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コラム

アリなのナシなの?激安管理会社の真実

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

賃貸物件を保有していると、ほぼ毎日のようにあらゆるダイレクトメールが届いているのではないでしょうか。

それらの中に管理委託をあっせんするものも見かけるかと思いますが、会社によっては「管理費月額1,000円」という激安価格で管理すると謳っているものを度々目にすることがあります。

そこで本記事では、とにかく安い管理費で管理委託をあっせんしてくる管理会社がアリなのか、ナシなのかについて詳しく解説していきます。

1.なぜ激安管理会社が存在するのか

なぜ管理費を激安価格に設定して、管理をあっせんする会社が多いのでしょうか。

できれば価格ではなく、質で勝負したほうがよさそうに感じるかもしれませんが、管理会社の管理の「」というのはなかなか新規の大家さんには伝わりにくいのです。

「うちはいい管理しています」といったとしても、具体的に説明することは至難の業だといわれています。

それよりも管理費が今よりもいくら安くなるかばかり興味を持つ大家さんが多いため、創業間もない管理会社が破格の管理費で営業をかけてくるのです

2.管理費の相場とは

賃貸管理会社の管理料の相場というと、月額3,000~5,000円程度家賃の3~5%というケースが一般的ではないでしょうか。実際、管理をしていれば何かと業務は発生しますので、金額としてはある程度妥当といえます。

管理費1,000円と聞くと、家賃が値下がりしていくこのご時世、つい飛びつこうとしている大家さんは多いのではないでしょうか。

確かに1,000円に抑えられれば、総戸数10個のアパートで現在戸あたり管理費4,000円支払っている方であれば、月間で3万円も収益がアップすることになります。

家賃を値上げして収益を3万円アップさせることは限りなく厳しいので、管理費1,000円というのは大家さんにとってかなり魅力的に写るのです。

月額1,000円でできる管理とは

管理費が安ければいいのはその通りですが、本当に月額1,000円で満足な管理ができるのか考える必要があります

例えば大家さんや入居者へ郵送物を送る場合にかかる切手代も、返信用封筒までつけて送れば往復で200円程度かかることもあります。他にも大家さんとの電話代、現場までの交通費なども考慮していくと、1,000円という金額はあっという間になくなってしまうはずです

そうです。管理費1,000円だけでは一切利益が出ないのです

実際のところ1,000円だけではほぼ赤字になるので、管理費1,000円で斡旋してくる管理会社の多くは、あらゆる手続きについて別途費用がかかるとしていたり、売却する時に必ず自社を通すという縛りをつけていたりすることがよくあります。

安かろうで依頼してしまうと、ずさんな管理になるのは目に見えていますし、解除したくても応じてもらえなくなる可能性もありますので十分注意しましょう

3.管理費以外で削減しやすい経費

管理費の安い管理会社に乗り換えて失敗するくらいであれば、別の角度で削減できる経費を探した方が得策です。

共用部LED化

共用廊下などに設置している電球を白熱球からLED電球に交換することで、消費電力量を約90%カットすることができます。

また、電気代だけでなく他にも次のようなメリットがあります。

  • 約40倍長持ちするため交換費用を削減できる
  • 紫外線がほとんどないので、外廊下でも害虫が寄り付きにくくなる
  • 電球が熱くなりにくい

まだ白熱球のままという大家さんは、今すぐにでもLED化をしてみてはいかがでしょうか。

火災保険の見直し

物件に対してかける火災保険については、ほとんどの場合購入時に契約しているのではないでしょうか。

何年も前に加入した火災保険の場合、現在よりも契約内容がよくなく、保証範囲が狭い場合もありますので、加入してから一度も見直しをしたことがないという方は、火災保険を見直すことで同等の火災保険で保険料を抑えられる可能性があります

雨漏りや水漏れで賃借人に迷惑が掛かった場合に、火災保険に加入していないと全部実費負担となりますので、まだ加入していない方はぜひ見積もりを依頼してみましょう。

4.まとめ

激安管理会社が悪いということではありませんが、実際問題1,000円の管理費では利益が残らないので会社自体が倒産してしまうリスクを考えるとあまりおすすめできません。

管理費1,000円の激安管理会社に乗り換えるよりも、別の方法で経費を削減して収益を増やす方が現実的ではないでしょうか。

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