1．副業で不動産投資をはじめる前に確認すべきこと
ひと昔前とは違い、近年の日本では会社勤めの人が副業を行うことに対して緩和傾向にありますが、実際には副業を禁止している企業が多いのが現状です。
不動産投資が事業規模になってしまい、法人化したために勤務先にバレてしまうというケースもあります。
副業で不動産投資をはじめる前に、勤務先別に必ず以下を確認するようにしてください。
公務員は人事院規則に従う
公務員の就業規則にあたるものが人事院規則です。
公務員が副業として不動産業を行う際の可能範囲については、「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」にて詳細が明記されています。
基本的に以下の範囲内であれば、公務員の不動産投資は認められています。
- 独立家屋は4棟以下
- 不動産管理は自分で行わず、管理会社等に委託する
- 不動産収入の年間合計額は500万円以下に抑える
※出典：人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用についてhttps://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html
会社員は就業規則を確認する
企業に勤める会社員は、会社と雇用契約を結んでいますので、その企業ごとに定められている就業規則に従う必要があります。
会社員の方はまず就業規則を確認し、本業に影響のないように行ってください。
2．主な不動産投資の種類
では、不動産投資の種類についてご紹介します。それぞれの対象となる物件の特徴を把握しておきましょう。
区分所有
一言でいうと、マンションの1室を所有して貸し出すというものです。
始める前に、ワンルームマンション、ファミリータイプのマンションを購入する必要があります。
初心者の場合は、この区分マンションから不動産投資をはじめるケースが多いです。
1棟所有
アパートやマンションなどを1棟丸ごと所有して家賃収入を得るというもの。
相続された土地にアパートを建て、建物のローン返済後は家賃収入で老後を過ごすということも可能です。
将来的にマンション1棟の不動産投資を希望する場合は、土地や物件の購入に必要となる高額資金を集めたり、経験を積んだりしてからにするのがおすすめです。
戸建て所有
新築・中古の一戸建て住宅を貸し出すものです。
購入する対象が土地と建物の両方になりますので、投資資金は区分所有よりも多く必要です。
新築よりも中古の戸建てであれば、価格的にも手が届きやすくなり、リフォームで住み心地を上げることで収益性をアップさせることもできます。
3．副業で不動産投資をはじめる手順
本業の他に不動産投資で資産を運用していくためには、以下の5つのステップを踏む必要があります。
不動産投資をはじめる前に手順をしっかりと覚えておくことで、失敗のリスクを減らすことができます。
1）不動産投資に関する知識を深める
不動産投資において、知識を深めておくことはとても重要です。
不動産投資についての本、投資経験者のブログ・記事などを読むことはすぐにでもできる方法でしょう。
不動産投資会社が主催する初心者用の無料セミナーもあり、実際の経験談を聞けますのでおすすめです。
2）資金計画を立てる
不動産投資では、投資用物件の購入時に金融機関の融資を受けるのが一般的ですが、リスクに備えての自己資金ももちろん必要です。
自分の属性や給与所得により、「どのくらいの融資をどの金融機関から受けられるのか」「自己資金はいくら用意すべきなのか」を含め、短いスパンでの目標を立てることで、資金計画を立てていきます。
具体的なイメージがわかないという方は、不動産投資会社に相談し自身にあった資金計画を立てましょう。
3）物件を探す
初心者の場合、価格的にも手が届きやすく、運用するうえでも空室リスクの少ない区分マンションがオススメです。
都心の駅から徒歩10～15分圏内であれば、家賃収入の収益性が高く、売却する際にも売りやすい物件といえます。
4）物件を購入する
よい物件を見つけたら、融資が組める金融機関で不動産投資ローンを申し込み、審査を受けます。
審査に通ったら、いよいよ物件の購入です。お世話になる不動産投資会社の提携している金融機関から融資を受けられるケースも多いです。
5）物件を管理する
購入した物件を管理していく方法は主に2つあります。
- 不動産管理会社に委託する
- サブリース契約を結ぶ
不動産管理会社への委託とは、毎月の家賃収入から数パーセントを手数料として管理会社へ払うことで、入居者募集から家賃回収、退去手続きまでやってもらうという管理方法です。
サブリース契約も不動産管理会社への委託と似た方法ではありますが、空室や家賃滞納が発生した際の家賃収入も保証してくれます。
その分、手数料は少し割高になりますが、空室リスクはなくなります。ただし、物件の経年劣化や利便性の変化により家賃額の改正がなされることも多いです。
上記以外に自分で物件を管理するという方法もありますが、手間と時間がかかるため、副業の不動産投資には向かないでしょう。
4．まとめ
これから不動産投資に挑戦したいと考えている会社員、公務員の方は、まずは勤務先の就業規則等を確認しましょう。
副業としての不動産投資を行うには、雇用契約や規則上でどの程度までが可能なのかをきちんと調べましょう。そのうえで、心置きなく不動産投資にチャレンジしていきましょう。
