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コラム

不動産投資の出口戦略-アービトラージ(裁定取引)を使った不動産投資について

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を実際にやろうと考えた時に、

・不動産投資に確実な必勝法は存在するの?
・難しいテクニックを利用せずとも利益は得られるの?
・初心者でも成功率を高める不動産投資方法ってないの?

と考えてなかなか不動産投資に踏み切れない人も多いと聞きます。

そこで今回は、初心者も不動産投資の成功確率をアップさせることができる「アービトラージ」を使った不動産投資方法をご紹介します。

1.不動産投資の基本プロセスを理解

不動産投資と言っても投資対象としては、ワンルームマンション(区分マンション)からファミリータイプのマンション、一棟マンション、オフィス・ホテル等多岐に渡ります。今回はワンルームマンション投資(区分マンション投資)についてお話したいと思います。

まずは、不動産投資について基本プロセスをインプットする事にしましょう。

不動産投資には購入運用売却の3つのプロセスがあります。よく投資家の皆様は、投資用マンションを購入することで一安心する方が多いと思いますが、実は運用や売却を終えて初めて一つの投資サイクルが終わる形になります。

その中でも売却のプロセスは不動産投資の出口戦略として、とても重要なポイントです。いつ、いくらでどのように売却し、売却益(キャピタルゲイン)を得るかが大切です。

仮想通貨(ビットコイン等)やFX取引等で耳にする「アービトラージ」ですが、実は不動産投資においてもアービトラージ戦略は非常に役立ちます。アービトラージ戦略を有効に利用する為に、まずはアービトラージとは何かを理解する必要があります。

2.アービトラージ(裁定取引)とは

アービトラージ(裁定取引)

取引ルールが違う取引所において同じ商品、あるいは類似商品の価格差を利用し利ざや利益を得る取引のことです。

よくお客様にお話しするアービトラージをわかりやすく説いた話があります。

江戸時代、日本において金1キロは銀5キロと交換されていました。同じ時期にヨーロッパでは金1キロは銀15キロと交換されていました。ここで、輸送費等を無視して交換ルールだけに注目すると次のようなシミュレーションができます。

  1. 日本で金1キロをヨーロッパに持ち込んで銀15キロと交換
  2. その銀15キロを日本に持っていき金3キロと交換
  3. その金3キロをヨーロッパに持っていき銀45キロと交換
  4. その銀45キロを・・・・・(以降繰り返し)

このように市場の取引ルールが違う特性を利用して利益を上げる事が可能になります。実はアービトラージの活用事例は金融商品だけでなく、不動産投資においても非常に有効な戦略になります。

3.アービトラージを利用した不動産投資戦略

ワンルームマンション投資(区分マンション投資)の場合、取引市場を相場によって以下のように分ける事が出来ます。

  • 新築の実需市場相場
  • 新築の賃貸市場相場
  • 中古の実需市場相場
  • 中古の賃貸市場相場(オーナーチェンジ物件)

新築の相場は、中古の相場よりも価格が高くなっています。更に実需市場の相場は、賃貸市場の相場より高いです。なんとなく新築が中古より高い事は理解できるかと思いますが、実需が賃貸より高いのはなぜでしょうか。

賃貸物件は市場で流通する際には投資利回りで決まるのに対し、実需物件になると購入する際には、奥様の好みやお子様の学校・実家の近くに住みたいなど投資利回りよりは主観的な感情の方が優先されるため、価格に対しての許容度がゆるくなりがちになるからです。
相場的には、賃貸物件より実需物件の方が2割程高いと言われております。

それでは、不動産投資において、アービトラージ戦略をどのように利用する事が可能なのでしょうか。

中古市場の賃貸物件(オーナーチェンジ物件)は相場から見て一番低いです。アービトラージによれば、中古市場の賃貸物件を新築の実需物件として見せることができれば、理論的には一番高く売ることが可能です。

まずは、賃貸物件(オーナーチェンジ物件)を購入し、賃貸期間中は家賃収入を得ます。賃貸人が退去したら空室をリノベーションする事によって、取引市場を中古賃貸市場から新築実需市場同様に見せる事で、物件の価値をあげることが可能となります。

4.まとめ

当然、アービトラージ戦略を利用するためには注意すべき点として、物件の特性やボラティリティ(一般に価格変動の度合いを示すこと)等にも気を配る必要があります。

物件の特性を理解したうえで、その物件にあったリフォーム・リノベーションなどの取り組みを行うようにしましょう。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中