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コラム

売却後も住み続けられる?リースバックとは

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎

マイホームは資産といわれますが、自分自身で住んでいることから、何らかの事情でキャッシュが必要になったとしても売却するわけにはいきません。

このように、不動産を売却すればキャッシュは手に入りますが、その一方で住む場所を失ってしまうという大きな課題があります。

そんな中、自宅を売却してもそのままその家に住み続けられる「リースバック」という方法が注目され始めていることをご存じでしょうか。

そこで本記事では、不動産のリースバックの特徴やメリット、デメリットについて解説したいと思います。

1.リースバックの仕組みとは?

一般的には自宅を売却すると、所有権は買主に移るので売買代金というまとまった資金は手に入るものの、売主は引き渡しと同時に住み替えを迫られることになります。

そこで考え出されたのがリースバックという仕組みです。

リースバックとは「sale and leaseback」の略称で、売却したうえで賃貸するという意味で賃貸借契約付の売却のことをいいます。

自宅の買主に大家となってもらうことで、売主は売却したあともマイホームだった自宅を賃貸として借りて住み続けることができるようになります。

リースバックを利用することで、次のようなメリットがあります。

メリット:売却後も住み続けられる

リースバックを利用すれば、売却することでローン残債を差し引いた分のまとまった資金を一度に手にできるうえに、そのまま自宅に住み続けられるため、表向きはそれまでと変わらない生活を送ることができます。

自宅を売却するとなると、隣近所に対して気を遣う方もいますがリースバックなら通常は業者が物件を買い取るだけで、一般的な売買のような販売活動は行われないため、周りに気づかれる心配がありません

また、将来的に買い戻すことも可能です。

デメリット:家賃を支払うことになる

リースバックを利用すると、それまでは無償で住むことができていた自宅に対して家賃を支払わなければなりません

すでに住宅ローンを完済している物件でリースバックを利用すると、一度に多くの資金を手にできる一方で家計における毎月の支出金額が大きくなるので注意が必要です

また、売買代金でローン残債を完済できない場合は、リースバックを利用できません

2.リースバックはどんな人におすすめ?

リースバックはまとまった資金が必要だけど、自宅には住み続けたいというニーズのある次のような人におすすめです。

  1. 大学の入学金や留学資金など、子供の教育資金でまとまったお金が必要な場合
  2. 住宅ローンの支払いが苦しく、売買代金で一括返済したうえでそのまま住みたい場合
  3. 老後資金を調達したうえで、そのまま自宅に住み続けたい場合

3の老後資金については、リースバックで自宅を売却することで将来の相続財産からは外れることになるので、子供が自宅を使用する予定がないご家庭については、相続対策の意味でも非常に有効です。

3.リバースモーゲージとの違い

資産を現金化する資金調達の方法としては、リースバックのほかにリバースモーゲージという方法もあります。

どちらも自宅を活用して資金を調達する方法ですが、リバースモーゲージの場合は自宅を売却するのではなく「担保」に入れて金融機関から「融資」を受けるという点で仕組みが大きく異なります。

あくまで担保に入れるだけなので、自宅の所有権はそのままに資金を調達できるというメリットがありますが、調達できる資金が自宅の担保価値に大きく左右されるという点がデメリットです。

都心の最新マンションなど担保価値が高い資産であればよいのですが、地方の古い木造戸建てなどでは借り入れ条件をクリアできない可能性もあります。

リースバックとリバースモーゲージの流れを比較

リースバックとリバースモーゲージの手続きの流れを比較してみましょう。

リースバックの流れ

  1. 自宅を業者が査定する
  2. 業者に売却して売買代金で住宅ローンの一括返済をする
  3. 業者と賃貸借契約を締結する
  4. 毎月の家賃を支払うことで自宅に住み続けられる

リバースモーゲージの流れ

  1. 金融機関が自宅の担保評価を算出する
  2. 融資上限になるまで、定期的に融資を受ける
  3. 本人が死亡した際に、金融機関が自宅を売却して一括返済する

このようにリバースモーゲージはまとまった資金を調達するというよりも、老後の資金として継続的に融資を受けたい方に向いています。

また、本人が死亡した時に自宅を売却することになるので、事前に相続人予定者の同意が必要です。

4.まとめ

リースバックを活用すれば、今と同じ生活環境を維持しつつまとまった資金を調達することが可能です。また、生前に自宅の所有権を処分しつつも、そのまま自宅に住み続けられるリースバックは相続対策としても非常に有効といえるでしょう。

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