1．賃借人の原状回復義務と原状回復をめぐって起こりがちなトラブルやその対策
賃借人の原状回復義務とは？
国土交通省の原状回復ガイドラインでは、原状回復工事の費用負担の範囲について賃貸人（区分所有オーナーなど）と賃借人（賃貸物件をお金を払って借りている人）とで区別しています。
賃借人が負うべき原状回復の範囲とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、さらに通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定めています。
この賃借人による損耗（使い減らすこと）は「特別損耗」と呼ばれ、賃借人が原状回復工事に対する費用負担義務を負っています。
これに対し、日焼けによるフローリング・畳の色褪せ・劣化など経年変化による建物の劣化は「通常損耗」と呼ばれています。
通常損耗は、たとえ使用していなくても時の経過とともに発生する劣化であり、賃貸人が原状回復に対する義務を負うこととされています。従って、特別損耗と通常損耗は区別される点には注意が必要です。
原状回復をめぐるトラブル
国土交通省の原状回復ガイドラインでは原状回復について、特別損耗と通常損耗を区別し、それぞれ賃借人とオーナーである賃貸人とで負担すべきものとしています。
しかし、実際には原状回復をめぐるトラブルは後を絶ちません。
このトラブルで最も多いのが、「賃借人への過剰請求」です。
例えば、本来は賃貸人の負担となる通常損耗や経年変化についても原状回復工事の費用を賃借人に請求したり、敷金から充当されるケースなどが挙げられます。
他にも以下のようなトラブルの事例があります。
- 本来必要以上の原状回復工事に関する費用が賃借人に請求されるケース
- 敷金が特に理由の説明もなく、全額徴収されて返金されないケース
- 賃借人に原状回復工事の費用が敷金の範囲内に収まらなかったため、支払いを要求したが支払われなかったケース
トラブルを回避するためのポイント
ガイドラインでは、上記のようなトラブルを未然に防ぐために物件の毀損や損耗の有無を入居時と退去時のそれぞれにおいて、賃借人立会いの上で十分に確認することが必要としています。
同時に賃借人には、「善良なる管理者」として借りている建物を退去して引き渡すまでの間は注意して管理する義務（いわゆる善管注意義務）と退去時の特別損耗については原状回復義務があることを丁寧に説明し、その費用負担の範囲を理解してもらうことも重要になってきます。
2．国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
国土交通省のガイドラインでは、上記のようなトラブル防止のための指針を定めています。
このガイドラインは、3つの章で構成されています。
第1章では、原状回復に関するトラブルを未然に防ぐために入居時の物件状況確認のを徹底することを提言しています。
また、契約終了時に賃借人が負担すべき原状回復義務やその範囲、さらに損耗についても定義し、具体的な算定方法も掲載しています。
同様に契約書作成の参考となるように原状回復に関する契約条件や特約についての要件を示しています。
第2章は、トラブルが紛争となった場合に解決するための制度として、「少額訴訟手続」や「裁判外紛争処理制度（調停・仲裁）」や各自治体や消費生活センターといった行政機関への相談窓口を紹介しています。
また、第3章では原状回復に関する過去の判例が紹介されています。
判例ごとに争点となった部位など具体的な事例や判決の要旨を記載し、どのような点で裁判にいたったのかについて参考情報を提供しています。
※参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
3．民法改正と原状回復の考え方も合わせて理解しておこう！
2020年4月に施行される民法改正では、ガイドラインで示されている賃借人の原状回復義務の範囲や敷金のルールが明確化され、法的根拠を持つことになります。
通常の使用方法を超えた使用方法などによる劣化や特別損耗については、賃借人に賃貸借契約終了時の原状回復義務があるものの、経年変化など通常損耗については原状回復義務の範囲外であることが明記されています。
また、敷金についてもルール化され、賃借人が費用負担すべき範囲については敷金からの充当は認められるものの、それ以外の残った敷金については賃借人への返還義務が賃貸人に課されることが明記されました。
この部分の民法改正については、賃貸物件のオーナー側でもしっかりと把握しておいたほうが良いでしょう。
まとめ
国土交通省の原状回復ガイドラインでは、賃借人の原状回復義務や原状回復をめぐるトラブル回避のためのポイントや判例など参考になる情報がたくさん載せられています。
また、ガイドラインで定義されている原状回復や敷金のルールなどについては民法改正でも明確にされることになります。
特にこの改正民法部分については、国土交通省のガイドラインの内容と合わせて賃貸物件のオーナーとして賃借人とのトラブルを未然に回避するためにもしっかりと理解しておく必要があります。
