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不動産の購入

投資用物件・住居用物件の購入の流れは変わる?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

住居用と投資用、戸建てとマンション、新築と中古…「不動産」と言えども種類は多様です。
では各々購入の流れは違うのでしょうか?

今回は基本的な流れを簡単にご説明します。

1.大きく分けて4つのSTEP

「不動産」といっても難しく考える必要はありません。

どの不動産も購入の流れはざっくり次の4つのSTEPで考えられます。

  1. 物件を探す
  2. 購入の申し込みを入れる
  3. 売買契約をする
  4. 決済・引き渡し

こうしてみると意外にシンプルに感じませんか?

では、1つずつ詳しく説明していきます。

2.それぞれのSTEPの動き

STEP1:物件を探す

住居としての立地、投資としての利回り、予算やローンを使った場合の収支計画など条件は様々ですが、自分にとって重視するポイントは何かをよく検討します。

因みに投資用不動産は「オーナーチェンジ物件」とも呼ばれます。

オーナーチェンジ

家賃を払って部屋を借りている人がいる状態で所有者(=オーナー)が切り替わることをいう

所有者になることで家賃収入を得ることができる

STEP2:購入の申し込みを入れる

購入する物件が決まったら、申し込みをするために、申込書に必要事項を記入します。

申込書の書式は会社によって色々なので、「購入申込書をください」と一言伝えればもらえます。日付・住所・氏名・印鑑・物件名・購入したい金額・融資を利用する予定があるか等が記載されていればOKです。

人気の物件は問い合わせも多いため、検討に時間がかかってしまうと先に申し込みが入っていた、なんてことも珍しくありません。

STEP3:売買契約をする

購入条件などの話がまとまると、次はいよいよ売買契約に移ります。

購入する物件について、宅地建物取引士による重要事項説明を受けた後、売買契約書を取り交わします。

この時に買主として、印鑑と身分証の用意が必要になります。また、手付金(現金で用意します)を払う必要があることも事前に確認しておきましょう。

STEP4:決済・引き渡し

この段階では、司法書士の先生とのやり取りも発生します。物件の名義変更に必要な書類等が揃っているか確認できた後、買主は売買代金の支払いを行います。

売買代金から契約時にすでに払った手付金を差し引く、といったように諸々計算された最終的な売買代金を一括で支払います。

売主にて売買代金の確認がとれたら、鍵や権利証の引き渡し等を行います。また、間に仲介会社が入っている場合の仲介手数料についても、契約時もしくはこの決済・引き渡しのタイミングで支払うことが多いです。

これらが完了して購入の手続きは終了です。

多くの場合、決済日は平日の午前中に設定します。当日必要なものが揃っていて、お金の送金がスムーズにいけば30分~1時間程で終わります。

3.その他

ローン(融資)を利用する

ローンには仮審査(事前審査)と本審査があります。また、本審査は売買契約締結後でなければ行えません。

つまり、「仮審査→売買契約→本審査→ローン契約→決済・引き渡し(ローン実行)」という流れになります。

この場合(仮審査は通ったけど)万が一、本審査が通らなかった場合は売買契約を白紙にします、という特約内容を売買契約に追加することが多いです。

内見(見学)をする

空室であれば内見は相談次第で可能ですが、投資用不動産を購入する場合、賃借人(部屋を借りて住んでいる人)がいる状態ですと内見はできません。

そのため投資家の皆さんは外観やエリア、家賃・管理費などから「利回り」を計算して検討材料とします。

利回り

購入した金額に対する収益(1年分の家賃で計算)のこと

不動産の消費税

物件の価格は一般的に税込みで表記されています。ただし、仲介会社が間に入った場合には、仲介手数料が発生し別途消費税がかかります。

そのため、「物件価格(税込)+仲介手数料×消費税+その他費用」という形になります。

仲介と売主の違い

物件広告をよく見ると「仲介」と「売主」という記載の違いがあります。

これらは専門用語で「取引態様」と呼びます。大きい違いは購入するにあたって仲介手数料が発生するか、発生しないかの違いです。

仲介

売主との売買のやり取りを不動産会社を通して行うこと

売主

物件の所有者=売主と直接売買のやり取りを行うこと

直接売主とやり取りをする、ということは仲介業務が存在していません。なので仲介手数料も発生しません。

その他に「代理」というものもあります。こちら不動産会社が「売主」の「代理」になるという意味で、買主からすると仲介手数料を支払わなくてもよいことが多いです。

4.まとめ

流れについてざっくり理解できましたでしょうか?不動産について特徴は様々ありますが、基本となる購入の流れは大きくかわりません。

しかし、居住用目的、投資用目的どちらの場合でも、初めての不動産購入となると「自分が不動産を買う」ということについてなかなかイメージが湧きにくいかもしれません。

大切な資産ですからよく検討する必要があります。

ただ、もしも「なんとなく難しそうだから…」という理由でタイミングが先延ばしになってしまっているのであれば、一度この機会に具体的に検討してみてはいかがでしょうか?

では、どのようにして物件を選べばいいのか、と悩む方もいると思います。信頼できる不動産会社に話を聞いてみたり、不動産のセミナーに参加してみたりするのも一つです。

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