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不動産の購入

不動産投資で初心者が捨てるべき3つの思い込み

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

投資初心者の方の多くは不動産投資=難しいと思われている方が多くいるかと思いますが、ポイントを押さえていれば決して難しいものではありません。
今回は、初心者の方が陥りがちな不動産投資に関する3つの思い込みを紹介し、不動産投資を成功させるためのポイントをお伝えします。

思い込み1 不動産投資は私的年金になる

「不動産投資は私的年金になる」という言葉を聞いたことがある方も多いと思いますが、結論からいいますと不動産投資は必ずしも私的年金として毎月安定的に収入を得られるわけではありません。

私的年金になるという根拠は、不動産を購入した際のローン費用を全額返済してしまえば、家賃収入が入ってくるため常にプラス収支の状態になるという考え方によるものですがこれは間違いです。

そもそも、不動産を維持するためには修繕費用など、様々な費用が都度発生します。不動産の保有年数が経過すればするほど維持費用も多く必要になるため、毎月の家賃収入から維持費用を支払った金額が手元に入ってくることになります。そのため、ローンを払い終わったからといって安定して家賃収入を得ることができるわけではありません。

思い込み2 不動産投資は利回りが良い物件を選べ

不動産投資に限らず、投資初心者の方は投資を行う際に気になる点として、どのくらい儲けがでるのかを気にされるかと思います。不動産投資を成功に導くためには、利回りのみを重視すれば良いと思っていませんか?

利回りを重視した物件選び、不動産投資を行うのは大きなリスクを伴います。そもそも利回りとは、投資金額に対する収益割合を1年当たりの平均に直した数字です。

不動産投資には大きく分けて、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つがあります。

表面利回り

購入した物件が満室となった場合の年間収入を物件の価格で割った数値

実質利回り

毎年かかる税金や管理費を年間収支から差し引いた数値

想定利回り

実際の入居率を踏まえた数値

表面利回り、実質利回りは満室の場合の利回りを計算しますが、想定利回りは実際の入居率を想定して計算を行うため、入居率次第では利回りがマイナスということもあります。

逆にいうと、表面利回り、実質利回りは満室の場合を想定した数字のため、満室稼働しなくなった場合はその利回りよりもさらに低い利回りになる可能性もでてきます。

不動産投資について少し知識がある方は、空室時においても家賃を保証してくれる「サブリース」を使えばよいのではと思われるかと思いますが、それは大変危険です。

サブリースとは、不動産会社が貸主から一括で賃貸物件を借り上げ、入居者に転貸するという仕組みです。

この仕組みを利用することで一見、空室リスクを回避できたように思えます。しかし、賃料設定当初の金額がずっと続くわけではなく、ほとんどの場合契約書に「2年毎に賃料を見直す」旨の記載があります。そのため当初見込んでいた家賃が入ってこないということも少なくありません。

利回りのみを基準に物件を選らぶのではなく、賃貸住宅のニーズがある場所かどうかを重視する必要があります。そのため人口が集まる都市部などの賃貸住宅のニーズが高く、収益性が安定しているエリアの物件を選ぶ方が空室リスクは押さえることができます。

結果、投資家の中では人気のエリアとなり、高い物件価格で取引きされ、利回りが低くても人気の物件となります。一方賃貸住宅のニーズがない地方の物件等は、空室リスクが大きく投資家には人気のないエリアとなり、結果として物件価格が下がり、利回りが高くなる傾向にあります。

上記のように、利回りが高い物件にはその分リスクが付きまとうため、利回りではなく入居者の需要があるかどうかで判断するようにしましょう。

思い込み3 繰り上げ返済を行い、ローンは早く完済しなければならない

不動産投資は一般的に物件を購入する費用について、購入者の年収や働いている会社の安定性などを加味した社会的信用枠を利用してローンを組み、物件を購入します。そのため、少額の自己資金から始めることができます。毎月返済計画を立て、それに従い家賃収入などからローンを返済するというのが一般的な流れです。

これに対して繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に自身の預貯金などからローンの一部を返済することをいいます。通常、「元金+利息」を返済することになりますが、繰り上げ返済では支払った額がそのまま元金の返済に充てられるため、本来支払うはずの利息を減らすことができます。

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」2種類があります。

期間短縮型は、毎月の支払額は変えずに返済期間を短くするものです。一方、返済額軽減型は、返済期間は変えずに毎月の返済金額を減らすものです。

どちらで繰り上げ返済を行うにしても、通常の返済金額とは別に返済資金がなければなりません。まとまった資金を支出することになるため、家計が苦しくなる可能性もあります。

例えば、額面年収が500万円の場合、手取り年収は約398万円となり、月収に換算すると約33.2万円程度になります。この中から通常の返済額にプラスして支払いを行うことになるため、積極的に繰り上げ返済を行うことはあまりおすすめできません。

中古マンション投資を行う場合、出口戦略である物件の売却を前提に行う必要があります。ローン残高よりも売却想定価格が上回っている状態で売却を行うことで、早い段階で利益を確定させることができます。

無理な繰り上げ返済を行うよりも、売却を想定した物件の選定、購入が重要です。

まとめ

今回紹介した、初心者の方が誤解しがちな「不動産投資は私的年金になる」「不動産投資は利回りが良い物件を選べ」「繰り上げ返済を行い、ローンは早く完済しなければならない」この3つをアピールポイントとして、不動産投資をすすめてくる不動産会社は数多くあります。

その他にも、「不動産投資を行うと節税になる」などとうたう不動産会社もあります。不動産投資についてまだ知識がついていない段階で物件の購入・ローンを組むことは大変危険です。

信頼できる不動産会社を見つけ、自身が納得するまで話をするというのも一つの手ですが、昨今は様々な不動産会社が不動産投資に関するセミナーを開催しています。まずは、セミナーに実際に足を運び、話を聞いてみるというのも手だと思いますまた本、インターネットを使用して、ある程度不動産投資に関する知識をつけてから始めるというのも良いと思います。

どんな方法であれ、自身が納得して不動産投資を始めることが重要です。聞いた知識だけでなく、自分から情報を手に入れに行くという姿勢が重要です。

ランドネット不動産運用顧問アドバイザー就任。「岸 博幸」氏 元経産省官僚 現慶應義塾大学教授 不動産投資セミナー開催中