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投資用マンションの家賃査定の方法

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

投資用所有物件が空室になった際に、新たに募集する家賃を設定しますが、前回の成約家賃と同じ条件で募集を行ってはいないでしょうか。

家賃や礼金敷金などは、募集を行う時期や、近隣の物件の募集の数など、様々な外的要因の影響を受けてしまいます。
現在の適正家賃をしっかりと見極めることができれば、長期空室化を未然に防ぐことができ、家賃を上げるチャンスを逃さないようになります。

今回は、家賃査定の方法と募集家賃の設定のポイントをご紹介します。

1.家賃査定のための情報収集

1)所有物件を良く知る

まずは、所有物件を良く知ることが重要です。できるだけ客観視をするように心がけ、日当たりが悪い、お部屋の形が悪いなど、良くない点も押さえておくようにしましょう。

また、お部屋だけではなく、外観や共用部分なども確認しましょう。清掃管理が行き届いていない状態では、家賃査定にも影響を与えますので注意が必要です。

可能であれば、一度現地を確認したほうが良いです。最近では、Googleストリートビューなどを使い、現地の様子が写真で確認する事ができますが、1年以上前に撮影された場合が多いです。

空室が長引いたため現地を確認した所、真隣で新築工事を行っており、入居者募集に影響を与えていたケースなどもあります。

2)物件の地域の特性を知る

最寄り駅の乗降者数や、所有物件のある地域で賃貸物件に住んでいる方たちはどのような方がいるかをインターネットで検索したり、地元の不動産会社に聞き、どんな地域か知る事も重要です。

所有物件のグレードに合いそうなターゲットがいれば、そこに照準を合わせて入居者募集を行うことで、効果的な入居者募集が行えます。

3)近隣物件の「募集」情報を知る

SUUMOやat home、Home’sなどのお部屋を探している方(エンドユーザー)が物件検索するポータルサイト(以下、エンド向けサイト)で、所有物件の条件を少し広げて検索してみて、所有物件がライバル物件と比較した際に、優れている所や負けている所がないか確認してみましょう。

但し、注意すべき点があります。ここで得られる情報は「現在空室で募集をしている物件の情報」です。この条件で決まる保証はない点に注意してください。

参考にした物件が、長期間空室になっている物件で、募集条件の見直しなども行っていないような物件の場合もあります。

4)近隣物件の「成約」情報を知る

不動産会社しか閲覧する事ができませんが、不動産業者間で空室の募集情報を共有するコンピューターネットワークシステム(レインズ)があります。

募集していた物件が成約になった際には、成約になった賃料と成約日を登録しており、他の不動産会社でも成約事例を検索することができます。

不動産管理会社に物件の管理を任せている場合は、近隣物件の成約事例を教えてもらいましょう。「3)近隣物件の「募集」情報を知る」と違い、実際に成約になった条件などが得られるため、家賃査定に際して重要な情報になります。

成約した月によって若干好条件で成約する場合もありますので、繁忙期シーズンといわれる1月~3月での成約か、それ以外の月に成約したのかも参考に判断する必要があります。

2.募集家賃を設定する

次に情報収集し得られた条件を元に、成約を見込める募集条件を設定していきます。

成約情報や募集情報と所有物件を比べ、適正な家賃を予測していきます。比較する物件が複数ある場合には、家賃を算定するのは比較的簡単だと思います。

また、家賃設定のポイントとして、算定した家賃が本当に正しいか自信がない場合や、少しでも高く家賃を上げたい場合には、算定した家賃より数千円高く募集(チャレンジ)をし、反響状況を見ながら下げていく事をオススメします。

この方法は、現在の入居者から解約届が届き、空予定(居住中)の状態で募集を行う際もオススメです。

室予定の状態での募集は、実際には内見をすることができないため、空室状態での募集の時よりも成約率は下がってしまいますが、インターネット広告をどのくらいの人が見ているかなどの情報を収集することはできます。

入居者が退去するまでの家賃が入ってくるこの期間を有効活用し、入居者が退去する日の1週間前位を目途に、収集した情報を元に募集条件を変更するかの検討を行うと良いです。

3.不動産会社へのヒヤリング

情報収集の際、不動産会社に意見を聞くときには、その不動産会社がどんな会社かも注意してください。

一口に不動産会社と言っても、業務内容や得意な分野が異なります。ターミナル駅近くに、お部屋探しのお店を出店している店舗(仲介店舗)を回り、意見を聞いて回る方がいますが、あまり効果的ではありません。なぜなら仲介店舗のスタッフが実際に物件の管理を行うことは少ないため、物件の情報についてあまり知らない傾向にあるからです。

不動産オーナーから物件の管理を委託されて、物件の管理をメインで行う不動産管理会社の場合、同じ地域を1年通して募集を行っていたりするので、良い情報を持っている場合があります。仲介店舗を出店していない事が多いため、インターネットなどで検索して探すことがメインになります。

4.まとめ

募集家賃の設定は、不動産経営の中でも非常に重要なポイントで、入居者の入れ替えのタイミングは家賃アップのチャンスでもあります。

所有物件の特徴・現状を把握し、正確な情報収集を行うことが大切です。

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