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不動産の購入

住宅ローンが先か不動産投資が先か?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資を始めたい方からよく頂くご質問として、不動産投資用ローンを組んで投資用物件を先に購入すべきか、住宅ローンを組んで自宅を先に購入すべきかのご質問があります。

このご質問の背景には、不動産投資ローンを組むと住宅ローンが組めなくなるのではないか?といった不安からきています。
実は、この順番を誤ってしまうと不動産投資がしたいのに金融機関から融資が下りず、不動産投資をスタートできない事態になってしまいます。

今回は不動産投資と住宅ローンの関係についてお伝えします。

1.不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンとは、マンション経営(不動産投資)等のために、金融機関から受ける事ができるローンの名称です。
住宅ローンとは、自分の住むマンション等を購入する際に組むものであり、本人の返済能力を基準に審査されます。

2.不動産投資用ローンの融資枠について

まず不動産投資を行う場合は、不動産投資用ローンの融資枠について知っておく必要があります。

不動産投資用ローンの融資枠の上限額は不動産投資を行いたい方の属性(年収、勤務先、勤続年数等)によって違いがありますが、今回は年収の10倍程度の上限額で計算してみましょう。※金融機関によっては年収の15~20倍の融資が可能なところもあるようです。

この融資枠には不動産投資用ローン以外の借入(車、自宅等)、カードローンも含まれるので注意が必要です。

例えば、住宅ローンで既に2,000万円の借り入れがあると、不動産投資に使える融資枠は2,000万円分減ります。年収が500万円の場合、10倍の5,000万円が不動産投資用ローンの融資上限額となるため、3,000万円ほど使える枠があるという事になります。

また不動産投資用ローンに関しては、一般的に住宅ローンより金利が高い(おおよそ1~2%以上)ため、返済のシミュレーションを事前に行い、キャッシュフローを緻密に組んでおく必要があります。

3.融資枠の上限額の確認について

では、不動産投資用ローンの融資枠の上限額の確認はどのように行えば良いのでしょうか。

  1. 懇意にしている銀行等の担当者がいる場合、その方に確認してみるのが一番ですが、住宅ローンを組んでいるのならともかく、銀行員などのお知り合いがいない方は多いのではないでしょうか。
    その場合は、銀行とのコネクションがあるファイナンシャルプランナー(※ありとあらゆるお金のエキスパート)に相談してみるのも一つの手かと思います。自身の属性をファイナンシャルプランナーに伝えた上で、金融機関ごとの不動産投資用ローンの融資上限額を明らかにしていきます。
  2. 不動産会社のコンサルタントに相談してみる事も考えられます。

無料の個別面談を行っている不動産会社も多いため、気軽に相談してみるのも手です。但し、不動産会社によっては提携金融機関の幅が少なく、結果的に金利が高くなってしまうという事もあるため、不動産会社の選定には注意が必要です。

4.自宅と投資用物件のどちらを先に買うべきか

結論から言いますと、既に投資目的で自己資金をお持ちの方やご年収の高い方であれば、不動産投資用ローンを組んで投資用物件を先に購入する方が有利だと言えます

理由としては、投資用物件を運用することで毎月のキャッシュフローとして家賃収入が発生し、それを年収とみなす金融機関が多いためです

例えば、年収が500万円の方の場合は融資上限額が10倍の5,000万円となるため、2,500万円のワンルームマンションの投資物件を検討した場合、2件購入が可能です。まずは1件を購入して繰り上げ返済を進め、ローンを完済した場合は家賃収入が丸々年収になり、融資上限額が増える事により、この仕組みを積極的に活用し、不動産購入を2件、3件、4件、5件と増やしていくことでレバレッジが効き、1億円超えの不動産投資用ローンを組むことも可能になります。

不動産投資の実績を積むことで、1億円超えの借入があるような場合でも金融機関によっては住宅ローンも組むことが可能になります。フルローン(全額融資)で住宅ローンを組めない場合は、頭金を一定額貯めた後であれば審査も通りやすくなる傾向にあります。

5.おわりに

不動産投資に関しては、金融機関の不動産融資引き締めの影響により、不動産融資の審査が通りづらい状況にありますが、金融機関にとっては不動産投資用ローンは変わらず、貴重な収入源であることには変わりありません。
不動産投資を検討する際には、お客様のライフプランに合わせた不動産運用顧問と相談する事をお勧めします。

会社員として積み上げてきた信用(年収、勤務先、勤続年数等)を最大限活用する事で、人生100年時代を生き抜ける資産形成ができるのではないでしょうか。

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