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リフォームローンの種類と特徴 不動産投資で活用するメリットとは

執筆者:棚田 健大郎 棚田 健大郎
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不動産投資で高い入居率を維持していくためには、適切な「リフォーム」が欠かせません。

特に築年数が20年以上経過した建物については、たとえ使用上の問題がなかったとしても、間取りや設備が時代遅れになってしまうため、大掛かりなリフォームやリノベーションをしたほうが、将来的にみても入居率が安定します。

そこで今回は、リフォームの際に利用できる「リフォームローン」の詳細について詳しく解説します。

1.賃貸物件におけるリフォームの重要性とは

一般的なリフォームというと、壁紙や床を張り替えたりすることをイメージするかもしれませんが、ここでいうリフォームとは既存の間取りにとらわれず、浴室やトイレ、キッチンなどを総取り替えしてオールリニューアルするイメージです。

このように思い切ったリフォームをして古くなった設備をまとめて交換することで、新築同様の内装にリニューアルできるので、築年数が古くなったせいで下がってきた入居率を再び蘇らせることができます。

2.リフォームローンの種類

大掛かりなリフォームをするとなると、当然費用についても数百万円~数千万円規模のものになるため、現金一括で支払うことが難しいケースが出てきます。

そんな時に利用できるのが「リフォームローン」です。

リフォームローンとはリフォーム資金を借入れるための専用のローンで、次の2つの種類があります。

無担保タイプ

担保不要で借入できるリフォームローンで、審査も早くすぐに利用できるという特徴があります。そのため、次の入居者がすでに決まっていて早めにリフォーム工事を終わらせる必要がある場合や、比較的小規模なリフォーム工事をする際におすすめです。

ただし、担保が不要な反面借入可能額は控えめで、50~500万円以下くらいが目安となります。また返済期間も10年程度と短く設定されるため、金利も高く月々の返済額も高くなる点に注意しなければなりません。

いわゆるカード会社の多目的ローンに近いイメージです。

有担保タイプ

住宅ローンのように担保を提供して借入するリフォームローンで、無担保タイプと比較するとかなり高額な借入500~5,000万円程度が可能になります

担保に提供するものが必要になりますが、当該物件自体を担保不動産担保にすることも可能で、住宅ローンの時と同じように抵当権も設定されます。

借入期間も最長で35年に設定することも可能なので、無担保タイプよりも金利が低く返済負担が軽くなるという点がメリットです。

ただし、利用開始までにはリフォームローン審査などで時間がかかります。

抵当権

金融機関等が融資をする際にローンを借りる人が所有する不動産に設定をする権利

リフォームローンの借り換え

リフォームローンは一度借入した後でも、別のタイプに借り換えすることができます。

例えば、無担保タイプでの返済が厳しくなってきた場合に、有担保タイプに借り換えして金利を抑えるといった対応も可能です。

また、有担保タイプを利用していてさらに金利が安い金融機関が見つかったら、同じ有担保同士で借り換えすることもできます。

基本的には住宅ローンの借り換えと仕組みは同じです。

注意点

借り換えの審査基準は各金融機関によります

3.中古マンション購入でリフォームする際のポイント

すでに所有している物件のリフォームであれば、上記のリフォームローンを利用することになりますが、これから中古マンションへの投資を検討している方については、さらに有利な借入方法があります。

一体型ローンで長期低金利

中古マンションを不動産投資ローンで購入する場合に、リフォーム資金まで一体化させてまとめて借入することも可能です。

これは中古でマイホームを購入してリフォームする場合も同様で、住宅ローンとリフォームローンを分離せず、まとめて同じ条件で借入します。

そうすることで、リフォーム資金部分についても長期低金利が適用できるので返済が楽になりますし、返済計画が立てやすくなるというメリットがあります。

中古マンション投資がしやすくなる

中古マンションを購入する際にまとめてリフォーム費用のローンが組めれば、購入当初からリフォーム資金まで盛り込んだキャッシュフローを正確にシミュレーションできます

そのため大掛かりなリフォームだとしても、購入前に想定家賃と返済額を比較して検討できるので、購入後に別でリフォームローンを使うよりもキャッシュフローが赤字になるリスクを回避することが可能です。

4.まとめ

リフォームローンを上手に活用すれば、中古物件を再生させて安定した利回りを実現することが可能です。

資金不足でリフォームが先延ばしになっている方は、建物の老朽化が進んで費用が高額になってしまう前に、リフォームローンを活用してリニューアルすることをおすすめします。

また、購入と同時であれば一体型ローンの利用を検討してみましょう。

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