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リフォーム

知って得する!?大家・オーナーのリフォーム豆知識〜設備交換編〜

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

賃借人が退去すると、空室対策を兼ねてリフォームを考える大家さんは多いのではないでしょうか。

ただ、この時期は工事に時間がかかっているとお客さんを逃してしまう可能性があるため、できるだけ手軽にできて効果が高い設備交換がおすすめです。

そこで今回は、賃貸物件の設備交換をする際に知っておくと役立つ豆知識についてご紹介したいと思います。

1.エアコン交換は〇〇で費用が大きく変わる

賃貸物件の代表的な設備といえばエアコンでしょう。

できるだけ費用は抑えたいけれど、安っぽいエアコンはつけたくない

という大家さんは多いのではないでしょうか。

エアコン交換というとエアコンの機種本体の価格に注目しがちですが、物件によっては室外機の設置方法を工夫することで次回以降の交換費用を安く抑えることができます

室外機の設置方法で施工費用が大きく変わる

エアコンの見積もりを取ると必ず出てくる項目が「施工費用」ですが、すべての物件について同じ料金というわけではありません。実は、「室外機がどこに設置されているか」で施工費用が大きく違ってくるのです

室外機の設置方法は大きく分けると、次の2つのうちのいずれかにあてはまります。

直置き

直置きは文字通り室外機を地面やベランダに直に設置する方法で、工事人が1人で済むため施工費用が非常に安く抑えられます。

天井吊り下げ、壁面取付け

天井吊り下げや壁面取付けのように、室外機を高く持ち上げる必要がある設置方法は、工事人が最低2人必要になるので施工費用も2倍で割高です。

スペースがあるならベランダ直置きがおすすめ

室外機が天井吊り下げや壁面取付けで設置されている場合は、地面やベランダに設置できるスペースがないか確認してみましょう。もしもスペースが空いていれば、直置きに変更してもらうことで、次回以降の施工費用を半分にカットできます

特に築古物件を所有している方は、室外機が非効率な設置方法になっているケースがありますので交換前に確認しましょう。

屋根置き、屋上置きは要注意

エアコンの室外機を物件の屋根の上に設置する方法で、ベランダがない物件や古い物件に時々見られます。

また、デザイナーズマンションなど変わった形をしている建物でも見かけることがありますが、実は大きなリスクが潜んでいる可能性があります。

これらの物件は、建物新築当時の足場が組んである状態で、その足場を使って室外機を屋上に設置しているケースがあり、将来的に交換する時のことを考慮していない可能性があるのです。

室外機にクレーン車?

私が実際に経験した事例では、エアコンを交換するために古い室外機を屋上の点検口から下におろそうとしたところ、なんと通れないということがありました。

新築時に足場を使って設置したせいで、室外機のサイズを一切考慮せずに点検口を作ってしまったことが原因だったのです。

クレーン車を呼ばなければ室外機を下ろせないということになり、また狭い道路だったため道路使用許可等の問題も浮上し、かなりの高額になることが判明したため諦めました。

最終的には、ベランダに直置きで普通に設置することができたので、屋上の室外機はそのまま固定して放置となりました。

屋根や屋上に設置している方は、可能であればベランダに設置することをおすすめします。

2.給湯器交換で管理規約違反?

給湯器が古くなってくるとお湯が温まりにくくなったり、温度設定が正しく作動しなくなったりしてクレームの原因になるので、特段故障していなかったとしてもすでに10年以上使用している場合については、空室になったタイミングで交換することをおすすめします。

給湯器の交換というとガス業者に丸投げしてしまう方が多いのですが、場合によってはマンションの管理規約に違反する施工をしてしまうことがあるため注意が必要です。

プレートに穴を開けてトラブルに

ワンルームの賃貸物件に用いる給湯器の多くは、玄関を出た共用廊下のパイプスペース(PS)に設置することが多いのですが、この時に注意しなければならないのが給湯器の形状です。

給湯器には前面の上の方に排気口という穴が開いており、概ね「横長タイプ」か「円柱タイプ」のいずれかになります。

ガス業者によっては、こちらから給湯器を指定せずにお任せで発注してしまうと、在庫状況によって現在横長タイプが設置されているにも関わらず、円柱タイプに変えてしまうことがあるのです。

円柱タイプは排気口が本体より突起していてパイプスペースのプレートにぶつかってしまうため、ガス業者がプレートを丸型に切って設置することがよくあります。

一般家庭であれば大した問題ではないのですが、区分マンションでこれをやってしまうと管理規約違反を指摘される可能性があるのです

区分マンションの共用部分は管理組合全体で管理しているため、例えパイプスペースのプレートであっても管理組合の許可なく勝手に穴を開けてはいけません

場合によっては、元に戻すよう指示される可能性もあるので、発注する際にはガス業者に伝えておくことをおすすめします。

3.まとめ

設備交換については業者に丸投げしてしまう大家さんが多いのですが、最低限の指示を出してあげることで費用を安く抑えられたり、トラブルを回避できたりする可能性があります。

今後も賃貸物件に特化したリフォームの豆知識についてご紹介していきたいと思います。

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