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不動産の購入

台風などの災害から 、所有するマンションを守る工夫

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

2019年の台風19号による河川の氾濫、武蔵小杉のタワーマンションエリアへの浸水被害が記憶に新しいかと思いますが、ご自宅や所有している不動産を水害などの自然災害から守るために注意すべきこと、その対策を今回はマンションに絞ってご説明します。

1.購入時に立地を見極める

毎年台風が5つ前後上陸(沖縄県を除く)している日本ですが、この30年間で、時間雨量50mmを上回る大雨の発生件数は約1.4倍、時間雨量80mmは約1.7倍、時間雨量100mmは約1.7倍に増加したとのデータが出ています。

今後も気候変動の影響により、水害が更に多くなる可能性が出てきています。

※出典:国土交通省 異常豪雨の頻発化に備えたダムの洪水調節機能と情報の充実に向けて 2ページhttps://www.mlit.go.jp/river/shinngikai_blog/chousetsu_kentoukai/pdf/sankoushiryou.pdf

そうした際に便利なツールとして上げられるのが「ハザードマップ」です。

ハザードマップとは、各市町村が災害がどこでどのように起こるかを予測し、作成した地図です。現在お住まいのマンションの資産価値を調べることなどにも使用することができます。

現在国土交通省がWebサイトにて公開しています。

※出典:ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/

物件を購入する際の判断基準として、事前にハザードマップを利用することで災害の起きにくい地域を見極めて物件を購入する事が可能です。

また物件の購入時に、不動産会社や売主から重要事項説明を受ける事になるかと思いますが、その際に物件に関する重要事項が記載されている重要事項説明書にも、購入物件が「土砂災害警戒区域」等の区域に指定されている場合は説明義務があります。

どういった危険性があるのかあらかじめ把握してから、購入する方が良いと考えます。

また、重要事項説明は購入する物件についての説明であるため、重要事項説明書も何ページにもわたって記載されている事が多くあります。そのため、聞き流してしまいがちですがわからない箇所や不安な点はしっかりと不動産会社や売主に確認するようにしましょう。

2.自然災害に対応している保険への加入

物件購入後、自然災害の被害を防ぐためにはどのような対策をとることができるのでしょうか。
物件購入とともに加入を進められることも少なくない火災保険ですが、実は台風などの水害の被害においても保険の範囲内となることがあります。

台風や集中豪雨等による洪水や土砂崩れの場合の建物被害については、建物の評価額の損害割合が30%を超える場合、または建物が床上浸水や地盤面から45cmを超える浸水を被った場合等に、保険の範囲内となります。

ただし、タワーマンションや高層階に住んでいる方などは、床上浸水のリスクは低いことからあえて水害関連の保証を外しているという方も見受けられます。

また加入している保険のプランによって、対象範囲が異なるため事前に加入しようとしている火災保険の範囲を確認し、どの範囲までの災害をカバーしているのかを確認しましょう。

その他にも、台風被害による「屋根瓦がはがれる」「窓ガラスが割れ、家財が壊れた」なども保証の範囲の含まれる保険もあるため、心配な方はこのような火災保険に加入しておくことがおすすめです。

また、火災保険をきちんと受け取るために、床上浸水や窓ガラスが割れた時の状況を写真におさめておくことが重要です。実際には保険会社の方が物件を訪問し、被害状況を確認した上で支払うかの判断を下します。ですが、水位は保険会社の方が訪問する前に引いてしまいますし、窓ガラスも割れた状態を数日間放置するというのは難しいと思います。

ですので、被害状況を写真におさめ、保険会社の方が来た際に見せることで被害状況を的確に判断してもらう事ができます。写真におさめることも難しいという場合は、メモを残しておきそれを保険会社の方に見せるようにしましょう。

不動産投資用として中古マンションを購入した場合についても、災害リスクを回避するために火災保険に加入したほうが良いと考えます。

仮に床上浸水により、建物を一定期間使用できなくなってしまった場合、入居者には修繕の間退去してもらわなければなりません。そうなった場合、家賃収入が入ってこずローンの返済が滞り、返済不能になってしまう可能性があります。

また居住用の物件については、台風等で建物が全壊したとしても、被災者生活再建支援法による支援金を受け取ることができますが、投資用物件のオーナーの場合は支援金を受け取ることができないため、自力で立て直さなくてはなりません。そういったリスクもあるため、火災保険への加入を検討してみてください。

3.災害が来る前に備える

2019年の台風19号上陸前夜には、パンやカップラーメンなどの食料はもちろんのこと、養生テープなども売り切れる小売店が多く見受けられました。このことからも、台風などの自然災害発生が近づいてから準備を行うのではなく、事前に必要なものを揃えておき、いつ自然災害が起きても良い状態にしておく必要があります。台風は地震と違い、準備できる災害といわれています。

物件の被害を最小限に押さえるために、台風が近づく前にやっておくべきこと4つをご紹介します。

1)窓ガラスに保護フィルムを貼る

強風で飛ばされた植木鉢などが窓ガラスあたり、室内にガラスが飛散するといった被害を受けないために、事前に窓ガラスに飛散防止フィルムを貼っておきましょう。フィルムがない場合は、養生テープを窓に貼ることで似たような役割を果たしてくれます。

窓ガラスが割れてしまうと、室内に直接雨風が侵入してくることになります。その上、自然災害が去った後も割れたガラスで手や足をケガしてしまったり、空き巣の被害にあうなどの二次被害にあいやすくなるため、事前に準備をしておきましょう。

2)雨戸、シャッターを閉める

所有している物件に雨戸、シャッターがついている場合は、あらかじめ閉めておくことで物が窓ガラスにあたって割れる事を防ぐことができます。雨戸やシャッターがついているにもかかわらず閉めなかった場合、入居者の故意や過失に該当する場合があり、例え火災保険に加入していたとしても保証されない可能性があるため注意しましょう。

マンションの水害対策として1階に住んでいる方は、プラスしてベランダの窓や玄関の入り口に土嚢をおきましょう。河川が氾濫した際に、水が住居に侵入することを防いでくれます。

3)ベランダを片づける

あまり関係のないことのように思いますが、ベランダにあるものがぶつかって窓ガラスが割れることもあるため、片づけておきましょう。ベランダに置いてある物が万が一飛ばされた場合、自身の物件の窓ガラスだけでなく、他人の家の窓や物を壊す可能性もあるため注意しましょう。

4)雨漏れを起しそうな箇所の補強

台風の影響で大雨が降った場合、窓やサッシなどにひびや亀裂があった際はそこから雨漏りをおこし、居室が水浸しになってしまいます。台風上陸前にそうした箇所は早めに補強しておきましょう。また普段から実際に不具合は起していなくても、不安な箇所がある場合は専門の業者や大家さんに調べてもらい、不安材料は取り除いておきましょう。

4.まとめ

台風や水害などの自然災害からマンションを守る工夫として、購入前に注意すべきことや購入後すべきことなどを紹介してきました。いずれにしても、自然災害がくる前に自身の物件の特徴を知り、対策を行うことが重要です。また、今まで台風などがきた事がない地域でも今後くる可能性があるため、油断せず早め早めに行動しましょう。

自然災害が多い日本では完全に安全な不動産はありません。しかし物件購入前の調査や、購入後の災害への準備を怠ることがなければ大切な不動産という資産を守ることができるのではないでしょうか。

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