります。

火災保険料、地震保険料

不動産(マンション)投資ローンを用いる際、銀行から火災保険や地震保険の加入を義務付けられます。これについては、個人で通販型保険を選ぶこともできますし、不安であれば不動産会社があっせんすることもできますので、比較検討してみましょう。

2.月々返済時

投資物件を購入後、家賃収入を得ていくわけですが、その家賃収入が全て自分の手元に入ってくるわけではありません。

管理費・修繕積立金の支払いの他に、ローン契約に基づいて、銀行に返済をしていく必要があります。

返済方法

月々の返済額は、以下のように構成されています。
月々の返済額=元本(元々借入をしているお金)+利息(借入のための手数料)
その返済構成には2種類あり、それぞれメリット・デメリットが存在します。

1)元利均等返済方式

借入の間、一定の返済額(元金+利息)を、毎月支払う返済方法です。そのため、下記の図のように借入当初は、金利の支払いがほとんどとなりますが、返済が進むほど元本の支払いが増えていきます。

メリット
返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。また、元金均等返済方式に比べて、借入当初の返済額を少なくすることができます。

デメリット
元金均等方式と同じ借入期間で借入を行う場合、元金均等返済方式よりも総返済額が多くなります。

2)元金均等返済方式

借入の間、一定の元金を毎月支払う返済方法です。月々の利息は、未払いの元金総額に基づいて計算されるため、借入当初の支払利息が一番高いですが、借入が進むほど月々の支払利息が減少していきます。

メリット
返済額(元金+利息)は、返済が進むにつれ少なくなっていきます。元利均等返済方式に比べて、元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合、元利均等返済方式よりも総返済額が少なくて済みます。

デメリット
返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入が高くなります。

金利の計算方法

金利の計算方法ですが、以下の2種類があります。

固定金利
ローン契約設定時から変動しない金利

変動金利
経済情勢により変動する金利

固定金利、変動金利のメリット・デメリットは表裏一対であり、世の中の金利が上がった場合変動金利は追従して上昇するため、固定金利の方が有利となりますが、逆に世の中の金利が下がった場合、変動金利は追従して下落するため、変動金利の方が有利となります。

3.最終返済時

ローンを返済し終わるタイミングには、完済時(借りたお金を完全に返済するケース)と借り換え時(現在借りている金融機関から別の金融機関に借入先を変える)の2パターンがあります。

1)完済時には「一括返済手数料」が掛かる

手元資金に余裕があって、一気に借入を終わらせたい場合は、一括返済を行うことができますが、一括返済を行う際には一括返済手数料を支払う必要があります。

2)借り換え時には「一括返済手数料」+「次の金融機関の借入費用」が掛かる

借り換え時は、一度元々借りている金融機関にお金を返済する必要があるため、一括返済手数料が生じます。また、次の金融機関への借入を行う際に、「1.投資用物件購入時」で紹介した費用が生じます。

4.おわりに

いかがでしたでしょうか?一口にローンといっても、借入から返済までを事細かに見ていくとかなり注意すべき点があったのではないでしょうか?

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