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不動産経営のリスク「空室」をなくす方法

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

1.不動産経営のリスク「空室」

不動産経営で気を付けたいものは「空室」です。

実際に、当社で定期的に開催している賃貸管理セミナーに参加いただいたオーナー様のアンケート結果によると、管理会社に求めるものとして、56%の方が1位に空室にお客を付ける力「客付力」を選び、2位に「客付力」を選んだ方を含めると全体の71%という結果になりました。(2019年8月末時点)

それだけ各オーナーが「空室」に対して注意を払っており、空室を埋める力を管理会社に対して期待しているのだと思います。

不動産経営では、この「空室」をいかに上手く解消できるかが重要です。

2.実際に空室のお部屋を埋めるためには

1)対策を練るために、まず現状把握

募集条件が相場に合っているか、近隣のライバル物件の募集の数や質の確認、地域の特性などを知ることによって、所有物件に何が足りないのかが見えてきます。確認すべき項目も多く、経験が必要な場合もあるため、不動産管理会社や地元の不動産会社などに、意見を聞いてみるのも良いです。

不動産会社等にヒアリングする際は、併せて、率直に成約までどのくらいの日数がかかりそうかの予測と、条件の似た物件の成約事例(いつ頃決まったか、どのくらい空いていたか、どんな人が契約したのか)なども聞いてみるのが良いです。

所有物件を不動産管理会社に管理を任せている方の場合、前述のようなリサーチは不動産管理会社が行ってくれます。また、新たな募集条件を提案してもらった際には、なぜその条件になるかの情報も、併せて提出してもらい判断したほうが良いです。

そして、近隣の募集情報や成約事例と比較しながら、新たな募集条件を決定します。ただし、前回の募集家賃より下げる形になる際は、慎重に行ってください。

募集時期によっても入居者が決まる家賃が変わるため、特に家賃相場から大きく外れていないようでしたら、家賃を下げるよりも、物件に付加価値を付けたり、入居者に選んでもらうための工夫ができないかを検討したほうが良いです。一度家賃を下げて入居者が決まった場合、元に戻すのがとても難しくなります。

2)意外な成約の妨げ

いざ募集を開始してみて近隣物件と比べ、そんなに差が無いように思えるにもかかわらず、なかなか入居者が決まらない場合は、次の2点を確認してみてください。

電気、水道が止まっていないかの確認

各お部屋には、電気の使用量を記録するメーターがありますが、現在は、「スマートメーター」というものが普及しています。

スマートメーター

電力使用量をデジタルで計測する電力量計(電力メーター)

一昔前は、入居者が退去し、電力会社との契約を解約しても、電力会社の方が電気の供給をストップするために、お部屋に来るまでは使えてしまっていましたが、スマートメーターが設置されている場合は、電力会社は遠隔で電気の送電をストップすることが可能で、入居者が電気の解約を行うと同時に電気の供給がストップされてしまいます。

ですから、入居者が退去した場合はオーナー名義、原状回復工事が入る場合は工事業者名義にし、電気が止まらないようにすることが重要です。

都内の新築物件には、竣工時にスマートメーターが設置され、既に建っている物件も電力会社が順次スマートメーターに切り替え工事を行っています。

電気が開通しないままにしておくと、照明がつかない状態で内見をしていただくことになり、お部屋の雰囲気まで暗い印象を与えてしまいます。特に、お風呂やトイレなどの狭い空間を暗い状態で見ると、大半の方は怖い印象を持ってしまいます。さらに真冬や真夏は、室内はとても長居できないような温度になってしまいます。このような状態では、落ち着いて検討していただけません。

また、水道も開通しておいた方が良いです。内見時にシャワーの水圧を確認したいというニーズもありますし、夏場は1週間もすれば、排水管トラップの水が乾ききってしまい、排水管の匂いがお部屋に充満してしまい、そのまま放置すると虫が発生することもあります。予防のためにも、空室時でも水道が使用可能な状態をキープしておくことをオススメします。

広告がお部屋を探している方に届いているか確認

所有物件がSUUMOやat homeなどの、オーナー様又は管理会社が掲載を指定したポータルサイトにきちんと掲載されているかを確認してみてください。ただ載っていることを確認するだけではなく、所有物件の写真の掲載数やアピールポイントが隠れていないかなど、本当の物件情報が劣化する事なく、インターネット上に掲載されているかを確認してみてください。

最近では、お部屋を探す方のほとんどがインターネットで検索を行うため、「インターネット上の情報」=「物件の姿」と感じてしまいます。本当は良い物件なのに、写真が1、2枚しか載っていない、リフォーム前のお部屋の写真が載り続けていないかなどを確認してみましょう。

3)少しの工夫で、ライバル物件との差別化

細かなところまで気を使っていても、近隣の空き物件数が多いと、直ぐに入居者が決まらない場合があります。

逆に人気の立地に立っている物件については、誰でも同じ家賃を払うのであれば、より条件の良い物件を選ぶため、「少しの差」でも順番待ちのような状況になります。この「少しの差」が、空室期間に大きく影響を与えてしまう場合があります。

弊社も取り入れている、入居希望者へもう一押し、ライバル物件との差別化する工夫をご紹介します。

ホームステージング

家具や小物などを配置し、お部屋の演出を行うことです。

大きな家具を置かないまでも、居室部にキッチンやバスルームなどに、小物を配置し、お部屋の雰囲気を変えて、内見した方へ与える印象を良くします。

内見時には複数のお部屋を見に行くことが多く、他の物件と比べて、印象に残りやすく、契約率が上がります。

ただ、小物を用意する方の趣味が出やすいので気を付けましょう。できるだけ万人受けするものや、ターゲットとして狙っている層へ好まれるものを選んだ方が良いです。

当社でも新築マンションなどの同時に複数戸の募集を行う際や、長期空室になりそうな物件などで活用しています。

VR(バーチャルリアリティ)内見

VR内見とは、360°を撮影できるカメラで室内を撮影した写真を使い、パソコンやスマートフォンで、実際に現地で内見しているような感覚で、室内の確認をすることができます。

地方に居住されている方が、東京へ転勤する場合など、お部屋探しのために時間が取れない方などには、特に喜ばれ入居を検討していただきやすくなります。

空室時にあらかじめ撮影しておけば、将来、解約予定になった際にも退去前から室内の様子をイメージすることができるため、入居者の募集で空室期間の短縮も見込めます。不動産管理会社でも、導入している会社が増えてきており、既に管理を任せている会社が導入している場合は、撮影・掲載をお願いしてみましょう。

無料インターネット

所有物件が一棟物件の場合は、無料インターネットの導入を検討してみてはいかがでしょうか。

全国賃貸住宅新聞社が毎年発表している「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるTOP10」で、2018年はインターネット無料が1位(単身向けは4年連続、ファミリー向けは3年連続)になりました。

無料インターネットがついていない物件に住んでいる場合、入居者がインターネットを引き込もうとすると、月額4,000円位がかかってしまうため、内見者がお部屋の入居を検討した際には、その位の費用が浮くと考えて検討してもらえます。

プランにもよりますが、一部屋当たりのオーナー側の無料インターネットの月額費用の負担は、各部屋に換算すると月額4,000円より安く済む場合が多いため、実際に所有物件にお住まいになる方の層が、インターネットを好まれる方が多い場合は特にオススメです。

フツーの設備をやめてみる

設備が故障した際に、その時に一番安価なものに交換する事が多いと思います。確かにその方が良い場合もありますが、入居者にとって設備も重要なお部屋の一部です。安価なモノで揃えられているお部屋には、高い家賃を払いたいとは考えません。

エアコン交換の際に、ワンランク上のモデルのモノを検討してみたり、色も白色以外でお部屋の雰囲気に合うものがないか検討してみてください。

近隣物件に空室が複数ある場合に、ライバル物件と設備が同じだと、差別化を行うところは家賃になりがちです。家賃下げ合戦とならないよう、ライバル物件と同じにするのではなく、ライバル物件との「差別化」を意識することが大切です。

3.満室のためには、空室にさせない「空室予防」も大切

空室を埋める事と併せて、できるだけ入居者に長く住んでもらう「空室にさせない」対策も重要です。短期間で入居者の入れ替えが起きると、その分原状回復工事費用、募集費用がかかってしまいます。

入居者に長く住んでもらう、「空室にさせない」対策として、以下5つのような対策を行っていく必要があります。

  1. 入居者の退去理由、退去原因を把握する
  2. 共用部をきれいに保つ
  3. 契約条件に短期解約違約金の特約を設定する
  4. 家賃設定を相場に合わせる
  5. 高齢者の入居者を受け入れる

居者が、お部屋に対して満足しているか否かは、入居期間に影響を与えるため、注意してください。

4.所有物件の特徴を把握し、不動産管理会社からの情報を活用する

空室とうまく付き合うためには、所有物件のプラス・マイナス両面の特徴とライバル物件の情報が重要です。オーナーは、ご自身の不動産に愛着をお持ちだと思いますが、この愛着により不動産を過大評価してしまう場合があります。

空室をなくす方法としては、先に述べたようにまずは入居者に長く住んでもらう工夫を行うことが重要です。入居者が長く住みたいお部屋づくりを行うことで、空室になりづらくかつ入居者に好まれるお部屋にすることが可能です。

また、不動産管理会社には、毎日色々な物件の情報や、様々な事例が集まっています。不動産管理会社から、フラットな目線でのアドバイス、他の物件での成功事例の情報などをもらい、不動産経営のリスクである空室解消に活用してください。

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