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不動産の購入

不動産投資ローンにかかる初期費用について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

皆さんは不動産投資を行う上での購入費用はどう調達しますか?

こつこつ貯金をしてきた人や相続によりまとまった資金がある人は、自己資金を使う場合もあるでしょう。
しかし、初めての不動産(マンション)投資を行う方も2件目、3件目の不動産投資を行う方もそうですが、大半の方は金融機関を利用した資金調達、いわゆる「不動産投資ローン」を使います。

なぜ「不動産投資ローン」を使うかといえば、多額の自己資金を準備せずに、不動産投資を始められるからです。
自己資金を用意できない人は、「不動産投資ローン」を用いることで、不動産投資を始めることができますし、自己資金に余裕がある方でも、「不動産投資ローン」を用いることで、自己資金以上の物件数を購入することができます。

ローン内容を見誤ると、購入後に思わぬ出費が発生することもありますし、キャッシュフローが回らなくなってしまうリスクもあります。

今回は、不動産投資ローンと不動産投資にかかる初期費用について解説します。

1.不動産投資には初期費用がかかることを理解しておく

不動産投資を始めるにあたって、物件を購入する時は、売買価格のほかに初期費用がかかります。

物件価格によって初期費用の額は異なりますが、物件価格のおよそ7%~10%ほど見込んでおくと良いでしょう

物件価格全額の融資を受けることを「フルローン」といいます。

頭金や諸費用などの初期費用を借入する「オーバーローン」が可能な金融機関もあります。

初期費用も含めた大きな額の借入をすると当然、返済額も大きくなります。条件の良い物件でなければ月々のキャッシュフローが回らなくなってしまうリスクもあることを理解しておきましょう。

2.不動産投資ローンのメリット・デメリット

メリット1:資金を手元に残しておくことができる

不動産投資ローンを利用することによって、一時的に自己資金の支出を抑えることができます。長期にわたって安定した運用を行うためには、突発的な修繕費の発生や、空室が発生などの不測の事態やリスクに備えて手元に資金を残しておくことが必要です。

メリット2:レバレッジ効果が期待できる

不動産投資ローンを組むことで、レバレッジ効果が期待できます。

「レバレッジ」とは「てこの原理」という意味の言葉で、投資の世界でよく使われる言葉です。てこの原理のように少ない資本(力)で大きなリターンを得られる事を「レバレッジ効果がある」と言います。

レバレッジ効果によって、自己資金を多く使って不動産投資を行うよりも、高い収益を得ることが可能となります

メリット3:得られる家賃収入からローンの返済を行う事ができる

不動産投資ローンの返済は、得られる家賃収入から支払うことになります。言うならば、自分の代わりに入居者がローンの返済をしてくれているようなイメージです

住宅ローンとは異なり、ローンの返済を自己資金以外で支払える点も、不動産投資ローンのメリットです。

メリット4:団体信用生命保険に加入できる

不動産投資で投資用ローンを組む際には、ほとんどのケースで「団体信用生命保険(団信)」に加入する事になります。

団信は生命保険の一種で、ローンの契約者が返済期間中に万が一のことがあった時に保険金でローンを弁済するシステムになっています。遺された家族は投資用不動産と毎月の家賃収入が手に入るため、生命保険代わりになるのです。

デメリット1:物件に抵当権が設定される

抵当権とは、金融機関が住宅ローンというかたちでお金を貸し出すときに、そのお金で購入する不動産を担保として確保しておく権利です。

万が一、ローンの返済が滞って、貸したお金を返してもらえない場合には、金融機関は担保にしている不動産を差し押さえたり、競売にかけたりできるのです。

物件に抵当権が設定されることで、ローンの完済までは差し押さえや競売にかけられるリスクを負うことになります

デメリット2:住宅ローンに比べて不動産投資ローンは金利が高い

不動産投資ローンと住宅ローンでは金利が違います。理由は、不動産投資は「事業」であるのに対して、住宅ローンは「個人の居住用」という目的の違いからです。

不動産投資ローンは家賃収入により収益が変化します。入居者に家賃を滞納される、空室が多い事で家賃収入が減ると金融機関は滞納されるリスクが高くなります。

リスクが高いため金利も高めに設定されているのです。

また、変動金利の場合、将来的に金利が上がるリスクもあります。金利が上がった場合も考慮して、ローンの組み方や物件選びを考えることが大切です。

3.投資用物件購入時にかかる費用

投資用物件を購入する際に、不動産(マンション)投資ローンの申込みをすることになります。

申込みを行った後に、金融機関側での審査が行われ、審査内容に問題がなければ、晴れて不動産投資ローン契約(金銭消費貸借契約)を締結することにより、購入資金を借りて、物件を購入することとなります。

その不動産投資ローン契約を締結する際は、無料で契約締結をすることができず、金融機関側に対して、以下の初期費用を支払う必要があります。

初期費用の詳細

  • 印紙税
  • 事務手数料
  • 保証会社保証料(+保証会社事務取扱手数料)
  • 抵当権登記設定費用、抵当権登記設定手数料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料、地震保険料

印紙税

不動産(マンション)投資ローン契約を締結する際に、金銭消費貸借契約に印紙税を貼付する必要があります。これは、印紙税法によって以下のように法令で決められているものなので、支払う金額を減らすことができません。

借入金額 印紙税の金額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円

事務手数料

住宅ローン申込時の手続きに関する手数料として支払うのが事務手数料です。その事務手数料は、金融機関や借入金額によって手数料の金額が異なってきますが、手数料の算出方法は以下の2つに分かれます。

1)定率型

借入金額に対し、一定の割合を手数料として支払う方式。

借入金額の2%の場合で、借入金額が2,000万円の場合

2,000万円×2%=40万円

2)定額型

借入金額とは関係なく約3~6万円で設定されている手数料を支払う方式。
定率型と定額型を見比べた場合、明らかに定額型を選んだ方がいいと思われますが、後に記載する月々返済時の金利が高いケースがあります。ただ単に事務手数料が高い低いというだけで金融機関を選ぶべきではありません。

保証会社保証料(+保証会社事務取扱手数料)

不動産投資ローンでは多額の借入を行うことになります。お金の貸し手となる金融機関は、しっかり返済してもらわないと多額の損失を被ることになります。

そのため金融機関はお金の借り手に対し、もしものために借入の返済をしてもらうための保証会社を立ててもらうのです。その保証会社を立てるための費用が保証会社保証料です。(その保証会社が保証をする際の事務手数料が必要な場合もあります。)その保証会社保証料の支払い方法は以下の2つです。

1)借入金利に上乗せし、毎月の返済額に組み入れる方法

上乗せ金利は、0.2~0.3%となることが多いようです。

2)不動産投資ローンの借入時に一括で支払う方法

保証料の目安は、借入金額の2%程度となります。保証料が不要な金融機関もありますので、金融機関を選ぶ際はよく確認をしましょう。

抵当権登記設定費用、抵当権登記設定手数料

不動産投資ローンを返済できなくなった場合、返済の代わりに借入の時の担保となっている土地や建物を売却して返済に充てるという仕組みになっています。その仕組みを使うための権利のことを抵当権と呼びます。

その抵当権設定のための費用が抵当権登記設定費用及び抵当権登記設定手数料となります。この抵当権登記設定費用は、登録免許税法等の法令で定められているものです。抵当権登記設定手数料は、銀行指定の司法書士に対する報酬となるものなので、基本的に借入の際の減額の交渉は難しいとされています。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、仮にお金の借り入れを行った人が、事故・病気により死亡した場合等に、今後の返済が不要となり、遺族に借入のない投資物件が残るというものになります。

この団体信用生命保険は、基本的に有償でのオプションとなっているケースがほとんどですが、場合によってはキャンペーンで無償でのオプションとなっているケースもありますので、自分のライフプランを考えて必要かどうかを考える必要があります。

火災保険料、地震保険料

不動産(マンション)投資ローンを用いる際、銀行から火災保険や地震保険の加入を義務付けられます。これについては、個人で通販型保険を選ぶこともできますし、不安であれば不動産会社があっせんすることもできますので、比較検討してみましょう。

4.月々返済時にかかる費用

投資物件を購入後、家賃収入を得ていくわけですが、その家賃収入が全て自分の手元に入ってくるわけではありません。

管理費・修繕積立金の支払いの他に、ローン契約に基づいて、銀行に返済をしていく必要があります。

返済方法

月々の返済額は、以下のように構成されています。
月々の返済額=元本(元々借入をしているお金)+利息(借入のための手数料)
その返済構成には2種類あり、それぞれメリット・デメリットが存在します。

1)元利均等返済方式

借入の間、一定の返済額(元金+利息)を、毎月支払う返済方法です。そのため、下記の図のように借入当初は、金利の支払いがほとんどとなりますが、返済が進むほど元本の支払いが増えていきます。

メリット
返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすくなります。また、元金均等返済方式に比べて、借入当初の返済額を少なくすることができます。

デメリット
元金均等方式と同じ借入期間で借入を行う場合、元金均等返済方式よりも総返済額が多くなります。

2)元金均等返済方式

借入の間、一定の元金を毎月支払う返済方法です。月々の利息は、未払いの元金総額に基づいて計算されるため、借入当初の支払利息が一番高いですが、借入が進むほど月々の支払利息が減少していきます。

メリット
返済額(元金+利息)は、返済が進むにつれ少なくなっていきます。元利均等返済方式に比べて、元金の減少が早いため、同じ借入期間の場合、元利均等返済方式よりも総返済額が少なくて済みます。

デメリット
返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入が高くなります。

金利の計算方法

金利の計算方法ですが、以下の2種類があります。

固定金利
ローン契約設定時から変動しない金利

変動金利
経済情勢により変動する金利

固定金利、変動金利のメリット・デメリットは表裏一対であり、世の中の金利が上がった場合変動金利は追従して上昇するため、固定金利の方が有利となりますが、逆に世の中の金利が下がった場合、変動金利は追従して下落するため、変動金利の方が有利となります。

5.最終返済時にかかる費用

ローンを返済し終わるタイミングには、完済時(借りたお金を完全に返済するケース)と借り換え時(現在借りている金融機関から別の金融機関に借入先を変える)の2パターンがあります。

完済時には「一括返済手数料」が掛かる

手元資金に余裕があって、一気に借入を終わらせたい場合は、一括返済を行うことができますが、一括返済を行う際には一括返済手数料を支払う必要があります。

借り換え時には「一括返済手数料」+「次の金融機関の借入費用」が掛かる

借り換え時は、一度元々借りている金融機関にお金を返済する必要があるため、一括返済手数料が生じます。また、次の金融機関への借入を行う際に、上記の「3.投資用物件購入時にかかる費用」で紹介した費用が生じます。

6.不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは借り入れの目的が事業用と個人の居住用、返済原資が給与収入と家賃収入等、様々な違いがあります。

住宅ローン 不動産投資ローン
借入の目的 自身の居住用 第三者の賃貸用
返済資源 給与収入など(家計) 家賃収入(事業収入)
金利 低い 高い
融資の審査 個人の属性 個人の属性+物件の収益性

住宅ローンと不動産投資用ローンの違いは、「個人用」と「事業用」を分けて考える必要があります。

7.おわりに

一口にローンといっても、借入から返済までを事細かに見ていくとかなり注意すべき点があったのではないでしょうか?

不動産投資を始めるときには初期費用がかかります。

不動産投資の初期費用は、物件価格が決まれば、ある程度予測を立てることができます。どれくらい初期費用を準備すれば運用が可能なのかを試算し、しっかり返済計画を立ててから不動産投資に臨みましょう。

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