1. 不動産の購入
  2. 不動産会社が教える失敗しない投資用マンションの見極め方
上下にスワイプでメニューを閉じる
11月1日(日)元経産省官僚 現慶應義塾大学教授「岸 博幸」氏 による不動産投資セミナー「デジタル改革と不動産投資」開催決定
不動産の購入

不動産会社が教える失敗しない投資用マンションの見極め方

執筆者:Redia編集部 Redia編集部
はてなブックマークでシェアするボタン
lineでシェアするボタン

不動産投資を始めるにあたって物件を購入する際、皆さんはどのような点に注目して物件の購入を検討されるでしょうか。特に収入に直接関わってくる、利回りを気にされる方が多いように思います。

今回は投資用物件を購入する際に、どのような点に注目して物件を購入すべきなのかお伝えします。

投資物件の探し方1 賃貸需要があるエリアを見極める

不動産投資を始めるにあたり投資用物件を探す際、物件検索サイト等を使用して利回りなど気になった物件の詳細を開き、闇雲に物件を探していませんか。

そのような検索方法では利回りなど一目で判断できる項目のみで物件を見てしまいがちで、あまり知らない地域の物件でもデータのみの判断で購入してしまう可能性があります。

ここで物件を購入する際に重視していただきたいことが、「賃貸需要がある地域の物件かどうか」です。

一見、賃貸需要があるかどうかよりも利回りの方が収入に直結しているように思えますが、賃貸需要があるかどうかを見極めることができると、不動産投資の大きなリスクである空室を防ぐことができ、安定した賃料収入を得ることにつながります。

賃貸需要がある地域・物件かどうかを判断する基準として、以下2つがあげられます。

1)入居者ニーズが高いエリアにあるか

東京都内や3大都市圏といわれる、首都圏・中京圏・近畿圏の中心部が比較的入居者が入りやすい、人気のエリアとなっています。

また、学生・社会人・ファミリー層などの幅広いニーズがあるエリアを選ぶことで、様々な入居者が住む可能性があるためおすすめです。

さらに、再開発が行われているエリアの物件は、今後賃貸需要が高まる可能性があるため、入居者のニーズが高い物件といえます。

2)駅からの距離と利便性

ターミナル駅へのアクセスが便利な立地で、利便性の高い都心部や駅近の物件は希少性があるため、物件としての魅力が高く入居者にも人気です。駅近の目安としては、最寄り駅から徒歩15分以内で行くことのできる物件になります。

その他にも、最寄り駅が各駅停車しか停車しないのか、それとも急行・特急も停車するのかなども賃貸需要があるかどうかを判断する基準になります。

投資物件の探し方2 新築マンションよりも中古マンションを選ぶ

物件を購入する際、新築物件の方が外観・内観ともに綺麗な資産価値が維持しやすいのではないかと考えているオーナーの方が多くいらっしゃいますが、一概にそうとはいえません。

新築のマンションには、販売する際の「広告費」や「プロモーション費」などが物件価格とは別にかかるため、実際の資産価値よりも物件価格が高い傾向にあります。

購入後、入居者が決まると新築物件ではなくなるため、徐々に近隣の物件と同じ金額まで資産価値が下がり、「購入金額」と「購入後の資産価値」との間に開きが生まれてしまいます。

そのため、売却時には購入金額と売却金額が大幅に違うため、損失が出てしまうといったこともめずらしくはありません。

 

その点、中古マンションは物件完成後、時間が経ているため、資産価値と物件価格との間の開きが小さくなった状態で物件を購入することができ、実際の物件の状態に見合った金額で購入することができます。

ただし、中古マンションも築年数が経過するほど、当然修理が必要な箇所が増えるため、資産価値が下落してしまう可能性があります。

そのため立地や物件によっては築年数が比較的浅い、築浅(築10~15年程度)の物件を選び購入することが重要です。

投資物件の探し方3 管理組合が機能している物件を選ぶ

管理組合がしっかりと機能している物件は、築年数が経過しても建物が綺麗な状態で保たれていることが多く、そのため資産価値が下がりづらい傾向にあります。

入居者からの人気も高く、空室期間が発生しづらいため、比較的安定した賃料収入を生み出してくれます。

管理組合が機能しているかどうかのポイントとしては以下3つがあげられます。

1)管理費が安い

管理費とは、日常的な管理業務に使用される費用で、宅配ロッカーの設置などにも使用されます。一般的に管理費は、ワンルームマンションの場合、月額平均約15,000円の物件が多くなっています。

ただし、面積に応じて金額は前後するため、あくまで目安と考えた方がよいかと思います。

この平均価格や周辺の同程度の平米数の物件よりも管理費が高い場合は、駐車場の料金が管理費に含まれていたりするかもしれませんので、注意してチェックしましょう。

2)定期的に大規模修繕が行われておりかつ、修繕積立金が貯まっている

築年数が経ってくると建物の劣化は免れないため、都度修繕が必要になります。その際の費用として使用されるのが、修繕積立金です。

マンションの定期的な修繕として行われる大規模修繕は、国土交通省の「長期修繕計画策定ガイドライン」※によると、「外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度」との記載があることからか、12年ごとに行うものという認識が広まっています。

※出典:国土交通省 長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント 76ページhttps://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf

そのため、築12年以上建っているにも関わらず、1度も大規模修繕を行っていない物件は注意した方がよいでしょう。

そういった物件は、外観を見ただけでも修繕が行われていないことが伺える場合が多くあるため、建物の外観写真を物件検索サイト等で確認すると共に、余裕があれば現地に行って実際に目で見て確認してみるとよいでしょう。

大規模修繕が定期的に行われていたとしても、修繕積立金が積み立てられていない場合は、マンション購入後に修繕積立金が増額する場合がありますので、事前に不動産会社に確認することをおすすめします。

3)共用部がきれいに保たれている

管理組合が機能していると、共用部の清掃やメンテナンスも行き届いている場合が多いため、築年数が経過していても綺麗な物件が多くあります。

細かい所ですが、ゴミ置き場やエレベーターなどの共用部についても細かく見ることが重要です。

まとめ

今回、失敗しない投資用マンションの見極め方についてお伝えしてきましたが、物件を購入する際はどれだけプラスで収支が成り立つかということだけでなく、「賃貸需要があるか」「物件としての価値が保たれているか」を確認することが重要です。

これらはWebサイト等の物件写真を見ることで、わかる場合もありますが、可能であれば実際に足を運びご自身の目で確認することをおすすめします。

写真だけではわからない、箇所も見ることができるとともに、自身の足で駅徒歩を計ることができます。近隣のスーパーなどの周辺環境が整っているかなども合わせて確認することで、よりよい物件の選び方につながるのではないでしょうか。

dummy