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不動産の購入

「新築」か「中古」か…マンション購入で迷ったときに整理するポイント

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

何か商品を購入を検討するにあたって、新品と中古品、どちらが良いのか悩みどころだと思います。
ではマンションの場合、新築物件と中古物件の違いはどういうところにあるのでしょうか。

それぞれの違いについて説明していきます。

1.違いは大きく分けると3種類

マンション購入にあたって新築と中古の違いはたくさんありますが、今回は注目すべき違いを以下の大きな3つに分類して見ていきます。

  • 築年数
  • 金額
  • 流通量

2.それぞれの違い

築年数

当然ですが「新築」と「中古」は築年数が違います。

ただ新築といっても定義があるのをご存じでしょうか?

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によると以下のような記載があります。

「新築住宅」とは新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。)をいう

※出典:住宅の品質確保の促進等に関する法律 第一章 第二条 2

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=411AC0000000081

つまり未入居でも新築から1年以上経過するとそれは新築物件とは呼べません

また中古と一括りにしていますが、中古といっても築が新しいもの(築年数が浅い、ともよく言います)築年数が古いものに分かれます。

築年数が「10~15年」までを築浅、それ以上経過したもの築古と呼ぶことが多いです。

新築マンションは設備も当然新品ですが、中古マンションでも最新の設備に交換していたりしますので、一概に中古といっても設備まで中古とは限りません。

金額

通常マンションの購入にあたっては「売買代金+諸費用(初期費用)」がかかります。

新築は高い、中古は安いという一般的なイメージは概ねその通りと言えます。ただし新築が高いと言われるのは売買代金の部分を主に指し、諸費用のみ比較すると新築マンションの方が安く済むことも多いです。

いくつか諸費用の例をあげます。

仲介手数料

新築は仲介手数料が発生しない場合が多く、中古は仲介手数料がかかる場合が多いです。(詳しくは投資用物件・住居用物件の購入の流れはかわる?─「仲介と売主の違い」をご覧ください。)

例えば3,000万円の物件を購入するとき、仲介手数料は約100万円ほどかかります。

管理費修繕積立金

マンションには、毎月の支払いとして管理費・修繕積立金がかかります。

管理費は日常の清掃や点検にかかるもの、修繕積立金は外壁やエレベーターなど所有者で共用している部分の修繕費として積み立てられるものです。

ここでポイントとなるのは、新築マンションは修繕積立基金として購入時に毎月の支払とは別に一時金として支払う必要があることです。多くの中古マンション購入時には発生しない支払いです。

ただ、修繕積立金は安い方が負担は減りますが建物の価値を維持するという意味では、安ければ良いというものでもないということも頭に入れておきましょう。

減税制度の違い

端的に言いますと新築マンションの方が利用できる減税制度は多いです。

例えば新築マンションですと建物の固定資産税が5年間半額になります。税金の各制度内容については日々改正も多いため、何が該当するかはその都度よく確認しておくことが大切です。

上記のように諸費用といっても違いは様々です。

ただ新築マンションはそもそもの売買代金が高くなるため、トータルとしてかかってくる金額は中古マンションの方が安く抑えられるということになります。

諸費用のまとめ

新築 中古
仲介手数料 発生しない場合が多い 発生する場合が多い
管理費修繕積立金 購入時には発生する 購入時には発生しない
減税制度 利用できる減税制度が多い 利用できる減税制度が少ない

流通量

具体的な物件エリアの希望があれば中古マンションの方が、自分の条件にあった物件を探すことができます。なぜなら、新築と中古では市場に売りに出ている数が違うためです。

某ポータルサイト検索結果一例

大手ポータルA 大手ポータルB
新築 約300件 約450件
中古 約22,600件 約22,500件
2019年12月時点の検索結果

またマンションには、所有者全員で組織される「管理組合」があります。

中古の場合、すでに管理組合がある状態で購入することになりますが、新築の場合これから管理組合が組織されていくという状態ですので、中古マンション方が事前に管理状況等を確認できるという点で一つ判断材料は多いかと思います。

3.リフォームした中古物件も多い

前述で中古マンションでも一概に設備まで中古とは限らないと述べました。

最近ではリフォーム済の中古マンションも多くみられます。築年数が10年の築浅マンションでも設備を交換していなければ設備も10年物です。逆に、築年数が古くても設備を一新して中はピカピカということもあります。

お部屋を丸ごときれいにした際は、「フルリフォーム」「リノベーション」と呼ぶこともあります。

違いとしては、「リフォーム」は古くなったものを新築時の状態に戻す・近づけるというイメージで、対して「リノベーション」は新築時よりも価値を向上させるよう機能を一新させるイメージをいいます。

4.まとめ

新しいものがいいのか、中古がいいのか、不動産に限らず意見は分かれるところだと思います。特に価格が大きいものほどすぐに結論をだすのは難しいかもしれません。

新築、中古にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

自分で住むことを考えた場合、マンションの特徴の他にもご自身のライフステージを検討することも大切でしょう。対して投資用マンションであれば空室のリスクや、適正家賃なども調査する必要があります。

自分にとって重視するポイントなど整理した上で新築か中古か判断してみてください。

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